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글로리 K-180의 끔찍한 고사(枯死)

경제 2021. 9. 2. 23:18 Posted by 해양장미

 브금

 

https://youtu.be/hQydKm5IRSA

 

 

 

 

 

1) 왜 부동산이 아직도 폭등 중이냐 하면, 쉽게 말해서 공급은 적은데 임대차 3법 때문에 전세가격이 올랐기 때문입니다. 임차인들은 임대인에게 오른 전세가를 빌려다 주고, 임대인들은 그렇게 받은 추가전세금으로 갭을 치거나 주식을 삽니다. 그게 지난 1년간 일어난 현상입니다. 집값만 폭등한 게 아니고, 주가지수가 폭등한 이후 외국인과 기관이 계속 파는데도 개인 매수로 유지되는 기현상이 유지되는 이유지요.

 

 그러다가 근래 들어 매매건수가 줄어들고 임대차 건수가 매매건수 대비 치솟고 있습니다. 여기서 나온 카드가 전세금을 포함한 대출총량규제고요. 이러면 영끌전세까지는 못 막아도 결국 전세입자들이 월세입자로 떨어지면서 전세금으로 인한 가계부채-투기 뻥튀기는 그 속도가 감속하게 되긴 할 겁니다.

 

 

 

 

2) 우리나라 가계부채가 상당히 위험하다는 걸 단적으로 드러내는 지표가, 약한 통화를 사용하는 국가로 LTV나 DTI를 세계 어떤 나라보다도 규제하는데도 가계부채는 주요국 중 최고 수준이란 말입니다. 이게 이렇게 되는 이유 중 주요한 걸 꼽자면 후순위담보대출과 전세를 이야기하지 않을 수 없는데요.

 

 후순위담보대출을 잘 모르는 분들이 의외로 많아서 설명하자면, 일단 우리나라에서 받을 수 있는 주택담보대출에는 선순위와 후순위가 있습니다. 보통 사람들이 생각하는 담보대출은 선순위 대출, 즉 다른 담보대출이 걸리지 않은 상황에서 우선순위로 (임차인이 확정일자로 지역에 따라 받을 수 있는 보증금 최저금액은 그보다 앞서는 0순위입니다.) 근저당권을 가지는 담보대출인데요. 후순위담보대출이라는 건 다른 선순위담보대출이 있는 상황에서 추가대출을 받는 겁니다. 후순위담보대출을 받는 경우 실질적으로 LTV 제약을 뚫을 수가 있습니다. 제약이 없는 건 아니지만 회피할 방법들이 있지요.

 

 그리고 전세는 주택에 얽힌 대출문제를 복잡하게 만듭니다. 전세시세가 오르는 현 상황에서, 임차인들은 전세자금대출, 신용대출 할 것 없이 영혼을 끌어 모아 오른 전세자금을 마련하곤 합니다. 그러면 임대인은 그 전세금을 받아 갭투자를 하거나 동학개미가 되지요. 이자는 임차인이 부담하고 대출원금은 임대인이 사용하는 레버리지가 계속 증가하고 있는 것입니다.

 

 

 

 

 

3) 이번 주택, 주식 상승장에서의 포인트는 생산성이나 잠재성장률의 개선이 없는 버블이라는 겁니다. 경제가 좋은 게 아니고, 앞으로 경제가 좋은 추세로 갈 상황도 아니거든요.

 

 이 끔찍한 재앙은 글로리 K-180의 임대차 3법 강행에서 비롯되었습니다. 그런 악법을 강행할 거라면, 최소한 진짜 공언만 하지 말고 전세를 없애버릴 각오로 전세자금대출을 전면중단했었어야 합니다. 애초에 임대차 3법 같은 걸 하면 안됐지만, 전세자금대출을 이제야 총량으로 막는 건 재앙을 불러왔습니다. 향후 끔찍한 고사가 있을 겁니다.

 

 

 

 

 

4) 우리나라의 특수한 또 하나의 문제는 ‘정부가 주택공급을 해야 주택이 공급되는’ 기형적인 구조가 형성되어있다는 겁니다. 주거시장이 정상적이라면 어느 정도 알아서 멸실주택이 해결되고, 신축이 생겨나야 하는데요. 우리나라는 공동주택 위주로 부동산 정책이 계속되어 와서 그렇게 해결이 되지가 않습니다.

