저출산 해결법 중 하나

사회 2019. 5. 12. 10:41 Posted by 해양장미

 추천 브금

 

https://youtu.be/pAkvF7HkFEY

 



 많은 분들이 잘 모르고 알려줘도 인정도 잘 안하고 잘못된 신념을 많이들 가지고들 있습니다만, 우리나라 부동산은 세계적으로 싼 편입니다. 정부가 온갖 부작용 무시하고, 시민들 권리 침해하고 세뇌까지 해가면서 가격상승을 틀어막고 있어서 그렇습니다. 우리나라 경제가 어렵고 온갖 사회문제가 생기는 원인 중 하나가 정부의 지나친 부동산 통제에 있다고 생각하고 있기도 합니다.

 

 나는 근래 저출산의 원인에 대해 이것저것 생각해보다가, 우리나라 부동산의 저렴한 가격이 그 원인 중 하나일거라는 생각이 들었습니다. 특히 우리나라 부동산은 대도시 기준으로 정말 월세가 너무나도 쌉니다. 앞으로 이민자 받을 때 한국은 월세가 아주 쌉니다.’ 라고 홍보해도 될 정도로 쌉니다.


 

(이 월세 시세 비교표는 아파트 가격이 기준인데, 한국 아파트와 미국 아파트는 이름만 같지 내용물은 완전히 다릅니다. 대신 한국은 좋은 집은 보증금이 좀 많이 들어가긴 하지요.)


 

 그런데 워낙 원룸 투룸 도시형 빌라 이런 것들 월세가 싸니까, 우리나라 청년들은 이제 굳이 결혼하지 않아도 됩니다. 미국이나 유럽에서 비혼 결혼도 많고 출산도 많은 이유 중 하나가 셰어에 있습니다. 그 나라들은 부모가 집을 해주지도 않는데, 월세도 비싸니까 우리나라 청년들처럼 독립해서 번듯한 집 혼자서 쓰는 생활을 잘 누리지 못합니다. 그러니까 셰어를 많이 합니다. 혼자 벌어 혼자 살면 집값 감당이 안 되거든요.


 

 우리나라하고 상황이 많이 다르지요. 이제 우리나라, 최저임금으로 주 40시간 근무하고 주휴수당 받으면 월 180정도 법니다. 그런데 월 180이면 서울만 벗어나면 진짜 꽤 괜찮은 집에도 혼자 살 수 있습니다. 최저임금 받아서 대도시의 근사한 집에서 혼자 살 수 있는 나라? 세상에 거의 우리나라밖에 없습니다. 괜찮은 집에 살고 월세를 내고도 먹고살고 돈을 모으는 게 최저임금 수준으로 됩니다. 이제 구직만 잘 되면 문재인 대통령께서 만들어주신 지상낙원이 따로 없을 텐데, 최저임금만 이리 올려놓다 보니 일자리가 대량 사멸해버린 게 현실이라 문제입니다.


 

 미국이나 유럽 같은 곳은 문화가 성적으로도 좀 더 개방적이고, 부모도 많이 간섭을 안 하니까 집을 셰어하다 보면 동성뿐만 아니라 이성 간에도 셰어를 곧잘 하게 됩니다. 그러면 애도 곧잘 생기고 그러지요. 그러니까 비혼 출산이 많은 겁니다. 그런데 우리나라에선 학생 시절에 좀 놀던 스타일이 아니라면 그렇게 잘 안 합니다. 별로 그럴 필요도 없고요. 소득대비 월세가 싼데 왜 불편하게 남하고 같이 삽니까. 혼자 살아도 돈 모아 해외여행 갈 수 있는 게 21세기 대한민국입니다.


 

 우리나라에선 부동산 가격 잡아야 신혼부부가 집을 쉽게 구하고, 그래야 출산율이 오른다는 이상한 생각이 있습니다. 그렇지만 그렇지 않습니다. 소득에 비해 부동산 가격이 오르면 사람들이 분가를 잘 안 하고, 합가가 많아지기 때문에 애가 더 많이 생깁니다. 그런데 우리나라는 그 동안 경제성장률에 비해 부동산 가격 상승률이 낮았습니다. 서울 부동산이나 그냥 물가수준으로 올랐지요. 코스피가 박스피 소리 듣지만 부동산 가격 상승률에 비하면 하늘을 뚫도록 올랐습니다. 1980년대에 코스피 지수투자해서 계속 홀딩한 사람이 있다면, 당시에 같은 가격으로 랜덤하게 부동산 투자를 한 사람보다 몇 배는 더 벌었습니다. 우리나라 사람들은 부동산을 사랑하는 것 같으면서도, 막상 우리나라 부동산의 실태에 대해서는 잘 모르는 사람이 많아도 너무 많습니다. 수십 년 장기적으로 보면 예금만큼도 수익률이 안 나온 게 한국의 평균적인 부동산입니다.


 출산율 반등시키고 싶으면 부동산을 통제하지 않는 게 좋습니다. 방값이 미친 듯이 비싸지면 청년들이 알아서 셰어합니다. 남녀가 일찍 같은 공간을 셰어할수록 애가 많이 생깁니다. 물론 지금 같은 페미니즘 디스토피아여서는 모든 게 소용없겠지만, 이렇게까지 디스토피아가 된 건 어디까지나 젊은 여자들 살기가 너무 좋으니까 가능한 겁니다. 우리나라가 치안도 나쁘고 여자가 돈 벌기도 힘들고 방세도 비싼 나라였다면 지금처럼 돌아갈 수가 없습니다. 100억을 가진 사람은 100억에 만족하지 않습니다. 더 많은 돈을 가지고 싶어 하지요. 인간의 욕심과 이기심이 끝이 없다는 걸 잘 보여주는 사례가 현재 우리나라의 래디컬 페미니즘입니다. 그렇지만 앞으로 언젠가 이 디스토피아를 해결할 수 있다면 부동산 가격 오르게 두는 쪽이 출산율을 더 올리기 용이할 겁니다.

 

 추천 브금

 

https://youtu.be/psqEfVdJN_Q

 



 작년 11, 손정의가 쿠팡에 거액을 추가 투자했다는 소식은 나에게 정말 뜻밖이었습니다. 아마 관련 소식에 관심이 있던 분들 중 다수는 나처럼 의아함을 느꼈을 거라 생각합니다. 그래서 나는 손정의가 무엇을 생각하고 쿠팡에 추가 투자를 했는지를 여러 모로 생각해봤습니다만, 현재의 잠정적인 나의 결론은 손정의의 오판이라는 것입니다.

 

 이와 연관하여 나는 올해 이마트의 소액주주가 되었습니다. 이전에는 이마트의 주식을 보유한 적이 없었고요. 이번 포스트에는 국내 유통업계의 변화 양상과 기존 유통업계들의 우점에 대한 이야기를 약간 해볼까 합니다.


 

 우선 2010년대 우리나라 유통업 이야기를 약간 해보자면, 00년대에 승천하던 대형할인마트의 성장은 10년대 들어 대형마트의무휴무제가 시행되고, 준대형마트가 우후죽순으로 생기고, 온라인 및 홈쇼핑이 활발해지면서 꺾인 상황입니다. 그와 함께 일반적인 소매점 경기도 시간이 갈수록 상태가 나빠지는 경향이 있지요.

 

 그런데 온라인 쇼핑이 딱히 새로운 건 아닙니다. 인터넷이 보급되고 2000년대가 되면서 우리는 즉시 온라인 쇼핑을 이용하게 되었지요. 온라인 쇼핑과 대형할인마트는 거의 유사한 시기에 같이 성장했습니다. 그렇지만 대형할인마트는 10년대 들어 강제적인 규제를 당했고, 더 이상 예전과 같은 가격 경쟁력을 가지지는 못하고 있으며, 1가구당 구성원 수가 빠른 속도로 줄어드는 사회 변화에 손해를 보고 있습니다.


 

 한편으로 쿠팡, 위메프, 티몬 등은 많은 분들이 기억하시겠지만 본래는 소셜커머스 업체들이었습니다. 한시적인 할인 상품 및 음식점 이용권을 제공하던 곳이었지요. 그런데 소셜커머스는 과당경쟁에 시달렸고, 소셜커머스를 통해 홍보하고 자리를 잡으려던 음식점들은 할인가로 찾아왔던 손님들이 할인되지 않은 가격으로는 다시 오지 않으려 하게 되는 걸 겪게 되었습니다. 그에 수많은 소셜커머스들이 문을 닫게 되었고, 시간이 지나면서 살아남은 소셜커머스들은 점차 오픈 마켓처럼 변하게 되었습니다.

 

 오픈 마켓화된 소셜커머스가 배송 경쟁에 뛰어들면서, 지난 몇 년 동안 출혈 경쟁이 반복되었습니다. 그리고 이 몇 년 동안 대형마트들은 힘든 시기를 맞이했었지요. 그런데 중요한 건 이 기업들의 이익입니다. 위메프와 티몬은 창업 이후 단 한 해도 흑자를 낸 해가 없습니다. 이미 완벽한 자본잠식에 빠진지 오래이며, 점차 더 적자를 늘려나가고 있습니다. 쿠팡은 손정의에게 2015년에 10억 달러, 그러니까 1.1조 이상을 투자받았으나 순식간에 다 까먹고 2018년에 자본잠식 상태에 빠져 있었지만 작년에 2.3조 정도를 손정의가 또 투자했지요. 그러나 작년 한 해 동안에 1.1조를 추가로 까먹었습니다.


