OceanRose

 우선 이야기하건데 모든 전망이 그렇듯, 아무리 잘 하려 노력한 전망이라도 맞을 확률은 일정 이하라는 걸 염두에 두고 보시길 바란다.

 이미 지난 5월의 포스트 ‘한국 부동산 주택시장은 어떻게 될까?’에서 이야기한 바가 있듯, 추세적으로 한국 부동산은 바닥을 찍고 회복기가 다가오고 있는 것으로 보인다. 물론 넘어야 할 변수들이 있긴 하지만, 수도권 부동산 가격이 2011년 이후 드디어 반등에 들어갔다.

 이제 남은 변수는 정부의 8.28 대책이 국회에서 어떻게 통과되느냐에 있다. 그러나 민주당은 현재 이석기 사태 등으로 거의 힘을 잃었다. 국민들의 고통도 매우 큰 상태이기 때문에, 아마도 이번만큼은 법안이 어떻게든 통과될 거라 본다. 물론 이 과정이 수월하지는 않겠지만.

 향후 부동산 가격이 반등하게 되고, 그에 따라 급매물이 다 소진되고 거래가 수월해지면서 전망이 밝아질 수 있다. 전세는 이미 품귀가 된지 오래고, 결국 실수요자는 매매와 월세 중 하나를 골라야 한다. 월세를 살 수 밖에 없는 사람이 아니라면 매매에 나서게 되는 빈도가 그만큼 높아질 것이다.

 향후 전세가격이 매매가보다 높아지는 현상은 나타날 수는 있지만, 그것이 일반화되기는 어렵다. 매매가격보다 높은 전세가격은 어디까지나 부동산 가격의 폭락을 전제한 상태에서만 의미가 있다. 그러나 종말론자들의 말과는 달리 실제 부동산 폭락은 일어난 적이 없고, 너무 비싼 전세는 그 자체로 위험하기에 집을 소유하는 것 이상으로 위험하다.

 이제 미국이 출구전략을 쓰면 금리가 오를 수 있다. 물론 풀어놓은 유동성에 대한 관리를 해야 하기에 가파르게 금리가 오를 일은 없겠지만, 금리 인상은 현 한국의 부동산 시장 여건을 볼 때 그 자체로 위험성이 있다. 그렇기에 정부는 재빠르게 부동산 침체를 해소해야 한다. 지금이 중요한 시기다.

 부동산에 고여 있는 돈이 재빨리 시장으로 나가야 한다. 그래야 이 긴 경기침체가 해소되어 시장에 활력이 돈다. 물론 민주당의 주장처럼 전월세 상한제를 도입하면 절대 안 된다. 예를 들면 지난 1989년에 주택 임대차 기간이 단순히 1년에서 2년으로 연장되었었는데, 그로 인해 1989~1990년 2년간 서울 전세값 상승률은 약 43.74%에 이르렀었다. 임대인들이 미리 전세값을 많이 올려 받으려 하기 때문이었다. 현재 민주당의 방안대로 상한제에 더해 1번의 갱신권한까지 더해진다면 전세값이 얼마나 오를지는 상상하기 어렵다. 현실에서 민주당과 친노세력이 인기가 없는 데는 다 이유가 있다.

 이 시점에서 개인적인 권장사항은 다음과 같다. 앞으로 만약 집값이 본격적으로 반등하는 것 같다면, 그리고 현재 무주택자라면 너무 늦지 않게 집을 사라는 것이다. 현재 한국은 집값대비 월세도 꽤 싼 편인데, 월세가 싼 이유는 사실 전세 때문이다. 그런데 이 전세제도가 앞으로도 유지될 가능성은 희박해 보인다. 전세제도는 더 이상 집주인들에게 메리트가 없는 제도다. 오직 아주 고가의 주택만이 전세 제도가 유지될 것이다. 고가 주택은 월세가 너무 비싸서 그걸 감당할 수 있는 사람이 많지 않기 때문이다.

 그런데 만일 전세가 거의 사라지고 나면 그 다음은 월세가 오를 확률이 매우 높다. 더 이상 월세가 전세와 경쟁할 필요가 없어질 것이기 때문이다. 물론 만약 집값이 앞으로 많이 오른다면 월세는 그만큼 덜 오를 것이라 보지만, 어느 쪽이건 앞으로 세입자가 살기엔 더 험난한 사회가 될 가능성이 높다는 게 개인적인 전망이다.