 

 원래 집은 살다 보면 낡는거고, 그럼 고치고 다시 짓기도 하고, 처음 지을 때부터 오래 쓸 걸 고려하고 그러는 게 정상입니다. 그런데 우리나라에서는 신축 아파트를 찾아 이동하고, 낡은 집은 보다 생활수준이 낮은 사람들이 살게 되는 현상이 매우 적극적으로 이루어집니다. 그러니까 낡은 집은 제 때 고쳐지지 않고 계속 낡게 되고, 시간이 좀 더 지나면 재개발이나 단지 단위 재건축만 기다리게 됩니다. 재개발 희망이 있는 동네에서는 건물 단위의 재건축이 잘 이루어지지 않습니다. 거기에 좌파들이 붓들고 가서 그림 그리고 도시재생을 선언하면 그대로 고사하게 됩니다.

 

 

 

 

 

5) 집값이 하락할 때 우리나라에서 발생하는 일을 생각해볼까요. 갭투자에서 손해가 발생하게 되는 게 일단 문제가 됩니다. 이는 과거 사례들도 있지요. 깡통전세가 속출하고, 대출해서 부은 임차인이 전세금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 임대차가 끝나면 전세금이 상환되어야 하는데, 그 상환이 펑크가 나게 된다는 것입니다. 위험을 알다 보니 근래에는 전세보증보험을 활용하고는 있지만 결국 날아간 돈은 누군가가 메워야 합니다. 보증보험이 어디까지 보증을 해줄 수 있을까요? 전세금으로 임대인들이 투자해 올린 주가는 어떻게 될까요?

 

 경제위기가 오면 한국은행은 미국이나 일본, 유로에서 하듯 무제한 통화공급을 할 수가 없습니다. 외국자금이 런을 하기 시작하면, 우리나라는 개발도상국들이 그러하듯 금리를 올려 외인이 이탈하지 않을 이유를 제공해야 합니다. 그럴 때 올라가는 금리 수준은 평범한 범주가 아닙니다.

 

 현재 우리나라가 앓고 있는 경제적 병은 너무 깊어서, 비유하자면 절단 수술을 해야 하는 수준입니다. 절단을 빨리 할수록 그나마 조금만 자르고 살 수 있는데, 두면 둘수록 잘라야 하는 부위가 커지고 너무 늦으면 죽습니다. 그리고 현재 우리나라에서 ‘그나마 조금만’이라고 할 수 있는 부분조차 실제 시행하게 될 경우 대규모의 끔찍한 고사로 보이게 될 겁니다.

 

 

 

 

 

6) 2008~2014 수도권 부동산 하락기를 버티게 해줬던 건 1인 가구의 급속한 증가였습니다. 그런데 그건 출산율 급락에 일조하게 되었습니다. 그리고 이젠 1인 가구가 너무 많이 늘어나서, 더 이상 가구수가 예전처럼 급속도로 늘어나기는 어려울 겁니다. 보통 1인 가구는 자녀의 독립, 이혼, 사별 등으로 생겨나는데 이 중 독립할 만한 청년이 예전보다 적기도 하고, 너무 올라가버린 집값이 독립을 억제하기도 합니다.

 

 향후 만일 경제위기가 오게 된다면, 경제위기는 독립가구를 합가하게 만드는 효과가 발생할 수도 있습니다. 만일 일정정도의 합가가 발생한다면, 미래에 있을 인구감소세를 고려하여 가구수 증가가 일어나지 않게 되는 사태도 생각해볼 수 있습니다.

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  1. 잠 못 이루는 밤 2021.09.02 23:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대한민국 부동산이 근본적으로 정상회되기 위해서는

    - 정치적 선언에 그치지 않는 '효과적인' 지방분권 정책의 시행
    - 수도권 내 주택 공급에 대한 정부 규제 완화, 즉 민간에 의한 자율적인 신규 주택의 공급
    - 전세 제도의 소멸
    - 거래세 완화 및 낮고 보편화 된 보유세로의 개편

    이 필요하다고 보는데, 어느 것 하나 선거에 도움되는게 없죠. 아마 안될꺼야.....

