쇠퇴에 대한 대응 방법

경제 2019. 4. 30. 15:15 Posted by 해양장미

 추천 브금

 

https://youtu.be/uZTkg8GGEOo

 



 앞으로 우리나라는요. 적어도 한동안은 부익부 빈익빈입니다. 문재인 정권이 잘 하는 게 그거잖아요. 부자는 부자답게. 서민은 더 서민답게. 예나 지금이나 강남좌파는 사다리 걷어차기 전문입니다.


 

 이젠 사다리 같은 거 없습니다. 서민이 중산층이 되고 싶다면, 중산층이 부자가 되고 싶다면 클라이밍이라도 해야 합니다. 서민한테 점점 더 가혹한 사회가 되고 있습니다. 나는 본 블로그에서 문재인 정권이 출범할 때부터 어떤 사회가 될 건지 이야기해왔습니다. 나의 말대로 되고 있다는 걸, 본 블로그를 쭉 봐 오신 분들은 알고 계실 겁니다.

 

 그러면 우리 각각은 어떻게 해야 할까요?



 좋은 직장을 얻는 건 타고난 유전자와 집안, 각자 살아온 방식이 정할 문제입니다. 갑자기 어쩐다고 바뀌지 않아요. 그건 잘 타고났거나 꾸준히 노력해야 할 부분. 그러니까 본 블로그에서는 말하지 않습니다.


 

 사업은. 역시나 앞으로 변화할 사회상에 어울리는 것이어야 할 것 같습니다. 앞으로 점점 나이가 들어도 혼자 살거나, 부모와 같이 사는 미혼 여성이 많아질 겁니다. 미혼 여성은 소비성향이 높고, 아마 소비성향이 높기 때문에 계속 사회적으로 대우를 받을 겁니다. 남자들은 술/담배와 유흥, 게임, 자동차 같은 걸 제외하면 여자들만큼 돈을 쓰진 않는데다 술/담배와 유흥 시장은 쇠퇴중이기 때문에... 사업자들은 남자보다는 점점 더 여자를 보게 될 거라 생각합니다. 단적으로 말하면 남자들은 예나 지금이나, 그리고도 앞으로도 돈을 좀 더 모으고요. 여자들은 좀 더 돈을 씁니다. 여자들은 결혼을 하고 애를 낳은 후에야 아끼는 경향이 있는데, 애엄마가 줄어들고 있지요.


 

 우리나라 내수경제는 남자들의 허세와 여자들의 허영심으로 돌아간다는 우스갯소리가 있습니다. 그런데 점점 초식화되고 아싸화되는 남자들의 허세에 기댈 여지는 줄어들고, 점점 막나가고 사나워지고 있는 여자들의 허영심에 기대야 할 여지는 증가하는 것 같습니다. 여자들의 허영심을 최대한 자극하는 사업이 앞으로도 지속적으로 유망할 걸로 어림해봅니다. 래디컬 페미들이 말하는 핑크텍스는 그 세율이 점점 높아질 겁니다. 관련하여 통계청 문서까지 나와 있으니 참조하셔도 좋을 것 같네요.

 

https://www.google.com/url?sa=i&source=images&cd=&ved=2ahUKEwiw4aKLivfhAhWCXSsKHVuEBggQjhx6BAgBEAI&url=http%3A%2F%2Fkostat.go.kr%2Fedu%2Fsri_kor_new%2F1%2F1%2Findex.action%3Fbmode%3Ddownload%26p_idx%3D400&psig=AOvVaw0F_9hJI6MBjFOdtrXDhkul&ust=1556688325401247

 


 좀 제대로 사업을 벌인다면 역시나 수출을 하는 쪽으로 가는 게 좋을 것 같긴 합니다. 원화가 앞으로 어떻게 될지 모르니까, 외화를 지속적으로 벌 수 있으면 그게 참 좋거든요. 그런데 직접 수출까지 할 수 있는 분이 이런 글에서 얻을 수 있는 건 딱히 없겠지요. 이번 1분기 GDP QoQ-가 된 요인 중 하나가 벤처 수출이 꺾인 탓이기도 해서, 쉬운 길은 아닙니다.


