추천 브금
https://youtu.be/H-HKx6JdCKE
어떤 한 친구가 가업 실패로 몇 년간 어렵게 살면서 셋집을 전전하다가, 자가주택을 마련하여 거주하게 된 일이 있었습니다. 구축 아파트를 구매한 그 친구는 기뻐하며 열심히 집을 고쳤는데, 고친 일화를 들을 때마다 나는 다음과 같이 이야기했습니다. ‘너는 단독에 살아야 할 사람인데.’
나는 공동주택의 한 호를 소유한다는 건 진정한 의미의 주택 소유가 아니라고 생각합니다. 이것은 우리사회의 가장 큰 문제 중 하나입니다. 공동주택에 사는 대한민국 도시민들은 본질적으로 유목민이며, 다수가 유랑생활을 하고 있습니다. 이미 장ㆍ노년층에는 이런 현실을 깨달은 사람이 많기도 하지요. 그리고 이러한 거주문화는 극단적으로 낮은 우리나라의 출산율에 일조하고 있기도 합니다.
우리나라 공동주택의 본질적 문제는 간단합니다. 실제 쾌적하게 쓸 만한 수명이 그리 길지 않다는 겁니다. 살다 보면 가장 먼저 외장이 나가고, 그 다음으로는 상하수도 배관과 바닥 난방 배관이 말썽을 일으킵니다.
외장이 손상되는 문제는 아파트는 그나마 해결이 쉽습니다. 관리사무소가 의무적으로 관리를 해야 하는 분야이기 때문입니다. 그러나 연립주택이나 다세대는 해결이 거의 안 됩니다. 외장의 보수에는 필연적으로 비용이 소모되며, 누군가 나서서 일처리를 해야 하는데 관리사무소가 없으면 제 때 뭐가 안 됩니다. 그리고 외장의 손상은 콘크리트의 pH를 낮추기 때문에, 철근의 부식으로 이어지게 됩니다. 그래서 빌라는 준공 후 20년쯤 지나면 낡은 슬럼가 건물처럼 되어버리곤 하지요. 실제 20년 된 빌라 벽을 파보면 철근 상태가 말도 아닙니다. 전국에 널린 90년대 빌라들, 결국 다 철거할 때 된 겁니다. 이 정권은 이 현실을 어쩔 건지 모르겠습니다. 노후주택 방치하다가는 다음 기사 링크와 같은 사고 터집니다.
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LPOD&mid=sec&oid=001&aid=0011094439&isYeonhapFlash=Y&rc=N
외장을 어찌 관리한다 해도 상수도 배관이나 난방 배관은 골치 아픈 문제입니다. 일단 상수도 배관은, 우리나라에서는 벽체 및 바닥 콘크리트/모르타르에 그냥 배관을 묻어 공사하는 경우가 많습니다. 그런 건 현실적으로 교체가 쉽지 않고요. 특히 시공을 저렴하게 하는 빌라 같은 데서는 교체가 더 어려운 경우가 많다고 압니다. 물론 관리소가 없는 빌라 같은 데선 배관을 충분히 관리하는 것 자체가 어렵습니다.
난방 배관은, 한국에서는 대체로 온수를 바닥에 돌리는 습식 난방을 하는데요. 이게 수명이 다 되면 참으로 골치 아픈 상황이 빚어집니다. 바닥 모르타르를 다 뜯는 대공사를 하지 않으면 수습이 안 되는데, 잘 사는 동네에서 매매가 이루어지면서 수천만원 들이는 리모델링을 하는 경우가 아닌 이상, 청소 외에는 예방적으로 무언가 조치를 하기 어렵기 때문에 제대로 문제가 터지기 전까지는 그냥 돌리는 경우가 다반사입니다. 그리고 터지면 누수문제가 되어버리지요. 관리소도 없는 빌라 같은 데서 누수 터지면 굉장히 골치 아픕니다. 문제의 원인이 되는 세대가 무책임하고 배째라로 나갈 경우 좀 많이 심각해집니다.
우리나라에서 짓는 주택 수명은 길게 30년 생각하면 됩니다. 이제 곧 2020년이니까, 1990년에 지은 건물은 수명이 끝난 겁니다. 이건 자동차 수명에 비유할 수 있는데요. 자동차도 고치면서 계속 타려면 오래 탈 수 있습니다. 그렇지만 시간이 지날수록 그게 가성비가 낮아지기 때문에 신차를 뽑게 되지요. 경험이 있는 사람들은 차를 무리하게 고쳐 타지 않고, 그냥 중고차를 팔고 신차를 뽑습니다. 그런데 공동주택 시장도 비슷하게 돌아갑니다. 재력이 있으면 신축에 옮겨 다니면서 살게 된단 말이지요.
