각 자산들에 관한 이야기

 브금

 

https://youtu.be/lKrxPTePXEQ

 

 

 

1) 일본 버블시기에 비교해도, 현재 우리나라의 아파트 버블은 더 심합니다. 그 때 일본 사람들의 가계부채는 현재의 우리나라처럼 그렇게 많지가 않았거든요. 지금 우리나라는 소득대비 부채가 많고, 그 부채의 대부분은 아파트에 잡혀있습니다. 그러니까 지금 우리나라 아파트 가격은 상당히 버블입니다. 중요한 건 위수문동(僞囚紊哃) 이전에는 우리나라 부동산에 버블이 거의 없었다는 겁니다. 단기간에 엄청나게 올라갔어요.

 

 

 

2) 버블을 판단하는 전형에 대한 사견은 다음과 같습니다. 무언가가 밸류에 비해 가격이 많이 올라가면, 사람들은 그게 너무 비싸다고 생각합니다. 그런데 그러다가 어떤 건 가격이 더욱 미친 듯이 올라갑니다. 그러면 사람들은 그걸 추격매수하고, 그 다음에는 그걸 비싸지 않다고 생각하게 되며, 패닉바이가 일어납니다. 그리고 올라간 가격을 합리화하는 새로운 논리가 창조됩니다. 그러면 그게 버블입니다. 집값이 비싼지 싼지를 판단하려면, 주택의 검찰개혁적 밸류를 알 수 있어야 합니다.

 

 

 

3) 실수요만이 존재하는 시장이라면, 가격은 단순하게 수요와 공급으로 결정됩니다. 그런데 가수요가 존재하게 되면 가격에 혼란이 생기게 됩니다. 집값을 투기꾼이 올린다는 말은, 검찰개혁적으로는 맞는 말입니다. 그런데 또한 검찰개혁적으로 보면 실거주를 하더라도 집값이 오르면 추후 팔고 떠날 생각이 있는 모든 거주자는 일부분 부동산 투기자입니다. 그러니까 실제로는 가수요가 엄청나게 많은 겁니다. 우리나라에서 아파트는 단순한 Live의 공간이 아니지요.

 

 

 

4) 주택 가격은 세력이 펌핑하기가 매우 쉽습니다. 신고가 실거래가 있으면, 그 아래 가격으로 다음 거래가 잘 이루어지지 않기 때문인데요. 신고가 실거래는 담합으로 만들어낼 수가 있습니다. 모든 투기시장에서 이러한 방식은 흔히 일어나는데, 현재 우리나라의 아파트 시장은 그러한 신고가 거래가 매우 큰 영향을 주기 쉽습니다. 문제는 그렇게 올라간 가격이 조정을 받는 데는 상당한 시일이 걸린다는 겁니다.

 

 

 

5) 다음 부동산 하락 이후에는 출산율이 사람들 눈에 들어오게 될 겁니다. 출산율이 문제라는 걸 사람들이 어느 정도 보편적으로 인식하게 된 것은 극히 최근의 일입니다. 이민을 받더라도 중국인하고 이웃으로 살고 싶은 한국인은 극소수일 거고요.

 

 

 

 

6) 부동산 가격이 하락하게 되면, 바닥이 없는 것처럼 하락을 하게 됩니다. 부동산 가격이 떨어지는 추세라고 모두들 인식하면, 실수요자도 구매를 미루고 저점에 잡으려고 하기 때문입니다. 그런데 진짜 저점이 되면 집을 잘 못 삽니다.

 

 

 

7) 우리나라를 아파트 공화국이라 하지만, 정확히 말하면 공동주택 천룡국입니다. 일단 民國부터 아니고, 아파트에 사는 가구하고 빌라, 다가구에 사는 가구 수가 비슷해요. 아파트에 살면 대체로 중산층 이상인 거고, 서민이 사는 곳은 빌라나 다가구인 것입니다.

