한국 부동산 주택시장은 어떻게 될까?

 사석에서 근 몇 년 한국 경제 이야기를 할 기회가 있을 때면, 핵심 문제를 부동산 - 특히 아파트 위주의 주택시장 - 이라고 반드시 꼽아 이야기하곤 한다. 부동산 거래가 이루어지지 않으면서 전세값이 뛰어 오르기 때문에 시중에 돈이 풀리기가 어렵다는 이야기이다.

 지난 2년간 전세값이 지역에 따라 50%까지 올랐다. 비용으로 치면 서울기준 평균 수천만원 올랐다 보면 된다. 그렇기에 전세 생활가구의 경우, 돈을 열심히 모아서 전세비에 부어야 하는 상황이 되었다. 주택 소유가구의 경우에도 주택가격이 오르지 않기 때문에, 미래 기대소득이 불투명한 상황이다. 월세 가구는 말할 것도 없다. 부동산은 일종의 자금이 빠져 들어가는 블랙홀이 되었다.

 부동산 가격이 오르지 않을 거라는 공포감이 많은 이들에게 부동산을 구매할 수 없게 한다. 심지어는 팔수도 없게 한다. 거래절벽은 많은 이들에게 큰 고통을 안겨주고 있다. 그러나 이런 상황도 이제 슬슬 바닥이 보인다 할 수 있다. 일본같이 특이한 사례를 제외하면 아무리 심한 부동산 침체도 결국 회복되기 마련이다.

 한국이 예전에 부동산 침체를 안 겪었다는 착각을 하고 있는 사람도 있다. 물론 대부분 어린 사람들이다. 한국은 이미 과거에 부동산 침체를 겪은 적이 있다. - 일례로는 1991년부터 1994년까지 - 많은 사람들의 관념에 비해 부동산 침체기는 자연스러운 현상이다. 모든 자산이 침체기를 겪고, 가격이 떨어진 후에 폭등한다. 어차피 전체적인 경제성장이 이루어지는 한, 부동산 가격은 오를 수밖에 없다. 그 부동산이 부담하는 경제적 펀더멘탈 자체가 상승하기 때문이다.

 한국 부동산의 경우 사실 장기적으로 침체될 만한 이유가 별로 없다. 가격이 너무 올랐다는 지적이 있지만, 그것은 사실이 아니다. 다른 선진국들에 비해 한국 부동산은 2000년대 초중반에 그리 많이 오른 편이 아니다. 게다가 리먼사태 이후 부동산 침체기에 들어선 한국의 경제성장률은 OECD 평균을 상회하고 있다.

 수요가 부족한 것도 결코 아니다. 전세값 폭등은 결국 수요를 증명해준다. 현재 부동산이 거래되고 있지 않은 것은 일종의 심리문제다. 장기적으로 펀더멘탈이 나쁘다는 인지가 있기 때문이다. 출산율 저하가 그 원인이 되기도 한다.

 그러나 출산율 저하가 부동산 펀더멘탈 하락으로 반드시 이어지는 것은 아니다. 특히 한국의 경우 이민 정책이 상대적으로 잘 발달하고 있기 때문에, 일본처럼 극단적인 고령사회가 될 가능성은 그리 높지가 않다. 일본이 저렇게 된 이유 중 하나는 출산율이 크게 떨어졌음에도 이민정책에까지 실패했기 때문이었다. 이민 정책은 대단히 중요하다. 모든 선진국은 이민 인구가 일정 이상의 역할을 한다. 한국도 이제 정식 이민 절차를 공식화해야할 때가 되었다. 그리고 그들이 별 문제를 일으키지 않도록 가능한 한 잘 흡수하여야만 한다.

 또한 아직 다른 선진국에 비해 한국인의 1인당 주택 거주면적은 좁은 편이다. 이 또한 경제성장과 함께 점진적인 성장을 하는 분야이다. 주택 가격이 떨어질 거라는 전망을 미리 하고, 그에 끼워 맞춰 정보를 수집하는 게 아닌 이상 지속적으로 부동산 불황이 이어질 거라는 예언을 하기는 어려운 게 한국의 현실이다.

 그러나 아직도 부동산 종말론은 많은 젊은 층의 의식을 틀어잡고 있다. 물론 종말론자의 예언이 맞았다면 이미 한국 부동산 가격은 15년 전 가격이 되어있어야 하겠지만, 예언이 틀리더라도 종교는 유지되기 마련이다.

 분명한 것은 부동산 시장이 호황으로 돌아서지 않는 한, 전세 가격은 점점 상승하면서 전세 제도 자체가 사라질 수밖에 없다는 것이다. 한국에 전세제도가 존재할 수 있었던 이유는 빠른 경제성장으로 인한 높은 이율과, 전세금을 부동산에 재투자했을 때 발생하는 높은 기대소득에 있었다. 그러나 이제 기준금리는 2.5%까지 떨어졌고, 대부분의 부동산 소유주들은 담보대출을 받고 월세를 주는 게 훨씬 나은 상황이 되었다. 그리고 당연한 말이지만 임대인이 없다면 임차인도 없다.

 이미 일부 지역의 전세 비용은 경매가를 상회할 정도로 올라버렸다. 주택 경매에 사람들이 몰리기 시작한지도 이제 2~3개월 정도 되는 것 같다. 전반적인 시그널은 침체가 바닥이라는 것을 의미하고 있다. 결국 전세가가 매매가보다 높아지기는 어렵다.

 물론 과격한 종말론자들은 지금 전세가도 버블이라고 우겨대고 있다. 그렇지만 그런 말은 시장 가격의 기본 의미에 대한 기초지식조차 없는 헛소리다. 노숙자로 살 게 아니라면 누구나 집이 필요하다. 그리고 현재의 전세비는 결국 시장에서 합의된 금액이다. 불황과 공황을 찬양하는 좌파 종말론자들의 말에 휘둘릴 필요는 없다.