 

 기존 오픈 마켓은 나을까요? 일단 11번가는 답이 없습니다. 만년 심하게 적자입니다. 옥션과 G마켓은 이베이가 소유하고 있고, 이미 한 회사로 합쳐놓은 상태입니다. 여긴 그나마 조금씩 흑자를 봅니다. 인터파크도 흑자를 보는 해가 많은 편인데, 근래의 인터파크는 점유율이 많이 줄었고 콘서트 티켓이나 여행권, 도서 등에 특화된 곳이 되어서 사업 모델이 좀 다르다고 해야겠습니다.


 

 한편으로 최근에는 새벽배송이 시끄럽습니다. 마켓컬리가 유명해졌던가요. 그런데 마켓컬리도 이미 완전한 자본잠식 상태고, 실제 새벽배송에는 문제가 좀 있습니다. 아파트의 경우 입구가 닫혀있어서, 방문자가 들어가려면 요건이 있는 세대를 호출해야 하는 경우가 대부분이기 때문입니다. 그런데 고객이 잠든 새벽에 호출을 하게 되면 문제가 되지요. 실제 호출해서 문제가 된 케이스도 있다고 압니다. 보통은 경비실을 이용하고 있는 것 같습니다만, 경비실에 항상 사람이 있는 건 아닙니다. 그런데 배달원은 경비원을 계속 기다릴 수 없으니까 물건을 경비실이나 공용현관 앞에 두고 간다거나 하는 경우가 꽤 있다고 알려지고 있습니다. 그래서 공동현관비번을 기입하는 란이 있다는데, 이는 해당 아파트의 보안을 떨어뜨리는 요안이 되기에 언제든 복합적인 문제를 일으킬 수 있습니다.


 

 쿠팡의 경우를 다시 이야기해보자면, 매출 신장세는 무척 빠릅니다. 그런데 적자도 그만큼 증가하고 있습니다. 쿠팡은 독특하게도 배송 체계를 직접 구축하고 있는데, 그 투자 규모를 보면 본격적으로 물류업에 뛰어들고 있다고밖에는 보이지 않습니다. 그런데 물류업이 블루오션이냐하면 아닙니다. 다른 나라는 어떨지 몰라도, 우리나라 물류업은 더할 나위 없는 레드오션입니다.

 

 쿠팡의 물류업 투자가 마냥 아주 터무니없는 건 아니긴 합니다. 왜냐하면 물류량 전반이 늘어나는 걸 감안해 보면, 기존 물류업체들의 가격결정권이 점차 성장할 수 있는 상황이었거든요. 현재 우리나라의 택배시장은 CJ대한통운의 점유율이 44%, 한진과 롯데가 각각 12%, 우체국이 7% 정도를 점유한 과점시장이 되어 있습니다. 이렇게 된 이유는 하위 업체들의 배송 서비스 품질이 너무 나빴기 때문인데, 쿠팡처럼 자체적인 물류 체계를 갖추면 배송비용이라거나 서비스 품질에서 우위를 차지하기 쉽긴 합니다.


 

 문제는 투자 대비 이익인데요. 쿠팡은 이미 지난 5년 사이에 3조원 이상을 날렸습니다. 회계와 경영을 잘 모르시는 분들을 위해 첨언하자면, 현금 또는 현금성자산을 사용해서 대지, 창고, 차량 등을 구매하는 것 자체는 손실이 아닙니다. 현금 1억으로 1억짜리 집을 샀다고 순자산이 감소한 게 아니잖아요? 그것과 똑같습니다. 집을 사는 과정에 비유해보면 세금, 부동산 복비, 인테리어 및 수리비용 중 주택 가치상승에 영향을 주지 않는 부분, 인부들 짜장면이나 음료수나 술 사준 비용, 계약 시점부터의 감가상각 같은 게 손실입니다. 쿠팡은 이런 걸로 3조 넘게 날렸다는 겁니다.

 

 그래서 그렇게 3조 넘게 날린 걸 언제 회수할 수 있을지는 아무도 모릅니다. 유통업 전반이 그렇지만, 특히 오픈마켓은 해자(moat)를 가지는 사업이 아닙니다. 게다가 비용이라는 면에서 쿠팡과 같은 형태의 유통은 비효율적입니다. 오프라인 기반의 유통업체가 배송하는 쪽이 비용 면에서 더 효율적이라는 이야기입니다. 포장이 다르기 때문입니다.

 

 대형할인마트의 배송 시스템은 대체로 추가적인 포장을 필요로 하지 않습니다. 동네 배송이니까, 마트에 있는 물건을 바구니 같은 데 실어서 배달만 해 주면 끝나는 경우가 많습니다. 전국에 대형할인마트가 충분히 있기 때문에 가능한 시스템입니다.


 

 그러나 오프라인 기반이 없는 쿠팡 같은 경우 결국 택배로 물건을 보내는 것과 마찬가지인 시스템이라, 제품을 포장해 보내야 합니다. 하나하나 포장하는 데 박스와 포장재, 그리고 인력을 소모해야 한단 말이지요. 그래서 쿠팡이 아무리 투자를 해도 대형마트보다 물류비를 줄이는 건 불가능할 거라 생각합니다. 여담입니다만 이 관련하여 예전부터 골판지에 투자하는 사람들이 꽤 있었습니다.

 

 그리고 지금까지 쿠팡은 매출을 올려서 청사진을 만들어낸 후, 그것으로 투자를 계속 받는 식으로 자금을 조달해왔습니다. 투자를 많이 하니까 매출이 올라온 것이기도 한데, 이건 대단히 불안정한 사업 모델입니다. 초기매출 성장세가 가파른 스타 스타트업들이 결국 이윤을 충분히 내지 못하면서 침몰하는 경우가 꽤 있는데, 현재 쿠팡의 시장점유율은 자본을 많이 소모하는 방식으로 만들어진 것이고, 자본소모를 줄이고 흑자를 보려고 할 경우 시장점유율을 유지할 수 있을지 무척 의심스럽기 때문입니다.

 

 원천적으로 온라인 상점은 오프라인 상점에 비해 지속적으로 이익을 내기 어려운 면이 있습니다. 예를 들어 대형할인마트의 경우 미끼상품이 있더라도, 그 미끼상품까지 가는 동선에 다른 상품들을 배치함으로 추가 구매를 유도할 수 있습니다. 어떤 상품을 할인한다고 해서 갔다가, 마트에 온 김에 시식 코너에서 시식을 한 후, 그 시식한 상품을 구매해 본 경험은 거의 누구나 있을 겁니다.


 

 대조적으로 온라인 상점에서는 체리피킹이 쉽습니다. 아무리 이런저런 상품을 화면 구석구석 보여줘도 소비자는 사려는 물건만 사게 되기 쉽다는 것입니다. 물건을 고르는 데 필요한 동선이 없기 때문입니다. 괜히 온라인 상점들이 누적적자가 심하고 자본잠식이 심한 게 아닙니다. 미끼상품만 팔리면 그 어떤 마켓도 살아남을 수 없습니다.

 

 이마트 이야기로 돌아가 볼까요. 이마트는 글로벌 유통공룡업체들의 습격을 00년대에 모두 이겨냈습니다만, 강제휴무가 시행되고 사회주의적 트랜드가 대형할인마트를 적대한 이후엔 여러 어려움을 겪었습니다. 그렇지만 이마트는 단 한 해도 적자를 기록하지 않았어요. 어떻게든 이익을 창출해내는 능력이 있다는 겁니다.


 

 나는 대형할인마트라는 사업 모델 자체는 전성기를 지나고 있다고 생각합니다. 대형할인마트의 주 고객이 기혼 중산층 가족이었다면, 문재인 정권이 들어선 이후 사회가 양극화되면서 대형할인마트를 이용할 만한 중산층 가족이 줄어들고 있는 것이겠지요. 1인 가구는 굳이 대형할인마트까지 이용할 이유가 별로 없습니다. 온라인 쇼핑이나 편의점이 더 친하지요. 서민 가구도 준대형마트나 SSM, 온라인 쇼핑을 이용하는 게 더 낫습니다. 그리고 남은 중산층은 점차 소득이 증가하고 있기 때문에, 대형할인마트보다는 복합쇼핑몰이나 창고형 할인마트를 이용하는 게 나은 선택이 됩니다. 이마트나 롯데마트도 관련하여 사업 모델을 바꾸고 있지요.


 

 쇠퇴하는 동네에서는 대형할인마트가 점점 사라질 겁니다. 작년에 이마트는 인천 최초의 대형할인마트이자 제4호점이었던 이마트 부평점을 폐점했습니다. 갈산역에서 멀지 않은 그 자리에는 주상복합건물이 들어서게 되었지요. 무언가가 사라지고 대체된다는 건, 그 대체된 게 더 나은 부가가치를 창출할 거라 기대된다는 의미와 같습니다. 마트 없애고 주상복합 짓는 게 돈이 된다는 겁니다.