모든 유지보수에 있어, 단독주택이나 다가구, 상가주택 같은 경우 소유주가 1인이므로 소유주가 결정하여 추진할 수 있습니다. 단독주택의 경우 고치는 과정에서 주변에 민폐도 적고요. 그러니까 좀 더 제 때 유지보수를 하거나, 과감한 선택을 하는 게 쉽습니다. 평균적인 건물 사이즈가 작으니까 뭘 해도 쉽습니다. 그렇지만 빌라의 경우 제 때 유지보수가 안 되기 때문에 결과적으로 건물의 수명이 단축됩니다.
좀 더 현실적인 이야기로 가 볼까요. 구축 보유자와 거주자는 보통 꽤 다릅니다. 구축의 문제를 아는 사람들은, 구축을 소유하되 거기서 살지는 않는 사람이 많습니다. 즉 사람이 거주할 정도로만 고쳐놓고 세를 주고, 본인은 신축에 사는 것입니다.
이 결과 현재 한국의 대도시는 중산층 이상이 거주하는 신축 아파트 단지와, 중산층 이하 서민이 거주하는 구도시 슬럼으로 점차 양분되고 있습니다. 슬럼에는 세입자들이 많은데, 이 세입자들은 동네를 발전시키고 가꿀 생각이 별로 없고, 진취적인 사람일수록 돈을 열심히 모아 떠나는 게 계속되니까 점점 더 답이 없어지는 겁니다.
더 나아가 한국 여성들이 남자의 조건을 많이 보게 된 지도 이미 시간이 꽤 지났기 때문에, 이젠 기혼 부부는 거의 중산층인 반면 슬럼에는 젊은 부부가 거의 없기도 합니다. 슬럼에서 아이를 키우고 싶은 사람이 없기 때문에, 한국의 슬럼은 아이가 없고 노인이 많은 공간이 된 지 오래입니다.
그나마 초등학교가 있는 공간은 그 주변이 한정적으로 노후화가 더디게 진행됩니다. 근래 신축이 아닌 주택을 구매하고 싶다면, (사견으로는 신축 또한) 역세권보다 학세권이 더 중요하다고 굳이 이야기하겠습니다. 초등학교가 근래 주택 시장에 끼치는 영향은 매우 크다고 생각합니다.
나는 우리나라의 공동주택 거주 문화에 복잡하고 본질적인 문제가 있다고 생각합니다. ‘아파트 위주’ 가 아니라 ‘공동주택 위주’ 입니다. ‘아파트’보다 아파트가 아닌 공동주택, 즉 다가구(여러 가구 세들어 사는 옛날식 양옥집과 원룸 투룸 등), 다세대 및 연립주택(빌라), 고시원 등이 훨씬 문제인데, 사회적으로 필히 관련 담론이 있어야 함에도 강남기득권좌파들이 담론을 주도하면서 훨씬 중요한 현실적 논의가 없습니다. 서민 서민하는 족속들은 있지만, 진짜 서민들을 바라봐주는 정치인은 거의 없는 게 현실이고, 서민팔이를 하는 족속들이 보통 제일 나쁩니다.
공동주택 거주문화로 인해 발생하는 사회상이 여럿 있는데, 좀 이야기해보겠습니다. 가장 결정적인 건 가정에서 남성이 배제된다는 겁니다. 주택이라는 건 살림과 함께 항상 관리와 유지보수가 필요한 공간인데, 보통 여성의 몫은 살림이고 관리와 유지보수는 남성의 몫입니다. 그런데 아파트의 경우 관리와 유지보수를 관리소가 대신해주기 때문에, 남성이 집을 돌볼 필요가 많이 줄어듭니다. 또한 여러 세대에 걸친 무언가 큰 작업을 하려면 여러 주민들의 동의가 필요해지기 때문에, 집주인이 집을 적극적으로 크게 손댈 일이 줄어들기도 합니다.
또 주요한 한 변화는 소비재의 소비 문제입니다. 공동주택에 거주하는 사람들은 이사를 많이 다니게 되며, 평생 이 집에서 살아야겠다는 생각은 좀처럼 하지 않게 됩니다. 미국이나 일본 등지에서 30년 모기지로 집을 사서 대대로 살겠다는 생각을 하는 것과는 대조적이지요. 이로 인해 한국인들은 거주공간을 가꾸고 고급화시키는 노력을 점차 덜하게 되었는데, 특히 운반하기 어려운 가구의 다운그레이드가 심각합니다.