 

 근래의 부동산 폭등과 공급 문제, 공공임대주택을 늘리려는 정부의 의지, 기술과 사회의 변화 등을 보면서 생각해보건데, 나는 앞으로는 우리나라도 장기적 관점에서 공동주택 거주 비율이 줄어드는 방향으로 갈 거라 생각합니다. 지금 사람들이 아파트를 선호하는 건 여러 이유가 있는데, 그 중 하나는 역시나 주택담보대출이고 또 꼽을 만한 하나는 가격상승이거든요. 그런데 이 버블이 꺼지고 나면, 예전처럼 그렇게 수월하게 회복이 될지 잘 모르겠습니다.

 

 이런 와중에 물류의 발달, 간단히 조리해 먹을 수 있는 반조리 식품의 발달, 전기차 및 자율주행차의 보급 등등 향후 단독주택 거주가 수월해지는 방향으로의 변화가 많습니다.

 

 앞으로는 주로 가구 구성원 숫자의 저하가 공동주택 수요의 주 이유가 될 것입니다. 단독주택은 1인 가구에는 적합한 거주형태가 아니기 때문입니다. 한편으로 나는 공동주택 위주의 거주문화가 우리나라에서 여성의 권리를 높이고, 남성의 권리를 낮추며 출산율이 낮아지는 한 주요 원인이었다고 봅니다. 우리나라 출산율은 외환위기 이후에 크게 줄어드는데, 90년대만 해도 지금 수준으로 공동주택에 모두들 살지는 않았지요.

 

 단독주택은 공동주택에 비해 가정 내 남성의 중요도가 높아집니다. 대조적으로 공동주택은 가정 내에서 남자를 필요없게 합니다. 우리나라 기혼 남성들의 은퇴 이전 평균노동시간을 생각해보면 공동주택이 좋을 수밖에 없었지만, 거기엔 사회적 대가가 따랐던 것입니다.

 

 

 

8) 아파트의 문제점 중 하나가, 점점 아파트의 건축 완성도가 낮아지는 면이 있다는 것입니다. 옛날에는 한국인 노동자가 많았는데, 이젠 조선족 노동자도 모자라서 한족 노동자들이 현장에 많습니다. 유감스럽게도 우리나라 청년들이 건설 노동을 하기 싫어하기 때문입니다. 이는 결국 눈에 잘 보이지 않는 부분의 건축이 부실해지는 결과로 이어집니다. 이 악화를 개선할 방법이 없습니다. 아파트도 그런데 빌라 같은 건 말할 것도 없습니다.

 

 

 

9) 비트코인이 왜 이렇게 오를까를 생각해보고 있는데, 이유 없이 저렇게 오를리가 없지요. 생각을 해 보니까 크게 3가지 긍정적인 효과가 있습니다.

 

 우선 하나는 악화가 양화를 구축(驅逐:Destroy)하는 원리에 따라, 비트코인 가격이 오르는 한 비트코인은 통화로 기능할 수 없다는 겁니다. 누가 가격이 폭등하는 화폐를 지불하고 거래를 하고 싶어 합니까. 아무도 그러지 않지요. 비트코인 가격이 오르는 이상, 비트코인은 거래수단이 될 수 없습니다.

 

 다른 하나는 비트코인 가격이 오르니까 금값이 떨어진다는 겁니다. 사실 많은 사람들이 진짜로 가지고 싶은 건 비트코인이 아니라 금이지요. 비트코인이 금을 대체할 수 있다고 주장하는 사람은 사기꾼이거나 투기꾼입니다. 비트코인은 비트코인에 불과합니다.

 

 그리고 다른 하나는 비트코인 가격이 올라가는 게 미국의 장기채 수익률을 높이는 데 일조하고 있을 수 있다는 겁니다. 채권을 잘 이해하는 분들이 드물 거라 설명이 필요할 것 같은데, 채권금리=수익률은 채권의 가격이 내려갈 때 올라갑니다. 이걸 쉽게 설명하자면, 이 원리는 주식의 배당률이 주식의 가격이 내려갈 때 올라가는 것과 유사합니다. 즉 비트코인의 가격상승은 미국의 테이퍼링과 기준금리 인상 압력에 일조하고 있을 수 있단 이야기입니다.