 

 나는 지금이라도 대형마트 강제휴무를 폐지해야 한다고 생각합니다. 유통에서 새로운 경쟁자가 끊임없이 나타나는 건 당연한 것인데, 대형마트는 기울어진 운동장에서 싸우고 있습니다.

 

 마지막으로 투자자로 보는 이마트와 신세계그룹의 상속세 문제에 대한 이야기를 조금 해볼까 합니다.


 

 우리나라는 세계적으로 무거운 상속세를 가진 나라입니다. 이 무거운 상속세는 국가 전반에 심각한 악영향을 끼치게 되는데, 우리나라 서민들은 상속세를 낼 일이 없고 부자에 대한 질투심을 보편적으로 가지고 있습니다. 그렇기에 상속세가 경제 전반에 어떤 문제를 일으키는지 잘 모르고, 상속세를 낮추고자 하는 보편적 공감대가 형성되어있지 않습니다. 우리나라의 과세체계 전반은 부자에게만 높은 세율을 부과하고 있는데, 이렇게 누진이 심한 사회주의적 체계는 그 자체로 복합적인 부작용을 일으키게 됩니다.


 

 이마트의 경우 이명희 회장이 18.22%, 정용진 부회장이 10.33%의 지분을 가지고 있습니다. 그런데 이명희는 1943년생으로 고령이기 때문에 정용진은 지분을 증여받건 상속받건 해야 합니다. 이 승계에 엄청난 세금이 들어가지요.



 재벌들이 이럴 때 사용할 수 있는 방식 중 하나가 주가를 낮추는 겁니다. 재벌의 재산은 대부분 주식으로 형성되어 있는데, 주가가 낮아지면 재산평가액도 줄어들고 그러면 증여 또는 상속시 세금도 줄어듭니다. 주가를 낮추기 위해 굳이 주가조작을 할 필요도 없습니다. 오너가 기업 주가를 낮추는 건 쉬운 일입니다. 실제 지난 1년간 이마트의 주가가 어떻게 변했는지 볼까요.


 

 보시다시피 거의 반토막났습니다. 반토막날 일이 딱히 없었는데요. 표면적으로는 코스피 전반의 하락, 대형할인마트 사업의 쇠퇴와 매출 감소, 쿠팡의 증자와 매출 성장 등이 있겠습니다만 그것만으로 반토막날 정도로 엉망은 아니라고 생각합니다.

 

 현재 이마트의 PBR0.6배 정도에 불과하며, 작년 ROE5.48%로 딱히 크게 나쁘다고 할 수는 없었습니다. 이익은 줄었지만 매출액은 재작년 대비 15342억원 증가하기도 했고요. 그러니까 나는 이마트가 승계작업을 위해 주가가 낮아져 있는 상황으로 생각했고, 그래서 소액이나마 이마트 주식을 모았고, 얼마 전 나의 예측을 뒷받침하는 공시가 올라왔습니다.

 

 정용진 부회장이 평단가 172,000원에 주식을 14만주 장내매입했다는 뉴스가 그것입니다. 정용진은 책임경영차원에서 주식을 매입했다고 밝혔습니다만, 나는 염가에 추가지분확보를 한 것이 우선적이라 이해합니다. 이번에 정용진이 확보한 주식은 전체 주식의 0.5% 정도였지요. 만약 이마트가 진짜로 주주가치를 위하려 했다면 자사주 매입을 했을 겁니다. 이마트는 배당성향이 높지 않은 회사입니다.


 

 높은 상속세율이 우리나라에 끼치는 악영향 중 하나를 설명하자면 위와 같습니다. 승계를 앞둔 기업 오너가 주가관리를 상방으로 할 이유가 별로 없다는 겁니다. 작업을 할 거면 하방 작업을 하는 게 유리한 상황이 되지요. 이렇게 하면 당연히 전반적인 주주들이 손해를 봅니다. 너무 많은 기업이 이런 상황을 맞이합니다. 우리나라 투자자들은 가치투자/장기투자를 잘 하지 않는데, 오너가 주가의 상승을 원하지 않는 경우가 많다는 게 하나의 주된 요인이라 생각합니다. 우리나라의 대다수 개인 주식투자자들은 투기적인 성향을 강하게 띠고 있지요.


 

 근래 이미선 헌법재판관 후보자 부부에 대한 논박이 뜨거운데, 이 후보자의 경우 오로지 내부정보를 주식거래에 사용했느냐, 투자한 관련 기업을 재판한 게 문제가 없느냐가 논점일 뿐입니다. 나는 잠정적으로 관련 문제에서 이 후보자를 유죄추정하기 어려우며, 처음에 보도되었던 것과는 달리 이 후보자 부부는 탁월한 성적을 거둔 투자자는 아니었으며, 현 정권이 내세운 다른 후보자들이나 김의겸 전 대변인 같은 사례와 비교하면 별 문제가 되지 않는 후보자일 확률이 높다고 잠정하고 있습니다. 이에 대해서는 따로 포스트를 작성할 시간이 있을지 모르겠네요.


 

 그런데 이미선 후보자에 대한 검증과정에서 야당 의원들이 했던 소리 중 심각하게 수준이하인 것들이 많았습니다. 판사는 주식투자를 하면 안 된다는 식의, 잘 알려지지 않은 기업에 투자해선 안 된다는 식의 헛소리들이 많았지요. 나는 자칭 자유보수정당의 의원들이 그런 소리를 하는 게 제정신인지 의심스럽기까지 합니다. 주식시장은 자본주의의 꽃이자 코어입니다. 돈을 많이 버는 사람들이 주식투자를 해야 합니다. 이미선 후보자 부부는 특정 기업에 장기적인 가치투자를 한 것으로 잠정하는데, 현 시점에서 근거가 불충분한 의혹들에 무죄추정을 적용한다면 부동산에 투자한 통상적인 다른 정치인 및 임명직들보다 시장경제에 바람직한 투자를 한 셈입니다. 그리고 결국 논란 끝에 이미선 후보자는 보유주식을 모두 팔았는데, 이건 정말 자유시장경제를 채택한 국가에 있을 만한 해프닝이 아니라고 생각합니다.


 

 본래의 이야기로 돌아가서, 가치-장기투자가 일반적이지 않은 한국에서 자금은 주로 부동산에 흘러가게 되어있습니다. 그럼에도 불구하고 우리나라의 전반적인 부동산 가격 상승률은 높은 편이 아닙니다만, 전반적인 유동성이 유동자산이 아닌 비유동자산에 흘러들어가고 기업보다는 부동산에 돈이 모이는 상황은 시장경제에 정말 안 좋은 겁니다. 즉 높은 상속세가 시장경제를 악화시키고, 부동산에 돈이 모이게 하는 하나의 주된 요인이란 말이지요.

 


 다소 장문의 포스트에서 복합적인 주제를 다루게 되었습니다. 우리나라의 시장경제가 더 활성화되고, 많은 사람들이 부유해져서 더 나은 삶을 누리길 바라며 본문을 맺습니다. 관련하여 이런저런 영양가 있는 의견들을 남겨주시면 좋겠습니다.

 본문에 어울리는 것 같은 브금

 

https://youtu.be/J9EIEEEnhY8

 


 

 청와대 김의겸 대변인이 사퇴했습니다. 절대 관사 못 잃어 민주주의 못 잃어 나는 대한민국 못 잃어를 시전하진 않을까 생각했는데, 역시나 거액의 평가익을 챙긴 자의 여유로움이 있는 것 같습니다.

 

 이 사건에 대해 잘 모르는 분들이 아직 있을지 모릅니다. 그리고 시간이 지나면 잊힐지도 모릅니다. 이 극단적으로 혐오스러운 사건에 대한 기록을 먼저 하고, 이 사건을 둘러싼 여러 가지 복합적인 문제들에 대해 이야기할까 합니다.

 

 우선 김의겸 전 청와대 대변인은 한겨례신문의 기자였습니다. 한겨례 기자 중에서도 굉장히 문재인 지지성향이 강한 편이었고, 문재인의 경쟁자들에겐 적대적인 칼럼을 공개적으로 해 왔었지요.

 

 새민련이 분열하던 20159, 누군가가 안철수에게 부산 출마를 권하는 언론 플레이를 하던 걸 기억하시는 분들이 있을지 모르겠습니다. 그 때 공개적으로 언론을 통해 그 역할을 하던 인물이 김의겸입니다. 당시 칼럼을 링크하지요. 대선 가도에서 안철수를 누구보다도 집중적으로 공격했던 게 그 드루킹이라는 걸 떠올리면서 보시길 권장합니다.

 

[편집국에서] 안철수가 부산에 출마해야 하는 이유 / 김의겸

 

 그리고 그는 분당 과정에서 문재인의 패권을 서포트한 언론인이기도 합니다. 그와 관련된 기사도 하나 링크합니다.