    • 해양장미 2021.09.03 02:15 신고  댓글주소  수정/삭제

      - 중앙 정부가 나서서 '효과적인 지방분권'을 주도하는 건 근본적으로 모순이라 이루어질 수가 없습니다.

      - 단순히 규제완화만으로 민간에 의한 자율적인 신규 주택이 공급되기엔 재개발이나 재건축이라는 과정이 쉬운 게 아닙니다. 특히 재개발은 도시계획 차원의 일입니다. 재건축 규제완화는 공급에 다소의 도움이 되겠습니다만.

      - 전세 제도는 '자유로운' 행위라 누군가 나서서 소멸시키기는 불가능할 겁니다. 전세자금대출을 소멸시킬 수는 있겠지요.

      - 다주택자의 주택거래로 인한 소득세 완화가 필요합니다. 이건 차기 정권에서 할 수 있을 걸로 보고요. 보유세는 우리나라에서 높일 명분이 정말 없습니다. 종부세가 한시적으로는 유용할 수 있겠습니다만, 원칙적으로는 전혀 좋은 조세가 아닙니다.

    • 잠 못 이루는 밤 2021.09.03 08:57 신고  댓글주소  수정/삭제

      - 그렇지만 민간주도의 지방분권은 현재 상태에서는 거의 기대할 수 없다고 봐서요. 아마 민간 자율에 맡겨두면 서울에 대한 초집중화/경기도의 서울 위성도시화는 더욱 심해질것 같거든요. 참 모순된 말이지만 정책적 노력은 꼭 필요하다고 생각합니다.

      - 그렇지만 적어도 민선 시장이 누구냐에 따라 재건축/재개발 여부가 달라지는 것은 막을 정도는 돼야 합니다. 킁킁좌의 권능이 지금까지 서울에 미친 것만 생각해도 치가 덜리네요.

      - 전세자금대출에 대한 과도한 특혜를 없에는 것으로도 전세 제도가 꽤나 축소될 수 있으리라 생각합니다. 물론 정책적으로 전세제도를 일거에 소멸시킨다는 건 말이 안 되지만, 전세에 대한 혜택을 줄이기만 해도 그 효과는 꽤 괜찮을 겁니다.

      - 종부세같이 배배꼬인 조세제도도 반드시 단순화/보편화되어야겠죠.
      아마 보유세를 올리는 정권은 반드시 교체당하겠지만, 그래도 누군가는 해야하지 않을까요? 온갖 다른 부동산세는 건들면서 보유세만 낮게 유지한다는 건 결국 좋은 입지에 운좋게 눌러앉은 중산층의 이익에 영합하는 것이니까요.

    • 성세자생정 2021.09.03 09:13 신고  댓글주소  수정/삭제

      차라리 서울의 범위를 넓혀서(과천, 안양, 하남 등지를 흡수하는 등의 방향으로) 좁은 특권구역이라는 특성을 완화하며, 경기도를 몇개의 광역시로 분할하고 집중적으로 육성하여 서울에 대한 의존성을 낮추는 쪽이 낫다고 생각합니다.

      경기 외부의 일부 행정구역(천안이라던가...)도 이러한 새 광역시의 중핵으로 포함시키는 것도 괜찮다고 보구요.

      지방 육성은 만약 한다면 일단 부산 한곳이라도 집중적으로 몰빵해야 좀 살릴까말까 하겠죠. 물론 한국 정치지형도와 정치논리상 될리가 없고, 오만군데 나눠서 분무기로 한두번씩 흩뿌리고 아무 효과도 없이 끝나는 헬피엔딩밖에 없을겁니다.

    • 해양장미 2021.09.03 09:15 신고  댓글주소  수정/삭제

      - 실제 중앙 주도의 지방분권정책은 부작용만 많고, 실효성은 매우 낮습니다. 큰 정부의 부작용과 동일한 현상이 관측되고 있습니다. 제가 큰 정부에 반대하듯, 중앙 주도의 지방분권에도 마찬가지로 반대합니다.

