왜 아파트가 많아졌을까

 추천 브금

 

https://youtu.be/ryNtmkfeJk4

 

 

 80년대만 해도 우리나라 수도권 대도시에도 단독주택이 많았습니다.

 

 그런데 실질적으로 온전한 단독주택은 드물었고, 이촌향도 이후엔 다가구주택과 같은 거주양상이 많았지요. 원래 우리나라 옛 건축양식은 집이 있으면 마당이 있고 별채가 있는 구조였는데, 핵가족화와 이촌향도가 겹치면서 별채를 세 주는 경우가 늘어나게 된 것입니다. 옛날 배경 드라마를 보면 주인집이 있고, 같은 마당을 두고 세입자들이 방 하나에 세들어 사는 걸 드물지 않게 볼 수 있지요.

 

 이후 점차 다가구주택은 세입자들이 독립적으로 사용할 수 있는 구조로 지어집니다. 좀 오래 된 동네에 보이는 2~3층 양옥집 같은 형태로요. 기본적으로 세입자를 받는 구조로 지어진 것이지요. 이런 다가구주택은 법률적으로는 단독주택으로 구분소유가 불가능하며, 등기도 1채로 됩니다. 건축법상 3층까지로 지을 수 있고요. (필로티로 지을 경우 1층이 없어서 2~4층으로 지을 수 있습니다.) 구분소유 및 등기가 되는 다세대와는 다릅니다.

 

 세입자들도 주인집과 마당을 공유하는 방 한 칸보다는 층이 나누어진 다가구주택에 세 들어 사는 게 좋고, 집주인들도 세를 보다 주기 용이한 2~3층 양옥집을 짓는 게 이익이었기 때문에 순수한 단독주택은 도시에서 빠른 속도로 감소하였습니다.

 

 그리고 이후 시간이 지날수록 양옥집 형태의 다가구 주택은 줄어들게 되었습니다. 건축양식이 달라졌으니까요. 근래 지어진 다가구는 원룸, 1.5룸, 투룸 같은 형태로 주로 지어집니다. 아니면 상가주택이나 오피스텔을 짓고요. 근래의 다가구 주택을 외부에서 보면 최상층만 창문이 큰 경우가 있는데, 거기만 넓은 주인집인 겁니다.

 

 결국 이 문제는 토지소유주가 해당토지를 어떻게 활용할 수 있느냐의 문제입니다. 도시 내 주거가능지구에 토지를 소유한 경우, 단독주택을 지어 거주하는 건 매우 사치스러운 일입니다. 단독주택에 사는 것도 좋지만, 건물주가 더 좋단 말이지요. 우리나라 대도시는 번화도가 높으니까 공실률이 낮습니다. 그나마 근래엔 슬럼화되어가는 곳이 좀 있지만, 80~00년대엔 그렇지 않았지요.

 

 근래 수도권 대도시에서 단독주택에 거주하는 경우는 아주 부자거나, 개발이 제한되는 지역이거나, 아주 오래 된 지역이 잘 개발되지 않는 경우거나, 신도시에서 일부 도시계획상 제공하는 단독주택부지를 활용하는 경우입니다.

 

 만일 신도시에서 단독주택용 토지를 매수할 경우 그 토지가격만으로 인근의 번듯한 아파트를 매입할 수 있습니다. 환금성 및 금융담보물로도 아파트가 우위에 있기 때문에, 도시계획상 제공하는 부지에라도 단독주택을 지어 거주하는 건 부유해야 할 수 있는 일입니다. 게다가 엄청난 땅값 때문에 도시지역에서 단독주택을 지으면서 신축아파트들처럼 정원, 녹지 등을 확보하는 건 정말 어렵습니다. 그리 하려면 돈을 가져다 바르거나 집을 작게 지어야합니다.

 

 이 연장선상에서 한국이 아파트 공화국이 된 이유를 설명하는 건 쉽습니다. 다가구나 다세대, 연립주택에 사는 것보다는 아파트에 사는 게 좋기 때문입니다. 한국의 아파트는 외국의 아파트와는 개념이 좀 다릅니다. 미국이나 유럽에서 아파트는 우리나라 기준에선 거의 그냥 다세대주택입니다.