 

문재인에게 노무현 기질이 스며들고 있다

 

 이후 김의겸은 그 보상처럼 문재인 정권의 두 번째 청와대 대변인이 되었습니다. 그리고는 민간인 사찰 DNA가 없다는 등의 말로 유명해졌지요. 여기까진 배경 설명이고요.


 

 본 사건은 지난 28, 김의겸이 서울 동작구 흑석동의 흑석뉴타운 9구역 재개발 지역의 257천만원 상당 주거복합건물을 구매한 게 알려진 것입니다. 상가주택이라 표현하는 기사도 있습니다만, 법률적으로 상가주택이 아닌 주거복합건물에 해당하는 것 같습니다. 상가주택은 주택의 연면적이 상가보다 넓은 주택이고, 주거복합건물은 상가 면적이 더 넓어도 됩니다. 이 과정에 복합적인 문제가 있었기 때문에 아주 뜨겁게 이슈화되었지요. 관련 기사를 링크하겠습니다.

 

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=100&oid=023&aid=0003435620

 

 그의 부동산 투기의 문제를 정리해보면 대략 다음과 같습니다.

 

1. 그는 한겨례 기자 시절 재개발에 대해 매우 부정적인 의견을 반복하여 주장한 바 있습니다. 표리부동한 위선자라는 비판을 피할 수 없지요.

 

2. 문재인 정권은 부동산 투자, 투기 전반에 대해 대단히 부정적인 의견을 공개적으로 주장해왔고, 과도할 정도의 억제책을 강행해왔는데 정작 청와대 대변인은 부동산 투기에 앞장섰습니다. 극단적인 레버리지 규제 및 다주택 규제로 현금부자들과 서울 부동산 소유주들만 부자가 되는 양극화를 조장한 정권에서, 그 구성원이 인생을 건 투기 한 방으로 10억 이상의 평가차익을 일순간에 창조해낸 것입니다. 그야말로 부자는 부자답게, 서민은 더 서민답게 만드는 사다리 걷어차기 및 내로남불 전문 정권의 대변인답기 그지없는 행위라 할 수 있습니다.


 

3. 해당 물건은 당시 제1금융권에서 10억 이상의 대출이 나오기 무척 어려운 상황이었는데, 10억 대출을 받았습니다. 그런데 알고 보니 당시 대출을 받은 은행 지점은 김의겸의 고교 1년 후배가 지점장으로 있었습니다.


 

4. 김의겸은 본래 청와대 인근인 옥인동에 전세를 살고 있었습니다. 해당 사진의 붉은 선 안이 옥인동입니다. 아실만한 분들은 다 아시겠지만 청와대는 효자동 삼거리 북쪽인데 네이버 지도를 캡쳐한 거라 안 나오고요.


 

 이렇게 구글지도를 캡쳐하면 제대로 나옵니다. 그런데 김의겸은 대변인이 되면서 관사를 신청했습니다. 이게 무척 예외적인 게, 원래 청와대 대변인은 관사를 안 받아왔었습니다. 그런데 김의겸의 전임인 박수현 전 대변인은 충남 공주에 자택이 있었기 때문에 관사를 받게 되었었지요. 원거리에 집이 있는 사람이 관사를 받는 거야 이해할 수 있는 부분입니다만, 김의겸은 한 동네인 옥인동에 거주 중이었음에도 관사를 받았고, 그것도 예외적으로 부부동반으로 거주하게 되었습니다. 본래 청와대 관사는 부부동반으로 들어가지 않습니다.

 

 그리고 김의겸은 이 전세보증금 48천만 원을 재개발 투기에 사용합니다. 그가 거주하던 관사는 물론 국민의 세금으로 지원되었습니다. 이건 그가 투기하는 걸 청와대 차원에서 세금으로 지원했다는 이야기가 됩니다.

 

5. 기존 건물주가 가지고 있으면 필연적으로 큰 이익을 보게 될 물건을 팔게 된 결정적인 이유는, 해당 건물에서 대대로 냉면 장사를 했었지만 최근에 장사가 너무 안 되서 당장의 자금줄이 막혔기 때문으로 알려졌습니다.

 

그런데 최근 요식업 업자를 파국으로 몰아넣은 원인 중 주요한 하나로 현 정권의 반시장적 정책을 꼽아야 합니다. 그러므로 현 정권이 고의적으로 재개발구역 사업자를 망하게 한 후에, 정권의 수뇌부가 그 사업자의 이권을 관사까지 활용해가면서 취득한 셈이 되었지요.

 

 


 이런 행위가 얼마나 나쁜 짓인지 이해를 못한다면 아마 경제 모르고 부동산 모르는 문재인, 민주당의 광신자일 것입니다. 상식을 가진 모두는 이 정권의 사악함을 분명히 깨달을 수 있을 것입니다. 이명박근혜는 최소한 서민들을 나락으로 떨어뜨리면서 속된 말로 삥을 뜯지는 않았고, ‘나만 귀족처럼 잘 살 거고 니들은 서민이니까 서민답게 살아같은 짓은 하지 않았고, 듣도 보도 못한 관사 투기 같은 것도 하지 않았습니다.


 

 이런 행위는 전례도 없고 수식할 말조차 마땅히 없기 때문에, ‘김의겸스럽다문재인스럽다같은 수식어를 만드는 게 적합할 거라 생각합니다. ‘이런 김의겸 같은 놈같은 욕설도 일반화되기 충분할 것입니다.


 

 본 문제가 드러난 후 김의겸은 각종 저열한 변명을 일삼았는데요. 그 중에서도 가장 우선적으로 앞세웠던 변명은 제 나이에 또 나가서 전세를 살고 싶지는 않았다였습니다. 이후 되도 않는 노모팔이, 아내 탓을 했는데 조롱거리에 지나지 않는 명백한 거짓 변명이었지요.


 

 이 사건은 단순한 청와대 대변인의 부도덕함이 아닙니다. 그 동안 민주당과 좌파들이 우기고 강행해온 부동산 억제책의 논리적 근간이 흔들린 사건이고, 본질적 추악함과 끝없는 무능이 수면 위로 드러난 사건입니다.



 김의겸은 본인이 평생을 주장해왔던 정의로움과 청와대 대변인이라는 명예 모두를 내던지고 부동산 투기에 인생을 올인했습니다. 그래서 엄청난 이익을 보고 물러나는 걸 전국민이 봤지요. 이 시점에서 부동산 투자를 악으로 몰아오고,



 ‘서민이 아파트 사면 한나라당 지지한다던 김수현을 사회수석에서 정책실장으로 진급시킨 현 정권의 모든 언행은 그 명분을 잃은 것입니다. 모든 부동산 억제책을 어거지로 밀어붙여왔던 것이, ‘우리 이너서클 특권층만 해먹겠다!’ 가 진실인 걸로 결론이 난 것이지요. 이 정권에서 김의겸 혼자만 부동산 투기를 한 것도 아니지요.


 

 이 정권의 경제정책은 거의 모든 면에서 광범위하게 최악입니다만, 관련하여 특히 최악이었던 걸 하나 짚고 넘어가야겠습니다. 작년에 이낙연 총리가 앞장서서 부동산 시장 과열이니까 기준금리 올리라고 한국은행에 압박을 넣었던 적이 있지요. 그리고 법인세 인상 등 정권이 앞세운 반기업 정서와 미국의 금리인상, 무역전쟁, 총체적 경기둔화 및 기업들의 경쟁력 약화 등이 복합되어 코스피가 붕괴하였고, 외화 이탈이 우려되면서 11월에 결국 경기둔화에도 불구하고 한은은 기준금리인상을 단행했었습니다.


 

 경기가 둔화세인데 기준금리가 오르고 증세와 강제적인 임금인상까지 겹쳐진다는 건 시장엔 재앙입니다. 경제학을 기초라도 아는 사람은 이 정권의 경제정책이 얼마나 대재앙인지 알 수 있습니다.


 

 기준금리가 인상된 이후, 코스피는 계속 나쁘다보니 단기자금이 채권에 몰렸고 결국 지난 1219일에 국고채 1년물 금리가 기준금리와 역전되었었습니다. 그나마 다행히 이 상황은 오래 가지 않았었고, 코스피가 반등하면서 일단락되었었는데요. 최근에 미 연준이 금리인상 중단을 발표했고, 주식시장이 다시 하락 추세가 되면서 이번에는 기준이 되는 국고채 3년물 금리가 내려갔습니다. 지난 327, 국고채 3년물 금리는 기준금리 이하로 내려갔고 금요일인 29일까지 올라오지 않았습니다. 이는 한국은행이 기준금리를 내려야 한다는 이야기입니다.


 

 결국 한국은행은 11월에 기준금리를 올린 후, 5개월이 지난 4월에 기준금리를 내려야 하는 상황이 되었습니다. 실제로 내릴지는 모르겠습니다만, 정부의 경제정책과 어처구니없는 기준금리 인상 압력이 아예 경제학의 기본도 지키지 않은 말도 안 되는 수준이라는 게 증명된 셈입니다. 기준금리는 3년물 국고채 금리보다는 낮아야 합니다. 본 블로그에서 지난 11월에 이야기했던 것처럼, 기준금리를 올리지 말고 정부가 기준금리를 안 올릴 수 있도록 친시장적 경기부양책을 일찍 시행했어야 했다는 것이지요.