 

 투자는. 제일 쉬우니까 제일 중요하다고 생각합니다. 앞으로 하는 이야기는 절대 책임질 수 없는, 식물 한 포기의 문재인만큼 무책임한 이야기니 보고 바로 잊어주시면 좋겠고요. 단도직입적으로... 나스닥 투자는 추천입니다. 좀 빠질 수도 있는데, 아직 나스닥은 정상범주입니다. 비정상범주까지 버블이 생길 때까지는 안전합니다. 요새 나스닥 봐도 이거 미친 거 아니야?’ 라고 생각할 수 있을 텐데, 아닙니다. 이런 건 미친 게 아닙니다. M$건 아마존이건 애플이건 알파벳이건. 그 중 전부가 될지 특정한 승자가 될 지. 진짜 이래도 되나 싶은 수준으로 주가가 치솟고, 그 치솟은 주가를 합리화하는 새로운 논리가 창조될 시기가 올 확률이 높다고 생각하는데요. 내 생각엔 그 때까지는 괜찮습니다. 비트코인 버블 보신 분들은 버블이라는 게 어떤 건지 감을 잡을 수 있다고 생각합니다. 원래 엄청나게 오르고 나면 New Doggy Logic이 나오는데요. 참신한 멍멍이 논리가 등장하고 인간지표옆집 할머니들이 나스닥을 사러 증권사에 통장 들고 뛰어갈 때쯤 팔아도 늦지 않습니다.

 

 다우나 S&P500도 나쁘진 않다고 생각하는데 다우 투자할거면 개별종목이 조금 더 낫다고 생각하고 있고요. 달러예금이나 미국채는... 헤지용으로 들면 좋을 것 같고요. 다른 나라들은 잘 모르겠습니다. 어려워요.


 

 국내 주식 투자할거면, ... 나는 이제 국내 지수투자는 권장하지 않아요. 종목을 봐야 합니다. 해외투자 늘리고 있는 종목. 주력 상품이 환차익을 볼 수 있는 종목. 더 나아가 한국이 망해도 살아남을 수 있는 종목이 좋습니다. 예전에 외환위기가 왔을 때 우리나라는 제조기업들의 환차익으로 위기를 극복했었습니다. 우리나라 경제가 어려워지면 환차익으로 위기를 극복할 수 있는 기업들이 있습니다. 나는 그런 종목을 좋게 봅니다. 그런데 지수투자해도 망하진 않습니다. 그런 기업이 지수 중 차지하는 비율이 너무 높거든요. 다만 지수 자체는 그리 더 좋진 않을 거라고 생각해요.


 

 그리고 부동산. 일단 아무 부동산이나 오를 시기는 확실하게 지났고요. 예전보다 더 부동산을 투자로 생각하고 들어야 합니다. 옛날엔 아무거나 사도 어차피 올랐잖아요? 그런데 요샌 아니지요. 그러니까 오히려 예전에는 부동산을 투자로 생각 안 해도 됐는데, 앞으로 점점 더 투자로 생각해야 합니다. 그러니까 부동산 투자 공부 안 하는 사람들은 바보 취급을 받아야 합니다. 노숙할 거 아니면 어딘가에선 살아야 하지 않습니까. 부동산 투자의 유용함은 청와대에서 이미 증명한 바 있습니다.


 

 아. 꼭 말하고 싶은 거. 전세 살지 마세요. 자가 아니면 월세 사세요. 디딤돌 같은 걸로 이율 아주 낮게 끌어올 수 있는 걸로 전세자금 끌어올 수 있으면서 알뜰해서 절약까지 되는 분들은 논외입니다만, 평범한 조건이면 월세 사는 게 낫습니다. 이렇게만 이야기하면 이해가 안 가실 수 있으니까 샘플로 이야기해볼게요.


 