 

 검찰개혁적으로 비트코인은 투기의 수단이자 범죄의 수단입니다. 아무리 비트코인으로 돈을 벌지언정 이 검찰개혁을 혼동하면 안 됩니다.

 

 

 

10) 많은 사람들이 오해를 할 수 있는 것이, 연준이 계속 완화정책을 일관적으로 유지하고 테이퍼링을 하지 않더라도 미국의 기대인플레이션율이 오르는 한 장기채 금리는 올라가게 되어 있습니다. 연준의 현 포지션은 기대인플레이션율 - 미국 10년물 금리 = 1%로 만들어 10년물 실질금리를 -1%에 맞추겠다는 것입니다. 여기서 10년물을 더 찍어내리려면 양적완화 규모를 늘리거나 일드캡을 적용해야 하는데, 현재 연준의 포지션은 그쪽은 아닙니다. 이미 현 수준의 양적완화도 미국의 미래에 꽤 부담을 주고 있기 때문입니다.

 

 이 흐름에서는 나스닥 같은 기술주는 떨어지게 되지만, 은행이나 보험 및 오일 회사 등은 주가가 오르게 됩니다. 현재 미국 주식시장은 며칠째 일관적으로 그 방향을 향하고 있지요. 미국 시장이 좋은 게 합리적이라는 겁니다. 물론 우리나라 기술주도 결국 빠지게 될 확률이 매우 높습니다.

 

 

 

11) 글로벌금융위기 이후의 양적완화를 보면서, 금본위제로의 회귀를 주장하는 분들이 종종 있습니다. 그런데 금은 통화로 쓰기에는 너무 양화입니다. 상기하였듯 악화는 양화를 구축하는 법이라 금을 통화로 쓰기 어렵습니다. 달러와 비교한다면 황금하고 달러를 태환하지 않는 이상, 황금이 달러보다 양화이므로 둘을 동시에 가지고 있는 누구라도 황금을 계속 소유하고 달러를 지불한다는 이야기입니다. 그래서 통용화폐는 달러고, 금은 부자들이나 국가기관 등이 모셔두는 귀중품이 된 거지요.

 

 미국의 금본위제가 망가질 당시 대안은 복본위제로의 회귀였습니다. 미국에서 은은 19세기부터 은광이 많이 발견되어 악화화가 빠르게 진행되었는데, (긴 역사 속에서 보면 은화는 계속 악화화되었습니다. 지구상에 금보다 은이 훨씬 많기 때문입니다.) 그 악화화 과정에서 화폐로의 지위를 잃었고 그에 19세기 말에 큰 사회적 문제가 있었거든요. 그렇지만 아무리 그래도 달러보다는 은이 통화로 사용 시 훨씬 양화입니다. 악화화될 수 있는 한계가 있고요. 현재의 달러는 지나치게 악화(가치가 낮은 통화)가 되어버렸어요.

 

 

 

12) 위의 그래프는 장기적인 달러/원 그래프입니다. 보시면 급작스럽게 튀어 오르는 부분이 있지요. IMF 외환위기와 글로벌 금융위기입니다. 우리나라 경제는 어느 정도 주기적으로 위기를 맞이하고, 그 때마다 원화가치와 자산가치가 일시적으로 망가진 후 복구되는 구조였습니다. 그런데 1997년의 우리나라는 평균연령이 매우 젊은 나라였고, 2008년에도 지금보다는 많이 젊었습니다. 청년은 넘어지는 정도로는 죽지 않지만, 노인은 넘어지는 것만으로도 죽지요. 우리나라는 정말 급속도로 늙었습니다. 그리고 현재 기초체력이 많이 약합니다. 이는 곧 원화의 취약성이라 할 수 있습니다.