 

 민사상 또는 행정상의 문제가 발생할 때 아파트 쪽이 대항이 더 쉽다는 점 또한 아파트 거주의 유리한 점입니다. 한국은 선진국 중엔 재산권 등 개인의 권리를 잘 보호한다고 보기 어려운 나라에 속하고, 좀 문제시될 정도로 떼법이 잘 통하는데 떼법질을 하려면 여럿이 뭉쳐야 합니다. 천세대 이상이 뭉칠 수 있는 대단지 아파트와, 많아봐야 몇 가구에 불과한 단독주택 사이에는 엄청난 교섭능력 차이가 있습니다. 실제 도시의 주거환경개선은 매우 어려운 문제로, 외부와의 끊임없는 투쟁과 교섭이 필요한데 단독주택에 살면서 이걸 제대로 하는 건 정말 어렵습니다.

 

 이외에도 현실적이고 정책적인 이유도 있습니다. 한국은 세계에서 가장 강력한 부동산 억제책을 사용해온 국가고, 그 두 가지 방법으로 아파트 보급과 대출제한을 강력하게 걸어뒀습니다. 노태우 때부터 이어져온 이 방향 때문에 한국은 선진국 중 실질적으로 가장 부동산이 저렴한 나라이며, 그나마 환금성이 좋은 아파트 가격은 어느 정도 보존이 되어왔으나 토지 및 단독주택의 가격상승은 지극히 제한되어왔습니다. 예를 들어 80년대에 주식에 투자해서 지금까지 재산을 불려온 사람과 부동산을 사서 지금까지 재산을 불려온 사람의 평균을 비교해보자면, 비교 자체가 무의미할 정도로 주식투자한 쪽이 재산을 많이 불렸습니다.

 

 처음에 이런 흐름이 생긴 건 70년대만 해도 이촌향도가 극심했고, 이 과정에서 불법건축물이 지나치게 많아졌고 무계획적으로 주택이 생겨났기에 일단 도시를 체계적으로 만드는 것 자체가 어려웠던 탓이 큽니다. 노태우는 각종 주택관련 규제를 완화하고 공급을 엄청나게 하는데, 이 결과 무허가주택이나 주택 공급 부족 문제 같은 건 잡았지만 주거환경의 질이나 부동산 시장의 균형 같은 건 희생된 것이지요.

 

 현 시점까지 부동산 억제책이 이어진 건 한국의 내수경제가 성장하지 못한 큰 이유 중 하나이기도 한데, 한국인은 주식투자를 장기로 하는 경우는 드물고 부동산 투자가 일반적인데, 그 가격상승률이 심하게 억제되고 레버리지까지 억제되었기 때문에 시간이 지날수록 전반적인 경제성장률 및 경기 흐름이 제한되는 방향으로 흘러간 것입니다.

 

 좀 풀어서 설명하면 아파트가 아닌 건축물들의 환금성이 악화되고 자금이 잘 순환되지 않으니까 신축아파트나 유행을 따라 상권이 빠르게 이동하고, 그에 상인들도 진득하게 자리 잡고 장사하기가 어려우며, 지역이 균등발전하기 어려우니 소위 젠트리피케이션도 심화됩니다. 문제가 생기면 좌파들이 선동하고 정당을 가리지 않고 좌파짓을 반복하면서 문제를 키웠습니다. 사회주의적인 정책과 땜빵식 조치들이 장기적으로 문제를 망쳐온 겁니다.

 

 이런 흐름이 영구적으로 계속되긴 어렵기 때문에, 언젠가는 한국의 부동산도 좀 더 표준적으로 움직이게 되지 않을까 생각하고 있습니다. 지가가 폭등하고, 금융 억제가 풀리고, 유동성이 증가하고, 아파트의 유행도 덜해지는 때가 오긴 오겠지요. 그게 언제일지는 모르겠지만요.