 인천 최대 규모 아파트인 구월동 힐스테이트 공급 114를 기준으로 보겠습니다. 전세가가 2.9. 월세는 3000/85~95, 6000/70입니다. 이 경우 전세자금대출은 2.24억원까지 1금융권에서 받을 수 있다고 합니다. 이율은 조건마다 다르긴 한데, 가장 우대받는 이율이 아니라고 가정할 경우 연리 3.5%정도 나올 겁니다. 편의상 2.2억을 대출 받는다 가정하고 연리 3.5%로 계산해 보겠습니다. 그러면 월이자는 약 641,666642000원입니다. 그러면 7000/64.2쯤 되네요. 월세가 6000/70이니까 거의 차이가 없고, 오히려 월세가 낫습니다. 별 차이가 없으면 월세 사는 게 무조건 좋습니다. 일단 월세보증금을 낮추면 깡통전세의 위험이 없기 때문입니다. 만약 주택이 경매로 넘어갔을 경우, 인천지역의 최우선변제금액은 보증금이 1억 이하일 때 한해 3400만원까지, 다만 주택가액의 1/2 이하까지만 적용됩니다. 그러니까 전세로 들어가면 1억이 넘으니까 최우선변제금액이 0이고요. 보증금 3000으로 들어가면 유사시에도 99.99% 전액 환급받습니다. 그리고 월세입자의 경우 월세를 매달 전혀 안 밀리고 내면, 임대인이 좋은 세입자로 보기 때문에 재계약 시 발언권이 전세 대비 좀 더 강해집니다. 월세 밀리는 임차인이 정말 많아요. 거의 대다수라 봐도 무방. 경제위기가 올 경우 무주택으로 월세 사는 사람이 제일 좋고요. 전세는 전세가 떨어질 때가 깡통이 많이 생겨서 더 위험합니다. 올라도 문제, 떨어져도 문제인 게 전세입니다.


 

 근래 부동산 시장이 나쁘긴 한데, 우리나라 경제가 이대로 반등 없이 추락하지 않는 이상 부동산 시장도 시간 지나면 반등은 합니다. 멸실수는 정해져 있고 출산율 낮다고 인구가 갑자기 줄어드는 것도 아니고, 합가보다는 분가가 많으며 결국 공급이 다른 무엇보다 앞서 시장을 결정하기 때문입니다. 부동산이 꺾일수록 공급이 줄어들고, 공급이 줄어들면 수요대비 공급이 적기 때문에 가격이 다시 오르게 됩니다. 문재인 정권 들어 서울 부동산만 폭등했던 이유를 정리해보면 다음과 같습니다.

 

1. 박원순 집권 이후 서울 부동산 공급이 너무 줄어들었고,

2. 다주택자를 공격하니까 다주택자들이 다 팔고 서울의 비싼 1채로 수요가 몰렸습니다.

 

 이 서울수요는 서울 근교까지만 한정되었고, 인천이나 김포 등만 가도 공급이 많아서 일부 지역을 빼면 가격이 거의 안 올랐습니다. 그러나 근래 주택 착공과 준공이 모두 줄어드는 추세고, 착공과 분양은 작년 대비 거의 반 토막 난 수준이기 때문에 언제고 반등이 다시 있을 수 있다 생각합니다. 다만 어디까지나 우리나라 경제가 어느 정도 정상적일 때의 이야기입니다. 그런데 최근의 흐름을 보면 앞으로 계속 정상적일 거라는 보장까지는 없는 것 같습니다.


 

 그리고 상가나 상가주택 건물주를 하는 분들은... 골치가 아플 거라 생각합니다. 유능한 건물주들이야 알아서 잘 하시겠지만, 애매한 상가에 돈 넣으신 분들은 답이 없습니다. 특히 춘추 좀 있는 분들 중 건물주의 꿈을 안고 일단 지른 분들이 꽤 있는 것 같은데... 건물주는 우스갯소리처럼 조물주 위에 있는 존재가 아닙니다. 테마상가 같은 경우 정말 끔찍한 모습을 보곤 합니다. 상가주택도 상태 안 좋은 게 많이 보이고요.


 

 여담인데 얼마 전에 우리나라 최고 수준 테마상가라 할 수 있는 명동 밀리오레에 건물주라면 속 터질 일이 있었습니다. 한 세계적 미국 스포츠 브랜드가 1,2층에 플래그쉽스토어를 입점하려고 했었는데요. 밀리오레 1,2층은 총 208명이 소유하고 있었습니다. 그런데 그 중 1명이 입점에 동의하지 않았습니다.

 

 동의하지 않은 그 건물주는 불과 8.2만을 소유하고 있었지만, 500만원으로 책정된 임대료를 거부했다고 전해집니다. 800만원을 주던지, 본인의 지분을 8억에 사가라고 알박기 놀이를 했다고 합니다. 해당 건물주는 지분을 경매로 2017년에 2.7억에 구매했다고 합니다.


 

 이 알박기로 인해 다른 207명의 소유주는 고심에 빠졌었다고 합니다. 그냥 8억에 구매하면 일이 편해지지만, 그런 선례는 만들지 않는 게 좋기 때문입니다. 그리고 이로 인해 결국 해당 스포츠 브랜드는 입점하지 않게 되었습니다. 도쿄에 대신 입점한다고 합니다. 현재 명동 밀리오레는 연면적의 30% 정도만 사용되고 있다고 합니다. 명동 밀리오레가 그 정도란 말이지요. 인천지역 테마상가는 돌아다니면... . 답이 없는 경우가 참 많습니다. 이 글을 보시는 모두는 테마상가랑 기획부동산에는 돈 쉽게 넣지 마세요.