 

 이 정권의 잘못된 경제 및 부동산 정책, 중앙은행에 대한 간섭으로 인해 너무 많은 시민들이 불필요한 고통을 받았고 지금도 받고 있습니다. 이런 와중에도 권력을 쥔 특권층은 비열한 방식으로 사익을 챙기고 있습니다.


 

 문재인 정권은 강력하게 심판받아야만 합니다. 이토록 표리부동하고 혐오스러운 권력은 지금껏 처음 봅니다. 대다수의 악은 평범성을 가집니다만, 문재인 정권이라는 거악은 비범합니다.

 


(2019/04/03 내용추가)


 대출액수가 이상하다 싶더니 추가 보도가 나왔습니다.


 가게 4개를 10개로 서류조작을 했다는 내용의 기사입니다. 다음 링크를 참조해주십시오.


https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=100&oid=023&aid=0003436835

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주거공간 형태별 특성과 장단점

사회 2019. 3. 15. 17:39 Posted by 해양장미

 추천 브금

 

https://youtu.be/HaXUlcoHn8w

 

 

 이번 포스트는 좀 깁니다.

 

 이 이야기는 아는 사람한테는 커먼센스인데, 모르면 잘 모르는 것 같아 정리해봅니다.

 

 살면서 알아야 하는 지식이라고 생각하기 때문에 정리해 봅니다. 부족한 부분이나 이의가 있다면 댓글로 의견, 보충 남겨주시면 좋겠습니다.

 


 

1. 단독주택

 

 법률적인 단독주택과 구어로 쓰는 단독주택, 그리고 실질적인 단독주택의 의미가 조금 다릅니다.

 

 실질적인 단독주택은 해당 1필지에 1주택용 건물이 있고, 그걸 1가구가 사용하는 것입니다. 그렇지만 법률적으로는 1가구만 사용하지 않아도 단독주택으로도 취급되며, 구어로도 다가구와 단독을 구분하지 않을 때가 많습니다. 부동산 매물도 같이 취급할 때가 많고요. 다만 최근의 도시계획이나 행정에 있어서는 다가구와 단독을 구분하고 있습니다. 그래야 하고요.

 

 일단은 실질적인 단독주택에 대해서만 이야기하겠습니다.

 

 단독주택은 현재 우리나라 도시지역에서는 다소 사치스러운 거주 형태에 속합니다. 1가구가 소비하는 토지가 꽤 되니까요. 단독주택의 시세는 같은 지역의 공동주택보다는 아무래도 높습니다. 2019년 현재 우리나라 대도시에서 실질적인 단독주택에 거주 중인 인구는 거의 없습니다. 부유층 또는 단독 거주에 관심이 많은 중산층 이상의 계층만이 단독주택에 거주할 수 있습니다. 그렇지만 시골에 가면 단독주택이 흔한 거주 형태가 됩니다. 토지가 싸지니까요.

 

 대도시 단독주택은 현실적으로 전원생활 같은 장점은 보통 없는 편입니다. 정원으로 쓸 법한 토지를 확보하는 게 힘듭니다. 돈이 아주 많다면 모를까, 앞뜰에 정원 만들려면 그 가격이 너무 비싸요. 동물을 키우는 것도 당연히 제약이 있습니다. 큰 개를 키우는 집은 종종 있지만, 보통은 짖어대기 때문에 주변 이웃과의 갈등을 피할 수 없을 겁니다.

 

 단독주택의 장점은 많습니다. 공동주택 생활에 수반되는 층간소음 및 악취 문제가 거의 없지요. 이웃집에서 소음이나 악취가 넘어올 수 있습니다만 층간에 비하면 아무래도 덜한 편이고, 내 쪽에서도 소리를 좀 더 내도 됩니다. 애들이 뛰어논다거나, 음악을 듣는다거나 하는 데 조금 더 자유롭지요. 주변 환경만 좋다면 애 키우기 좋습니다.

 

 아파트처럼 관리비를 낼 일도 없고, 주택이 낡고 문제가 있는데 집주인의 의사와 무관하게 방치되는 일도 없습니다. 많은 권한과 책임이 집주인에게 있는 것이지요. 언제든 마음대로 뜯어 고쳐도 됩니다. 동네 룰과 커먼센스, 법률 같은 것만 지키면 됩니다. 원하는 구조, 원하는 소재로 지을 수 있습니다.

 

 단점도 꽤 많긴 합니다. 집이라는 건 끊임없이 탈이 나고 고치고 보수 및 관리해야 하는 겁니다. 그런데 아파트에 살면 이걸 관리사무소에서 어느 정도 해 줍니다. 전체적으로 규격화가 되어 있어서 관리가 쉬운 면도 있고요. 그런데 단독주택에 살면 알아서 다 해야 합니다. AS를 받기 쉬운 조건이면 그나마 다행인데, 아니면 셀프로 많이 해야 합니다. 그래서 아파트에 오래 살던 사람은 적응이 필요합니다.

 

 차고가 없으면 주차도 좀 문제가 있긴 합니다. 요새 대도시 단독주택 단지는 주차 공간이 넉넉한 편이긴 합니다만, 그래서 외부 차량, 특히 상용차가 근처에 너무 주차를 하는 경우가 있기도 하고 개인 차고를 소유하려면 투자가 꽤 필요합니다. 그런데 차가 없으면 아무래도 단독주택에 거주하는 건 좀 불편합니다. 단독주택이 독립적이고 한적한 위치에 있을수록 각종 서비스 접근성은 떨어진다고 보면 됩니다.

 

 단독주택의 건축 양식은 다양하고, 거주하려면 건축에 대한 기초적인 지식은 있는 게 좋습니다. 자차를 가지려면 자동차에 대해 일정 정도의 지식은 있는 게 좋은 것과 마찬가집니다. 특히 새 단독주택을 지어서 거주하시려는 분은 더더욱 그렇습니다. 건축에 대해 아예 무관심한 사람은 단독주택 거주가 어울리지 않습니다.

 

 평수가 상당히 넓게 나온다는 건 장점이자 단점입니다. 짓기 나름이지만, 평균적인 단독주택의 총면적(연면적)은 아파트 1채에 비해 훨씬 넓습니다. 그래서 대도시라도 평당가로 보면 단독주택이 그렇게까지 많이 비싼 건 아닙니다. 단가가 높을 뿐이지요. 그래서 가족이 많으면 단독주택이 좋은 선택지가 되는데, 1~2인 가구한테는 넓어도 너무 넓습니다. 4인 가구쯤은 되어야 단독주택이 나쁘지 않은 가성비가 됩니다. 근래 우리나라는 출산율이 극단적으로 낮고, 1~2인 가구가 늘어나고 있기 때문에 단독주택 수요도 좀처럼 늘어나지 않고 있는 것 같습니다.

 

 협소주택이라고 작은 부지에 3층 이상 높게 단독주택을 짓는 경우도 있습니다. 금전적 여건은 부족하지만 공동주택은 많이 싫고, 단독주택에 살고 싶은 경우 이런 주거형태를 선택할 수 있는데요. 공동주택 대비 장점이 크지 않고 환금성이 매우 낮기 때문에 우리나라에서는 인기가 없습니다.

 

 대조적으로 시골 지역에서는 단독주택이 꽤 일반적인 거주 형태가 됩니다. 땅값이 싼 지역에선 공동주택보다는 마당, , 정원을 갖춘 단독주택에 사는 게 장점이 많기 때문입니다. 다만 실제 전원주택에 살아보면 집, 정원, 잔디, 밭 등을 가꾸는 데 상당한 시간과 노동력이 들어가기 때문에 그것에 대해 미처 충분히 고려하지 못하면 살기 어렵다고 느낄 수 있습니다. 흔히 서구 남자들은 가사노동시간이 길다고 합니다만, 주로 하는 게 집 고치고 잔디 깎는 겁니다. 미국 중산층 남성들은 대체로 간단한 집수리 정도는 직접 할 줄 알고, 어릴 때부터 아버지에게 집고치는 방법을 보고 배웁니다.

 


 

1-1. 이동식 주택 & 농막

 

 이동식 주택 중 잘 알려진 형태는 컨테이너 하우스입니다. 건물 전체를 공장에서 만들고, 거주지에 가져오면 됩니다. 컨테이너가 싸니까 유명하긴 하지만, 다양한 소재로 만들어지고 있습니다.

 

 해당 대지에 건축을 하지 않기 때문에 주변에 피해가 적고, 급히 거주해야 할 때도 유리합니다. 가지고 다니면서 사용할 수 있는 것 또한 장점입니다. 물론 차량에 실을 수 있는 크기여야 한다는 제약이 있습니다만, 다수의 블럭을 조립하는 형태로 좀 크게 구성할 수도 있습니다.