      - 재건축은 중앙정부가 어떻게 해볼 수 있을지 몰라도 재개발은 지방정부가 막으면 답이 없습니다. 도시계획은 민간이 주도할 수 있는 게 아닙니다. 특정 부지에 대한 권리를 가진 개발주체가 있더라도 그 주변에 대한 고려는 반드시 필요합니다. 첨언하자면 우리나라는 이미 도시계획이 무분별하고 케어가 안 되는 편이고 건축허가도 쉽게 나는 면이 있습니다.

      - 전세자금대출 자체에 반대합니다.

      - 자유주의적으로 증세는 당사자가 납득할 수 있는 명분이 있을 때만 어느 정도 받아들여질 수 있는 것입니다. 보유세를 올리면, 정부가 그 받은 보유세로 실보유자들에게 뭘 해줄까요? 우리나라 정부는 그 동안 주택 소유주들을 돌보지 않았습니다. 구도시가 슬럼화가 될때까지 방치하고, 거둔 세금은 엉뚱한 지역에 써버리는 게 일상다반사였지요. 그러니까 보유세를 증세할 수 있는 근거가 없는 겁니다. 잘못된 세월이 누적되어 곳곳에서 문제가 터지고 있고, 국민은 정부를 신뢰하지 않습니다. 이런 상황에서 보유세를 올리는 건 전혀 답이 되지 않습니다. 그 또한 큰 정부 만들겠다는 이야기이기도 합니다.

  2. 이것이냐 저것이냐 2021.09.03 01:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    1. 큰 정부란 게 결국 인간관계로 치자면 오지랖 넓고 시끄러운 사람인 것 같습니다. 필요 이상으로 나서고 남 일에 관심 많은 사람들이랑 있으면 참 스트레스를 받습니다.

    정부가 커지면 필연적으로 비효율과 부패가 발생하고 정부실패가 되는데, 자립심이나 줏대가 약한 문화적 성향이 큰 정부에 대한 추구로 나타나는 것 같습니다. 소위 '해 줘' 마인드 말이죠.

    정치인들이나 여러 단체들은 큰 정부를 당연히 원할테니, 국민성의 대대적인 전환이 선행되지 않는다면 기대하기 힘들 것입니다. '자유가 안락함보다 중요하다.' '책임이 인간의 삶에 있어 행복 못지 않은 가치다.' 이런 인식의 보편화가 필요하다고 봅니다.

    2.큰 정부 작은 정부 하면 작은 정부는 소극적이고 덜 책임감 있으며 덜 성실하다는 프레임이 있는 것 같습니다. 그래서 작은 정부를 주장하는 쪽에서는 고간섭/저간섭 정부, 저억압/저억압 정부, 작은 자유/큰 자유 정부 이런 식으로 용어를 미는 게 좋지 않을까하는 생각이 들었습니다.

    한편 저는 옛날부터 프레임 싸움에서 선방하려면 대중적 이미지를 감안할 때, 보수/진보 대신 우파/좌파, 자유파/평등파의 용어를 쓰는 게 좋다 생각해왔습니다. 그래서 새보수당의 네이밍도 비판했었고 어디가서 중도우파나 우파라고 밝힐 때는 있어도 제가 보수라고는 하지 않았죠.

    그런데 한편, 옛날에 이미지가 나빠진다고 보수를 버려선 안된다, 그것이 상대가 원하고 노리는 바다. 이런 식의 칼럼을 본 적도 있고 페미나 PC주의자들이 온갖 새로운 용어나 자기들끼리의 은어로 기존 용어를 대체하려고 밀어붙이는 광경에 눈살을 찌푸린 기억도 있습니다. 그래서 제 기존 생각이 꼼수가 아닌 올바른 방법이 맞는지, 그리고 현실성이나 당위성이 있는지 조금 헷갈리는 부분이 있습니다. 이 문제에 대해 의견을 듣고 싶습니다.

    3.저는 가족이나 사람을 만나는 걸 싫어하는 건 아니지만 하루에 최소 세네시간 정도는 혼자만의 시간이 있는 것을 중시하고 집 배치나 냉장고 내용물 관리 등도 제 마음대로 하는 것을 선호해서 옛날부터 독립을 원했습니다만, 진짜 한 뒤로 돈이 많이 들긴하는구나 느끼고 있습니다. 전세 대출도 막고 월세는 오르고 시장 자체 공급은 억누르는 상황이 계속되는 한 아마 저는 몇 년 안에 상기하신 합가하는 독립가구가 될 것 같습니다.