 

 마지막으로 나는 돈 어디 넣을지 모르겠고 생각하기 싫다... 는 분들은 다우 사면됩니다. 세상에서 안 망하는 순위로 1위는 금, 2위는 미국채 달러고요. 내 생각에는 다우존스 30 인덱스가 그 다음쯤 됩니다. 그리고 금과 미국채 대비 다우의 장점은 수익률이 근사하다는 겁니다. 진짜로 잃기 싫은 분은 금하고 미국채, 다우에 나눠 넣으세요. 옛날에는 애국심이 밥 먹여줬습니다만, 이젠 애국심이 밥 먹여주지 않습니다.

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  1. O44APD 2019.04.30 16:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이 정부 들면서 느낀건데 이 정권 하에서는 돈이 많거나, 한푼도 없는 거지가 되서 체면버리고 정부가 던져주는 빵조각 주어먹는게 행복한 삶으로 가는 지름길이지 않나 싶습니다.
    저는 안타깝지만 둘다 해당이 안되고 딴곳으로 갈수 있는 여건은 안되니 선생님 말씀처럼 자본만큼은 해외로 분산을 해둬야할것 같네요.

    정말 나라다운 나라, 공정한 나라 잘 보고있습니다.. 에휴..

    • 해양장미 2019.04.30 16:20 신고  댓글주소  수정/삭제

      시대가 변하는데 어쩔 수 없이 맞춰 살아야지요. 일단 맞추면서 조금씩 개선해 나갈 수밖에 없습니다.

      거지가 되면 이 정권 아래서는 괜찮을지도 모르는데, 다음 정권이 되거나 경제가 전반적으로 어려워지면 무척 안 좋을수도 있습니다. 그러니까 정신 차리고 조금이라도 올라가야 합니다.

  2. 양념곱창 2019.04.30 16:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 제 주변인들 가운데 국내 은행이나 증권사에 원화로 큰 돈 묵혀두시는 분들을 상대로 제가 달러예금 전환을 강권하고 있는데요. 시기상 국내의 개인투자자가 미국채 매입이나 다우존스 상품 투자하기에 매우 좋은 편인데 이런거 저런거 다 귀찮은 사람이라면 최소한 달러 예금이라도 해두는 게 좋습니다.

    수도권 지역의 부동산에 대해서는 낙관적인 편인데 지방 광역시의 부동산 전망에 대해서는 도저히 감이 안잡히네요. 해양장미님께서는 지방 광역시들의 향후 부동산 전망에 대해 어떻게 생각하세요? 부산, 울산이 부동산 상승세 여파가 한 번 꺾인 이후로 악화일로를 걷는 것에 비해서 별 다른 경기호재도 없는 대구, 광주, 대전의 고공 비행은 지금 현재에도 계속되고 있는 걸 보면 지방 광역시 부동산의 투자 수요 예측은 참 어렵다는 생각이 드네요.

    • 해양장미 2019.04.30 16:52 신고  댓글주소  수정/삭제

      지금 달러인덱스가 높긴 하니까 환차손 위험이 싫은 분들은 환헤지된 상품을 일단 매입하는 것도 괜찮을 것 같습니다.

      지방 부동산은 저도 잘 모르겠습니다. 근래 저를 무척 골치아프게 만드는 부분입니다. 오른 지역의 현지인들은 알 것 같기도 한데, 현지인이라도 부동산에 관심이 좀 많아야 감을 잡더라고요.

  3. 둥둥구리 2019.05.01 22:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    옛날부터 투자해야지 공부해야지 말만 했었는데 모아야할 목표 금액이 생기고 적게나마 돈이 생길 예정이나보니 이제야 증권사 계좌를 만들게 됐네요 ㅠ

    어차피 목표 금액을 모아도 목표한 거에 써버릴 게 대부분이라 남을건 소액이고, 모으는 몇개월 동안은 원금은 보전해야하기 때문에 장기투자는 여력이 안 된다고 생각해서 그냥 cma계좌 만들어서 우대조건 충족하거나 이벤트로 연 3%대 수익률 주는거 몇개에다 나눠 넣을 생각이었습니다.(증권사 계좌당 우대금리를 몇백만원 정도까지만 상한제로 줘서요) 장미님 생각엔 cma보단 본문에 쓰신 나스닥, 다우 등이 낫다고 생각하시나요?