 

 농막은 법률적으로 주택이 아니고, 농지에 쓰는 창고 같은 것인데요. 실질적으로 6평 이하의 주택은 농막으로 허용되는 편입니다. 전기와 수도 등을 연결하는 데 있어 각 지자체의 허가가 필요하긴 합니다만, 6평 이하의 이동식 주택으로 세컨드 하우스를 사용하는 사람들도 있긴 합니다. 농막은 법적으로 주택이 아니기 때문에 주택 보유로 인한 세금 문제 같은 게 없습니다. 물론 다른 주택 없이 농막에서 거주하는 사람들도 있긴 합니다.

 

 


1-2. 단독형 타운하우스 & 땅콩주택

 

 단독형 타운하우스는 단독주택 단지라고 생각하면 됩니다. 일정 부지에 한 건설사가 단독주택을 여러 채 지어서 분양하고, 아파트 단지와 유사한 서비스를 제공된다고 생각하면 됩니다.

 

 단독주택의 최대 장점 중 하나인 커스텀 주택 설계가 사라지는 대신 관리가 쉬워집니다. 공동주택에 비해 더 많은 프라이버시를 가질 수 있는데, 아파트와 어느 정도 유사한 서비스를 누릴 수 있습니다.

 

 땅콩주택은 1필지에 두 가구가 살 단독주택을 붙여 지은 거라 생각하면 됩니다. 보통 3층 정도까지는 올리고, 대지는 두 가구가 나눠 좁게 사용하되 단독주택같은 장점은 확보하는 것이지요. 다만 이렇게 하면 여러 문제가 있는데, 일단 토지와 건물이 공동소유가 되고 벽간소음이 있게 됩니다. 관련 문제가 있다는 걸 미리 잘 이해해야 합니다. 아파트 등에 비해 환금성이 낮은 것도 단점으로 꼽히고 있습니다.

 


 

1-3. 다가구 주택

 

 이름이 비슷하다보니 다가구와 다세대를 혼동하는 분들이 많습니다. 그렇지만 실제로는 완전히 다릅니다.

 

 다가구 주택은 넓은 범주로 단독주택입니다. 주인집이 있고, 거기에 여러 가구가 세를 들어 사는 형태지요. 다세대와 결정적으로 다른 점은, 다세대는 각 세대가 따로 소유주가 있습니다. 그런데 다가구는 전체를 1주체가 소유합니다. 개인이건 공동소유건 법인이건 간에요. 그래서 단독주택으로 분류되고, 공동주택이 아닙니다.

 

 다가구는 법적 규제가 있습니다. 19세대까지 거주할 수 있고, 지하 제외 주택으로 쓰는 층수가 3층까지 허용되며, 연면적은 200평 이하여야 합니다. 그러니까 여러 세대가 사는 옛날 양옥집은 다가구 주택이고요. 대학생이나 사회 초년생 및 신혼부부 등이 많이 거주하는 원룸 1.5룸 투룸 같은 것도 보통 1건물을 1주인이 관리하는 다가구 주택입니다. 다가구라는 형식이 있다 보니 대도시에서 실질적인 단독주택은 고급 주택인 것입니다.

 

 세를 사는 입장에서, 다가구는 그럭저럭 주택의 범주에 들어가는 것 중에는 가장 자본(보증금)이 적게 드는 거주형태입니다. 보증금이 0인 것도 있으니까요. 보통 월세가 저렴하기도 하고요. 그렇지만 세대별로 수도가 계량이 안 되는 경우가 많아서, 인원수대로 공동수도를 나눠 내거나 정액제로 수도요금을 받는데 인원수대로 나눌 경우 수도를 엄청나게 많이 쓰는 세대가 보통 하나쯤은 있어서, 별로 안 써도 수도요금을 꽤 많이 내게 됩니다.

 

 그리고 다가구는 불법 증축된 건물도 많습니다. 법의 사각지대에 있는 다가구 주택이 매우 많습니다. 그러니까 다가구에 살다가 화재가 난다거나 하면 문제가 꼬이기 쉬운데, 다가구 주택 대부분은 화재에도 취약합니다. 다가구에 거주할 경우 화재보험 드는 건 나쁜 선택이 아닙니다.

 

 여담입니다만 최근에 문재인 정부가 공시가격을 올리면서 다가구 주택들의 재산세가 많이 올랐습니다. 다가구 주택 건물주의 임대수익률은 높은 편이 아니다보니 오른 재산세가 천천히 임대차 시세에 반영될 확률이 높습니다.

 

 한편으로 우리나라에는 1980년대에 지어진 조적조(벽돌집) 다가구 주택이 꽤 많이 남아있습니다. 조적조 건물은 수명이 길지 않은 편인데, 해체 후 재공사는 쉬운 편이기 때문에 다가구 리모델링이 꽤 이루어지고 있습니다. 표현이 리모델링이지 재건축이나 다름없는데, 재건축이라 하지 않는 건 설계변경이 없기 때문입니다. 80년대와 달리 현행 법규에 맞게 재설계를 하면 주차 공간도 확보해야 하고, 반지하도 유지할 수 없게 됩니다. 그렇지만 리모델링을 하면 기존 설계를 유지할 수 있습니다.

 


 

2. 다세대 주택, 연립주택

 

 다세대 주택과 연립주택은 법적으로 다르긴 합니다만 비슷합니다. 구분 기준은 다음과 같습니다. 지하 제외 연면적이 200평 이하인 건물은 다세대고, 200평을 초과하면 연립주택입니다. 대체로는 그냥 빌라라고 이름이 붙고 그렇게 부르는데, 보통 1개 층에 2가구가 사는 빌라는 다세대고 4가구가 사는 빌라는 연립주택이 됩니다.

 

 빌라는 주택으로 쓰는 층수가 지하 제외 4층까지 허용됩니다. 저층아파트랑 가장 쉽게 구분할 수 있는 방법이 이겁니다. 저층아파트처럼 보여도 4층이면 보통 빌라고, 5층 이상이면 단지 없이 독채라도 아파트입니다. 1층이 필로티 주차장이고 2층부터 주택이 있으면 5층까지 있어도 빌라지요.

 

 빌라는 아파트에 비해 상대적으로 저렴하기 때문에 자가 거주하기 쉽습니다만, 흔히 빌라는 사는(Live)’ 곳이지 사는(Buy)’ 건 아니라는 이야기가 있습니다. 적어도 매수해서 시세차익을 얻기엔 아파트에 비해 불리한 편입니다.

 

 빌라와 아파트의 가장 큰 차이는 관리사무소가 있냐 없냐에 있습니다. 아파트는 보통 관리사무소가 있습니다. 관리인은 어쨌든 있어야 합니다. 관리 문제가 있는 아파트는 무척 많습니다만, 어쨌든 전담 관리사가 있다 보니 상태가 일정 이하로 나빠지기는 힘듭니다. 주민 간 트러블이 생겨도 어쨌든 중재자는 있고요.

 

 그런데 빌라는 보통 관리인이 따로 없습니다. 좋게 표현하면 주민자치 형태고, 정확하게 표현하면 보통 관리가 안 됩니다. 조금 규모가 있는 빌라도 최소한의 경비원(이라기보다는 실질적으로 쓰레기 분리수거 담당) 한 명 정도를 둘 뿐입니다.

 

 건축 과정에서 빌라는 아파트에 비해 다소 열악하게 지어지고 주변 환경도 열악합니다. 대지에 비해 층수가 낮기 때문에 건물이라도 싸게 지어야 하고, 가능한 부지를 아껴서 건물을 올려야 하기 때문입니다. 무언가가 싼 데는 싼 이유가 있습니다.

 

 빌라도 세분하면 구축과 신축, 단지가 형성된 빌라와 아닌 빌라 등으로 나눌 수 있습니다. 빌라의 건축양식은 2001년에 크게 한 번 변했는데, 이 때부터 주차 공간을 확보해야 하는 게 의무화되었기 때문입니다. 그래서 2001년부터 지은 빌라는 거의 다 필로티로 1층을 띄워 그 공간을 주차장으로 씁니다. 통상적으로 필로티 구조로 1층을 띄운 빌라들을 신축빌라라 하는데, 이는 아파트를 신축이라 부르는 기준과 몇 년 정도 차이가 납니다.

 

 구축 빌라들 중 외부가 벽돌로 지어진 것처럼 보이는 게 많습니다만, 거의 다 장식벽돌이고 실제 건물은 철근콘크리트조입니다. 벽돌을 쌓아 만드는 조적조로는 공동주택을 짓기 어렵습니다. 철근콘크리트는 조적조나 목조, 철골구조 등과는 달리 일체형 구조라 철거가 어렵고, 구조체를 개선하는 리모델링이 불가능합니다. 현재 남아있는 구축 빌라는 머지않아 거의 다 재건축 또는 재개발 대상이 된다고 생각하면 됩니다. 이 정권은 그 현실에서 최대한 눈을 돌리고 있습니다만.

 

 

 

3. 아파트

 

 아파트는 우리나라에서 중산층 이상 가구가 거주하는 가장 표준적인 형태의 주택입니다. 다만 아파트도 지은 시기 등에 따라 크게 저층, 고층, 신축으로 나눕니다. 그 밖에도 다양한 베리에이션이 있고요. 각각이 좀 다르기 때문에, 나눠서 설명합니다.