웃프게도 오래 되고 허름한 동네를 돌아다니다 보면, 우연히 보이는 창문 안 가구가 의외로 고급진 것을 종종 볼 수가 있습니다. 오래 전에 산 가구라 그러합니다. 요새 아파트는 가성비를 중시한 빌트인 가구를 많이 쓰는 편이고, 들여놓는 가구들도 대체로 모던하고 심플하면서 가벼운 쪽입니다. 유행의 문제도 있습니다만, 고급원목을 써 대대로 물려 쓸 수도 있는 가구는 오히려 80~90년대에 많이 소비되곤 했지요. 종종 오래 되어서 어디선가 그런 걸 버릴 때 들어보면, 엄청나게 무거워서 운반이 힘들긴 합니다.
마당이 사라지고, 베란다를 튼 가구가 늘어나고, 베란다가 작아지면서 나의 친족들 식물 또한 전보다 점점 덜 키우게 되었습니다. 우리나라는 현대 선진국 중 중산층 이상이 가장 식물을 키우지 않는 나라라고 해도 과언이 아닐 겁니다.
나는 재개발이나 뉴타운에 기본적으로 적극 찬성하는 입장입니다만, 돌아다니다가 재개발을 앞둔 지역을 보면 버려진 능소화나 감나무 등을 보면서 안타까움을 느끼기도 합니다. 물론 재개발을 잘 하고 나면 녹지가 늘어날 것이긴 합니다만. 식물을 키우는 개인은 줄어들 거라 생각하게 되니까요. 사실 지구를 지배하는 건 나의 친족들입니다.
또 한 가지 문제를 꼽자면 사람들이 아이도 잘 키우지 않고 유목민처럼 살게 되면서 또 변한 게, 이웃끼리 서로 알고 지내려는 경향이 사라졌다는 겁니다. 이건 현실적인 문제입니다. 같은 건물에 사는 여럿이 상의해서 무언가를 해야 할 때 잘 되지 않는 결과가 되기 때문입니다. 그리고 잘 모르는 사이일수록 층간소음이나 기타 이웃 간 피해에서 피해의 체감을 더 느끼게 됩니다. 아는 사이면 무의식중에 관대해지고 포용하기 쉬운데, 모르는 사이면 적대적이 되기 쉽습니다. 그렇지만 이사를 자주 다니는 한국인들은 더 이상 이웃끼리 굳이 알고 지내지 않으려 합니다.
물론 아파트 위주의 주거에는 장점도 많습니다. 나는 이 점을 지난 포스트에서 여러 번 이야기해왔습니다. 그러나 나는 상류층이 공동주택에서 사는 것은 바람직하지 않다고 생각하고요. 가급적 상류층은 어떤 지역에서 자리 잡고, 아방궁 같은 대저택에서 사는 게 좋다는 확신을 가지고 있습니다. 그래야 그 지역이 번영하고 쇠퇴를 면할 수 있습니다.
우리나라에서 혼인율과 출산율이 급감하는 건, 결국 청년들이 어떤 삶을 추구하고 그걸 이룰 수 있다고 믿느냐의 문제라 할 수 있습니다. 현재 젊은 여성들은 공동주택에서, 세계적으로 좋은 조건의 주택임차로 거주하면서, 가능한 직장 커리어를 유지하고, 싱글로 소확행을 누리는 삶을 장기적으로 추구하는 경향이 생긴 상태라 할 수 있습니다. 즉 공동주택 위주의, 타국대비 여성이 싱글로 살기에 너무나도 적합한 임대차 거주환경이 현재의 비혼 트렌드에 크게 일조한다고 생각합니다.
이런 문제들을 개선하기 위해, 나는 앞으로 가능한 우리나라에서 국가주도의 공동주택 공급은 크게 줄어야 한다고 생각합니다. 그리고 다세대나 연립주택 같은 거주 형태를 가능한 제도적으로 없애나가야 합니다. 전반적인 도시 주거공간을 고층 아파트와 단독주택, 그리고 다가구와 상가주택으로 설계해야 합니다.
주택모기지에 대한 지독한 LTV, DTI, DSR등의 기준을 해지해야만 합니다. 우리나라만큼 지독하게 주택담보대출을 규제하는 나라가 또 없습니다. 금리는 내리면서 금융상품을 조이니까 극단적인 부익부 빈익빈이 발생하는 것입니다. 우리나라의, 특히 민주당의 경제정책은 서민을 사지에 밀어 넣고 금융기관을 살리고 부자를 더 부자답게 만들어주는 데 특화되어 있습니다.