    4.1인가구 증가가 출산율 저하와 연관되어 언급될 때가 많은 것 같은데 합가가 늘어난다고 출산율이 높아지진 않을 것 같습니다. 요즘 부모들은 옛날에 비해 결혼 가지고 참견하고 눈치 주는 일이 적고 자식들도 상대적으로 그런 눈치를 보지 않지요.이게 좋은 변화라곤 생각하는데, 출산율엔 도움이 안 될 겁니다. 독립을 하고 싶다는 생각을 많이들 가질 순 있겠지만 딱히 집값을 비슷하게 모아오는 문화도 아니라 결혼이 별 도움이 되진 않죠.

    5. 여초 커뮤니티나 젊은 세대의 여성 단체들을 보면 여성1인 가구 복지를 굉장히 중요하게 여기는 것 같던데, 부동산 전망이 이래서야 민주당이 재집권한들 그 기대를 채워줄 수 있을까요?

    6.옛날에는 단순히, 신혼부부 전세대출 저금리로 주고 다자녀 가정 여러 복지 혜택 주고 하면 출산율이 해결될 줄 알았는데 그렇지가 않은 것 같습니다. 일단은 정부가 줄 수 있는 돈이나 혜택은 한계가 있는데 그게 양육의 경제적 부분이나 다른 여러 부분에서의 수고와 부담을 상쇄하기엔 역부족일 수 밖에 없습니다.

    또 한 가지의 측면에서 이런 우려가 있습니다. 어느 심리학 책에선가 그림 그리기 좋아하는 아이들에게 그림 그릴 때마다 사탕 등을 주었더니 사탕 같은 보상이 없어지자 더 이상 그림을 그리지 않았다는 보상 심리 실험을 읽었는데 그러한 부작용이 있을 수 있지 않겠는가 하는 우려입니다. 역사적으로, 생물학적으로 번식은 자연스러운 행위였지 정부에서 보상해주고 권장한다고 되는 일은 아닌 것 같기도 합니다.

    쌓여진 내부적 모순 앞에 새로운 시대의 대응은 어떠한 양상일지 감이 잘 오지 않습니다. 전쟁 확률은 훨씬 낮아진 시대이긴 한 데 뭔가 그에 비견될만한 충격과 변화들이 있지 않겠습니까.

    • 해양장미 2021.09.03 02:49 신고  댓글주소  수정/삭제

      1. 굳이 보면 우리나라는 고간섭 문화에, 중산층도 세금은 내기 싫어하면서 정부는 크고 전능한 걸 바라지요.

      이건 근본적으로는 권위주의 고간섭 문화를 개선해야지 다른 방법이 없습니다.

      2. 큰 정부 작은 정부는 그 자체로 학술용어라서요. 그 사용을 피할 수는 없을겁니다. 우파야 보수 = 우파가 아니라서 둘을 구분하는 게 좋다고 보고요.

      정치 구호로는 작고 효율적인 정부, 크고 둔한 정부 같은 표현을 쓰기도 합니다.

      3. 세대주가 된다는 건 유료로 숨쉬겠다는 거지요. 물가가 오른다는 건 호흡에 필요한 돈이 비싸진다는 거고요.

      4. 캥거루족이 허용되는 문화가 되어서, 말씀처럼 합가가 출산율을 별로 높이지는 않을겁니다.

      5. 여성 1인 가구 복지를 주장하거나 그에 앞장서는 부류는 망국을 부르는 주적이라고 봐도 됩니다. 어차피 우리나라는 그 탐욕을 앞으로 채워줄 수 없을 거고요.

      6. 출산율은 지원을 해준다고 늘어나는 게 아닙니다. 이것저것 고민하고 결혼하고 애를 낳지 않게 해야 늘어나지요.