 


 

3-1. 저층아파트

 

 대체로 1980년대까지 지어졌습니다. 저층아파트는 대체로 5층 아니면 6층인데, 4층이면 빌라고 7층 건물부터는 의무적으로 승강기를 설치해야합니다. 그래서 저층아파트는 보통 승강기가 없고, 오래 된 건물들입니다. 80년대 후반부터는 거의 저층아파트를 짓지 않게 되었습니다.

 

 현재 저층아파트는 서민의 주거형태 중 하나로 남아있습니다. 어쨌든 보통 관리사무소가 있으니 최소한의 관리는 되고 있고, 가격에 비해 넓은 곳도 많고, 대부분 단지 형태라 최소한의 주차공간도 있는 게 장점입니다.

 

 단점은 건물 상태가 낡았고 구조도 신식이 아니라는 점. 그리고 아무래도 5, 6층에 살면 계단을 매번 오르내리는 게 만만찮다는 점 등을 우선적으로 꼽을 수 있습니다. 최상층을 선호하는 사람한테는 저층아파트의 높이가 부담스러울 수 있습니다.

 

 빌라가 그렇듯 저층아파트들도 심하게 낡은 것들이 많은데, 철근콘크리트조라 머지않아 재건축 또는 재개발이 불가피하다고 생각하면 됩니다. 철근콘크리트 건물의 이론적 수명과 우리나라 건물들의 실질적 수명은 꽤 차이가 납니다.

 


 

3-2. (구축) 고층아파트

 

 7층 이상의 아파트는 승강기 설치가 의무화된 고층아파트입니다. 그러면서 신축이 아닌 걸 이야기합니다.

 

 일반적인 구축 고층아파트의 높이는 12~25층 정도입니다. 1980년대 말부터 2000년대 중반 정도까지 지어졌습니다. 이 시기에 지어진 아파트들 중 넓이가 작은 건 복도식이 좀 있고, 신축과는 달리 대체로 지상에 주차장이 있습니다. 지하주차장도 보통 갖추고 있지만 거기까지는 승강기가 이어지지 않은 게 많고요. 대체로 건물의 생김새가 직선적이며 신축보다는 긴 것들이 많은데, 복도식은 특히 좀 깁니다. 저층아파트도 꽤 긴 것들이 있습니다.

 

 요새 아파트는 그렇게 직선적으로 길게 짓지 않는데, 건물을 길게 지으면 부동침하가 발생할 확률이 높기 때문입니다. 부동침하라는 건 지반이 불균형하게 가라앉는 걸 의미하는데, 어느 한 쪽만 지반이 더 가라앉아서 건물이 뒤틀리고 피해를 입는 현상을 뜻합니다. 부동침하는 근처의 땅을 무분별하게 갈아엎을수록 발생하기 쉽기 때문에, 아파트 단지 규모가 크거나 주변 또한 마찬가지로 아파트 단지면 발생확률이 줄어든다고 생각해도 됩니다.

 

 신축 아파트의 등장으로 인해 구축 고층아파트의 인기는 다소 줄어든 감이 있지만, 가격대비 넓은 평수에 살려면 구축아파트가 좋습니다. 2010년대 초반 이후에는 넓은 평수 주택의 인기가 줄어들었고, 구축 넓은 평수 고층아파트는 찾아보면 상당히 저렴한 평당가로 매매되고 있기도 합니다. 연식 차이가 나는 저층아파트와 별 차이 없는 평당가로 매매되는 경우도 드물지 않게 있습니다.

 

 구축 아파트와 신축 아파트의 큰 차이 중 하나는 지상 주차공간의 차이로, 적어도 지상에서는 전면주차가 권장된다는 데 있습니다. 후면주차를 하면 배기가스가 1층 또는 저층 세대에 피해를 주기 때문인데, 전면주차를 못 하는 사람은 후면주차를 하다가 시비가 붙기도 합니다. 전면주차를 못 하는 사람이 구축 아파트로 이사 갈 계획이라면 미리 연습을 좀 하는 것도 좋습니다.

 

 일반적으로 평수가 좀 되는 구축 아파트의 경우 거주인구의 평균연령대가 좀 높은 편이 되어 있습니다. 아이를 키우는 젊은 부부들은 구축 아파트를 선호하지 않습니다. 그나마 소형평수 아파트는 저렴하니까 젊은 부부들이 꽤 살지만, 대형평수가 되면 소형평수 신축에 비해 선호도가 밀리고 있는 것입니다. 이 때문에 아파트가 관리되고 운영되는 방식에 좀 차이가 생기는데, 조금 덜 극성맞고 좋은 게 좋은 거라는 식으로 운영될 확률이 신축대비 조금 더 높습니다.

 

 신축대비 구축 아파트의 단점 중 하나는 옆집끼리 현관이 서로 마주본 형태의 설계가 많다는 것입니다. 이런 설계에서는 서로 현관을 열었을 때 프라이버시가 침해될 확률이 있고, 현관을 세게 닫을 경우 옆집에 불편을 끼치게 될 확률이 높으며, 애완견 등을 키워도 옆집에 소음이 잘 들립니다. 복도식은 현관을 서로 마주보는 문제는 없으나 복도식 특유의 불편함이 있고요. 그래서 구축 아파트는 신발을 벗는 공간 뒤에 중문을 만들어 다는 경우도 많습니다.

 


 

3-3. 신축아파트

 

 신축아파트는 00년대 중~후반쯤에 등장했습니다. 2007년 정도가 신축아파트 같은 게 등장하기 시작한 과도기인 것 같고요.

 

 신축아파트가 등장하기 이전에는 우리나라도 경제가 성장하고, 각자 더 많은 프라이버시를 원하게 되면서 단독주택이나 타운하우스가 점점 유행하게 될 거라는 전망이 꽤 있었습니다만... 신축아파트가 등장하고 글로벌 금융위기를 겪으면서 이 양식이 완전히 대세가 되었습니다. 그냥 아파트를 더 살기 좋고 고급스럽게 지어버리게 된 것입니다.

 

 신축과 구축의 일반적인 차이는 지상에 주차장이 전혀 없거나 거의 없고, 지상 공간이 공원화되어 있다는 점. 지하주차장에서 승강기가 바로 이어진다는 점. 그리고 아파트의 외형이 직사각형이 아니고, 타워형에 가까워졌다는 점 등이 있습니다. 그 외 세부적으로는 기능이 많은 전자장비가 들어갔고, 시대의 흐름에 따라 소재나 설계 및 디자인 등이 개선되었다는 점, 통상 단지 내부에 커뮤니티 시설을 갖추고 있다는 점 등이 있습니다.

 

 신축아파트는 보통 구축아파트보다 평당가가 꽤나 더 비쌉니다만, 살아 보면 여러 모로 편리한데다 지상에 차가 다니지 않아 아이를 키우기 더 좋기 때문에 아이를 키우는 젊은 부부들부터 재산이 일정 이상 되는 중산층 이상 계층에게 인기가 좋습니다.

 

 단점이라면 은근히 부실시공이 드물지 않습니다. 중요한 골조나 기둥, 벽체 등은 멀쩡하게 만든 반면 배전이나 통신선, 하수도, 찬장 같은 게 부실한 경우가 꽤 있는데, 시대가 변하면서 공사장에 한국인이 줄어들고 외노자가 많아진 걸 한 주된 이유로 추정합니다. 그리고 주택을 고르는 데 점점 여성의 선택권이 늘어나고, 남성들은 신경을 덜 쓰게 된 것도 한 영향이라 생각합니다. 일반적으로 여성이 주로 신경을 쓰는 부분들은 개선되는데, 그렇지 않은 부분에서 원가절감을 하고 있단 말이지요.

 

 그래도 비싸다는 걸 제외하면 신축아파트는 대체로 구축아파트보다 살기 좋습니다. 보온 효율이 높고 층간소음도 덜합니다. 특히 신축 중에서도 요새 지은 아파트일수록 층간소음 개선이 있는데, 규정이 강화된데다 건설사들도 전보다는 신경을 더 쓰게 되었기 때문입니다. 물론 어느 정도 강화했다 해도 위에서 뛰거나 하면 대책이 없기는 마찬가지입니다. 이웃을 잘 만나는 게 중요합니다.

 

 구축대비 신축의 단점 중 하나는 보통 관리비가 좀 더 비싸다는 것입니다. 분수나 수로처럼 단지 내에 이런저런 시설이 많고 조경 관리에도 돈이 들어가기 때문에 그런데, 시설들을 잘 이용한다면 크게 문제될 건 없지만 그렇지 않다면 괜히 돈만 내게 됩니다. 그러니까 신축아파트를 분양받거나 이사를 갈 생각이면, 단지 내에 있는 시설들이 공짜가 아니라는 걸 이해하고 그 사용료를 분담한다는 걸 받아들여야 합니다. 그런 걸 잘 이용할수록 신축아파트 단지에 사는 게 득이 됩니다.

 

 

3-4. 단지가 아닌 아파트

 

 좀 예외적인 형태라 따로 이야기합니다. 보통 아파트는 다수의 동이 모인 단지 형태입니다만, 아닌 경우도 있습니다. 독채인 경우도 있고 2~3동 정도만 있는 경우도 있습니다. 2~3동이 있는 경우는 그나마 소규모 단지라고 할 수도 있습니다만, 아예 1동만 있는 경우도 있긴 합니다.