    예전에 삼성전자 우선주랑 은 투자를 좋게 평가하셨는데 지금은 어떻데 생각하시나요?

    새싹투자자로써 좋은글 감사합니다.

    • 해양장미 2019.05.01 22:56 신고  댓글주소  수정/삭제

      CMA는 저는 그냥 현금 쥐고 있는 걸로 인지합니다. 출금해서 지폐로 쥐고 있는 것보다는 좀 낫지요.

      기대수익률은 나스닥 > 다우 > CMA고 평상시 안정성은 그 반대인데 우리나라에 경제위기가 오면 CMA가 가진 안정성은 나스닥만도 못해집니다. 그러니까 복잡하게 생각하기 싫으면 다우 넣으라고 본문에 적은 거고요. 그냥 아무 생각 없이 다우에 장기투자한 사람의 수익률은 지난 100년을 돌아볼 때 꽤 대단한 수준으로 나오긴 합니다. 대공황 때의 폭락이 회복되는 데는 25년 이상 걸리긴 했었습니다만. 그게 유일하게 장기적으로 힘든 구간이었지요.

      장기적으로 모을 수 있는 돈은 바로 투자해도 된다고 생각합니다. 삼성전자 우선주는 여전히 좋습니다. 분기배당액이 354원 +@로 정해져 있거든요. 35000원대에 주식을 사면 주가가 딱히 오르지 않아도 세전 연 4% 배당이지요.

      은 투자는 아주 장기적으로 보면 좋을 겁니다. 그런데 얼마나 기다려야 성과가 있을지에 대해서는 기약이 전혀라고 해도 좋을 정도로 없습니다.

    • 둥둥구리 2019.05.01 23:07 신고  댓글주소  수정/삭제

      답변 감사합니다.

      이건 약간 투자 외적인 질문인데 장미님은 증권앱 뭐 쓰시나요? 제가 아직 조금밖에 안써보긴했지만 증권앱은 은행앱에 비하면 편의성이 영 안 좋더라고요 ㅠ 입출금 알림기능도 없고..

    • 해양장미 2019.05.02 08:22 신고  댓글주소  수정/삭제

      MTS는 각 증권사에서 제공하는 것을 쓸 수밖에 없는 것이 아닙니까. 익숙해지지 않으면 조금 불편하긴 합니다.

  4. 2019.05.23 14:35  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

    • 해양장미 2019.05.23 14:38 신고  댓글주소  수정/삭제

      네. 됩니다.

    • 2019.05.23 14:50  댓글주소  수정/삭제

      비밀댓글입니다

    • 해양장미 2019.05.23 14:58 신고  댓글주소  수정/삭제

      이야기하신 경우 전세는 일단 들어가실 곳 대출 상황이라거나, 그런 것부터 보는 게 좋을 것 같은데 보통 원룸건물주가 전세를 받는 건 건물보유를 위한 자금을 충당하기 위함이고, 만약 앞으로 경제위기가 세게 온다거나 한다면 전세보증금을 돌려받을 수 없는 경우가 생길 수 있다고 염두에 두긴 해야합니다. 주거비용과 리스크, 투자원금을 상세히 비교해보시기 바랍니다.

      보통 원룸이 살기에 그리 좋은 편은 아닙니다. 결정에 있어 어느 정도의 주거환경을 원하느냐가 중요하겠고요. 주거의 질은 번듯한 아파트가 원룸보다 보통 좋긴 합니다만, 운에 의해 많이 달라지긴 합니다. 가진 살림이 어느 정도 있느냐도 변수이긴 합니다. 원룸 투룸 이런 것들은 보통 세탁기 같은 건 옵션이 들어가 있습니다. 그러니까 세탁기 같은 게 없는 입장에선 좋은데요. 가진 세탁기가 있으면 있는 세탁기를 처분하던지 해야 하는 상황이 됩니다. 주거비는 아파트가 관리비가 나오기 때문에 어쩔 수 없이 비쌉니다. 세입자한테 관리비는 그다지 반가운 요소가 아니긴 하지요.

    • 2019.05.23 15:24  댓글주소  수정/삭제

      비밀댓글입니다