  3. 세레니시마 2021.09.03 01:25 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정치) 돌고래 캠프의 고발 사주 의혹 폭로에 대해 어떻게 생각하시나요? 사실이라면 당이 데미지를 입기 전에 출당시키는 것까지 고려해야 할 것 같은 스케일인데요. 저걸 대선에 내보냈다간 도마 위의 횟감 신세를 벗어나지 못할 거라는 확신이 듭니다. 거기에 뜬금없이 김웅은 또 왜 엮여있나 싶네요. 하아아…

    • 해양장미 2021.09.03 02:50 신고  댓글주소  수정/삭제

      본문과 관련이 없는 내용은 관련이 있는 글 또는 방명록에서 이야기해주시길 바랍니다.

      고발 사주야 미리 터져서 그나마 다행이지요. 민주당은 지금 터뜨리고 싶지 않았을 겁니다.

  4. arsnova 2021.09.03 03:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전세제도 자체가 대출규제가 강하던 과거시절 일종의 P2P 사금융으로 생긴 제도로 알고 있는데, 공적 자금으로 전세대출을 해주거나 심지어 보증보험까지 들어주는 것은 참 이해할 수 없는 일입니다.

    전세가 은행을 끼지 않는 직거래 형식이기 때문에 임대인-임차인 단위에서는 편익이 증가하는 면은 있지만, 현재와 같은 방식으로는 오래 지속되기 어렵고 지속되어서도 안된다고 봅니다. 보증보험은 디폴트 리스크를 제거하는게 아니라 단지 경제주체간 위험의 이전에 불과하기도 하고요.

    • 해양장미 2021.09.03 03:34 신고  댓글주소  수정/삭제

      그렇지요. P2P 사금융에 은행권 저금리 대출을 지원하니까 민간 레버리지 총량이 구르는 눈덩이처럼 불어나게 된 겁니다. 고위험 파생상품에 저금리 은행권 대출을 지원한 격이지요.

      전세보증보험 같은 경우 깡통전세가 속출하는 상황이 되면 과연 제대로 지급이 될지, 구상청구가 제대로 이루어질 수 있을지 심히 의문스럽습니다. 모델을 자세히 본 적은 없지만 제대로 성립이 가능한 제도가 아닙니다.

      여담으로 전세제도는 조선시대부터 있었습니다. 오래 된 무이자 P2P 사금융이지요.

  5. minddiver 2021.09.03 11:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다음 정권에서 IMF 를 능가하는 위기가 올 가능성은 어느정도 될까요?

    • 해양장미 2021.09.03 12:01 신고  댓글주소  수정/삭제

      잘 모르겠습니다. 근시일 내 뭐가 터져도 이상하지는 않은 상황이긴 합니다. 타이밍을 예측하는 건 불가능하다고 생각합니다.

      어쩌면 진짜로 문제가 일어났을 때, 그게 어느 정도의 문제고 어느 정도의 충격인지 바로 인지하기 쉽지 않을 수 있습니다.

      그러니까 낮은 확률이지만 이미 위기가 온건데 체감을 못 하고 있는것일지도 모르겠습니다.

  6. 새로운 바람 2021.09.05 14:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이러한 경제위기가 오면 K-근본우파들이 해결할 능력은 있을까요? 요즘 돌아가는 모습을 보면 국정운영이나 정치적 능력에 대한 확신이나 역량키우기보다는

    유력 대선후보에 줄서기, 선거공천권 혹은 K-근본우파 내부의 주도권만 확실히 잡으면 나머지는 우파들은 전문가 엘리트 출신이기 때문에 알아서 저절로 해결될것이라는 근거없는 낙관론에 사로잡힌지 우파정치인들이나 당원 핵심 지지층이나 오래된것 같습니다.

    현정권이 실망스럽고 비전문가적인 모습을 보인다고 K-근본우파들이 잘할것이라는 보장은 없는데 근거없는 자신감에 사로잡혀 있습니다. 물론 정권교체의 대의를 위해서 기꺼이 모든것을 버리신 그분들이 현 경제문제에 관심을 가질까 싶습니다.

    • 해양장미 2021.09.05 22:00 신고  댓글주소  수정/삭제

      좀 그렇지요. 유능해야 하고, 노력해야 하는데 그런 모습을 안 보이는 부류는 자격이 없는 것입니다. 윤석열 같은 경우는 공약보면 민주당하고 뭐가 다른지 모르겠고요.

      잘하는 사람이 다음 대통령이 되어야 합니다. 못할거면 안하는게 낫습니다.