 

 우리나라 경제에 충격을 가할 수 있는 변수는 많아도 너무 많습니다. 중국에 경제위기가 찾아온다거나, 미국이 우리나라를 응징하려 든다거나, 3대신용평가기관이 우리나라 신용에 대해 부정적인 평가를 한다거나, 우리나라가 빚 돌려막기를 시작하는 걸 보고 외국 자본이 우리나라 채권을 내다 팔기 시작한다거나 등등.

 

 

 

13) 특정 국가의 경제는 진정한 기축통화국(미국)이 아닌 경우, 나라 살림이 흑자냐 적자냐가 결국 다입니다. 살림이 적자나면 준기축통화를 사용하는 국가라도 소용없습니다. 망가집니다.

 

 우리나라의 산업 경쟁력은 매우 강합니다. 이게 우리나라가 마지막으로 기대볼 수 있는 여지고, 그 동안 점점 소득이 개선되어온 주 이유인데요. 우리나라의 주요 상품은 반도체, 전자기기, 자동차, 선박, 석유화학제품입니다.

 

 기술적인 부분에서는 우리나라 제조업이 경쟁력이 강하기 때문에 별로 불안요소가 없습니다. 다만 장기적인 문제는 다른 부분에 있습니다. 이 문제를 한 마디로 요약하자면 정치권부터 일반 국민에 이르기까지 반기업/반산업 정서가 너무 강하다는 겁니다.

 

 단적인 예를 들어보지요. 현대차그룹은 대단한 기업입니다. 전 세계에 현대차처럼 그렇게 당당하게 위기를 이겨나가면서 살아남은 자동차회사가 그리 많지 않습니다. 그런데 현대차는 국내에 생산공정을 늘리지 않고, 생산직을 새로 뽑지도 않습니다. 노조에 너무나도 당하고 계속 당해 와서, 그냥 후대를 포기한 겁니다.

 

 기업의 소유권, 상속, 각종 세금 등의 문제에서 우리나라의 추세와 민심은 너무나도 반기업적입니다. 그래서 많은 이들이 회사를 차리지 않고, 차려도 키우지 않고, 키운 회사도 팝니다. 산업 현장에서 각종 기술들과 노하우들이 후대 직원들에게 잘 전수되고 있느냐 하면 그렇지 않습니다.

 

 불안요소가 엄청나게 많은데, 우리나라 사람들은 지금까지 위기를 이겨왔기 때문에 위기의식이 부족합니다. 삼성전자만 해도 이재용이 구속되었고, 그의 업무 복귀가 불확실하며, 삼성전자의 2020년 이익은 2013년만도 못합니다. 우리는 삼성전자의 성장이 실질적으로 끝난 것은 아닐까 의심해볼 필요가 있습니다. 사이클에 따라 이익이 커졌다 작아졌다 하는 것이지요.

 

 

 

14) 사견으로 코스피는 지수 레벨업이 아닙니다. 버블이지요. 주요 기업들의 이익 성장이 없기 때문입니다. 저평가의 해소라고 보기에는 이익이 성장하는 튼실한 기업이 별로 없습니다. 국민연금과 세계 주요 패시브 펀드들의 코스피 비중은 축소 중입니다. 정권과 문화는 친기업적이지 않고, 정권이 바뀌더라도 과감한 감세정책을 시행하기엔 나라 살림이 너무 나쁩니다. 인구구조가 나쁜 건 두말할 것도 없습니다.

 

 코스닥은 기술주 버블에 편승해있을 뿐입니다. 이런 시대에 주식을 시작하는 게 참으로 위험한 게, 일단 큰 손해를 본 후 주식투자를 포기하거나 소 잃고 외양간 고치기 쉽다는 데 있습니다. 스스로 투기를 하는지, 투자를 하는지를 생각해봐야 합니다. 투기를 하지 말라고는 안 합니다만, 투기를 하고 있으면서 투자를 하고 있다고 생각하면 안 됩니다. 투기는 도박과 같으며, 도박 참여자와 같은 태도를 가져야만 살아남습니다.