 

 1동만 있어도 5층 이상이면 아파트로 분류됩니다. 그리고 이런 형태는 그 1동에 해당하는 부지만을 가지고 있기 때문에, 일반적인 아파트 단지와는 다른 주거형태가 됩니다.

 

 이런 아파트는 단지의 혜택을 누릴 수 없고, 대신 비교적 저렴한 편입니다.

 

 가끔 특이하게 생긴 건 완전히 빌라인데 법률 상 아파트인 게 있습니다. 설계 및 허가와 시공 상의 차이가 생긴 경우인 것 같은데, 매물로는 아파트로 등록됩니다.

 


 

3-5. 빌라형 타운하우스

 

 위에 이야기한 다세대 및 연립주택을 다시 생각해보면, 빌라라는 걸 제대로 고급지게 지으면 사실 아파트보다 싸질 수가 없습니다. 층수가 낮으니까요. 그래서 대체로 염가형 빌라는 좀 열악하게 짓습니다만, 고급형으로 지은 빌라도 있습니다. 이런 빌라들도 타운하우스라고 부릅니다. 타운하우스라고 하는 것에 단독형과 빌라형이 있단 말이지요.

 

 빌라형 타운하우스는 대체로 단독형 타운하우스보다는 저렴합니다. 빌라지만 여러 모로 고급이라고 생각하면 됩니다. 정원과 테라스가 있고, 관리도 있고, 커뮤니티 시설과 지하주차장이 있는 식입니다. 같은 동네 기준으로 하면 이런 빌라형 타운하우스가 브랜드 아파트보다 비쌉니다.

 

 어쨌든 빌라형 타운하우스도 빌라는 빌라다 보니 고급 빌라 같은 식으로 이야기하기도 합니다. 보통 4층 정도로 짓기 때문에 빌라형이라 부르는데요. 실제 분류상으로는 보통 아파트입니다. 아파트에 준하게 사적으로건 공적으로건 관리된단 말이지요.

 


 

3-6. 도시형 생활주택 (원룸형)

 

 도시형 생활주택은 법을 따로 제정해서 단지형 다세대, 단지형 연립주택, 단지형 원룸형을 구분해 명시하고 있습니다. 이 중 다세대와 연립주택은 도시형이라는 말이 붙어도 위에 설명한 것과 같고요. 원룸형은 보통 분류 상 아파트에 해당하고, 통상 도시형이라고 부르는 건 독채 원룸형 아파트를 가리킵니다.

 

 일반적인 원룸과 도시형의 가장 큰 차이는, 통상 원룸은 다가구에 해당한다는 겁니다. 그러니까 건물을 통째로 한 주인이 소유하면서 세를 주는 형태고요. 도시형은 각 세대를 각각이 소유합니다. 그냥 소형평수 독채 아파트와 거의 같은데, 주택법에서 규정한 감리 대상에서 제외되고 모든 건설기준도 면제입니다. 그러니까 쉽게 말하면 거주하기 매우 열악한 환경에 있습니다.

 

 실제 도시형 생활주택은 번화가 한복판에 있는 경우가 많고, 주변 건물과 매우 밀접하게 붙어있다거나 합니다. 그러니까 시끄럽고, 일조권도 없는 걸 넘어 창문 자체가 매우 작은 곳도 있고, 창문 열고 손 뻗으면 옆 건물에 손닿을 지경인 곳도 있고, 번화가 사무용/상가 건물 같은 느낌이라 생각하면 됩니다. 장점은 번화가에 있고 그래서 대중교통이 좋다는 거고 단점은 살기 안 좋다는 겁니다. 주차 시설이 갖춰져 있긴 합니다만 공간이 부족하고, 기계식 주차시설을 이용하는 경우도 많습니다.

 

 그래도 도시형 생활주택이라는 게 등장한 게 09년부터고, 통상 지어진지 오래 되지 않은 신축인데다 단점을 커버하기 위해 내부구조나 인테리어는 그럴싸한 경우가 많고, 번화가에 거주하는 걸 좋아하는 사람도 많다 보니 나름 거주용으로의 인기는 있는 것 같습니다.

 

 단점은 매매가 잘 안 된다는 겁니다. 다주택자가 생기는 걸 정부가 막아놓다 보니, 아예 임대사업자 또는 임대사업법인이 아니고서는 이러한 임대용 주택을 잘 매수하지 않게 되었습니다. 이번 정권의 다주택자 제약은 서민용 주택을 보유한 실소유자들이 매도를 하기 어렵게 만드는 동시에 강남 집값은 엄청나게 뛰게 만든, 너무나도 나쁘고 잘못된 정책이었습니다.

 



3-7. 펜트하우스

 

 고층아파트 또는 주상복합 등의 최상층을 고급스럽게 꾸며 놓은 형태입니다. 복층형이거나, 다락이 있거나, 테라스를 이용할 수 있는 등의 설계를 합니다. 가격은 통상적인 아파트보다 당연히 비싼 편이고, 고급형 아파트에 많습니다. 법률적으로 아파트라도 빌라형 타운하우스의 최상층을 복층형에 테라스로 꾸밀 경우엔 펜트하우스라 부르진 않는 것 같습니다.

 

 여담인데 펜트하우스로 설계되지 않은 아파트 최상층은 그다지 인기가 좋은 층이 아닙니다. 층간소음이 없는 대신 어쩔 수 없이 춥고 덥고, 냉난방비가 많이 든다고 생각하면 되는데다, 구축 고층아파트의 경우 승강기실 소음도 있기 때문입니다. 이런 문제들은 신축에서는 완화됩니다만, 적어도 구축에서는 살짝 인기가 떨어지고 월세의 경우 조금 저렴해지는 경향이 있습니다.

 

 


4. 주상복합

 

 주상복합은 통상 주거용지가 아닌 상업용지에 세워집니다. 저층은 상업용 건물이고, 그 위는 고층아파트 또는 마천루와 유사한 형태인 걸 주상복합이라 부릅니다. 상가주택과 다른 점은 일단 층높이고요.

 

 타워팰리스 등의 이미지가 있기도 하고 실제로 보통 비싸기도 해서 고급 주택으로 인지되긴 합니다만, 실제 규정 등의 문제로 인해 아파트보다 주거공간으로의 기능은 열악합니다. 같은 평수에서 서비스 면적이 작고, 건폐율이 높은 경우도 많으며, 관리비도 비쌉니다. 감가상각도 많이 되고, 상가와 붙어 있기 때문에 시끄럽고 냄새도 올라오는데다 외부차량, 사람이 계속 드나듭니다. 요약하자면 좁고 빽빽하고 유지비 비싸고 가격 잘 안 오르고 시끄럽습니다.

 

 그래도 인기는 좋은 편입니다. 어쨌든 아래 내려가면 상가인 건 편리하기 마련인데다, 부유한 사람들이 번화하게 살면서 생기는 메리트도 있습니다. 각자 선호하는 삶의 방식은 조금씩 다르기 마련이고, 전원주택을 선호하는 부자도 있지만 주상복합을 선호하는 부자도 있습니다.

 

 예외적으로 부지 특성 상 주거용지로 전용이 불가능한 곳의 허가 문제와 주택법 규제 문제 등으로 주상복합을 세우는 경우도 있습니다. 이런 경우는 1층 상가의 경쟁력이 부족하기 때문에 공실이 다수 발생하기도 합니다. 그냥 주거용 아파트만 올리는 게 더 효율적인데, 규제를 피하려다 보니 쓸데없는 상가를 지어 주상복합으로 짓게 된단 말이지요. 일률적인 규제라는 게 비효율적이 되기 쉽다는 걸 알려주는 실 사례입니다.

 

 

5. 상가주택

 

 상가주택은 저층은 상업용 건물이고, 위층은 주거용 건물인 형태입니다. 주상복합과 다른 건, 주상복합은 마천루 수준으로 높은 게 많은 반면 상가주택은 대체로 총 층수가 그다지 높지 않다는 것입니다. 3~5층 정도 건물인데 1~2층까지는 상가고 2~3층부터는 주택인 건물이 많습니다. 그리고 상가주택은 건물 1채를 통상 1인이 소유합니다.

 

 상가주택을 짓기 위한 준주거용지라는 게 있습니다. 일정 면적은 주택으로 지어야 한다는 연면적 허가 비율이 있고요. 도시 계획상 상가주택을 보급하고 있다는 이야기입니다. 돌아다니면서 보면 1~2층까지만 가게가 있는 건물들이 있는데, 대체로 상가주택이라 생각하면 됩니다.

 

 상가주택 건물주는 직접 1층에서 사업을 하면서 위층에 거주하거나, 아니면 세를 주거나 합니다. 사업자 입장에서는 본인이 사업을 하는 건물 위층에 거주하는 게 나쁘지 않고, 상가 위층은 보통 사업하기 좋지 않기 때문에 상가주택이라는 건물 형태는 꽤 효율적이긴 합니다.

 

 다만 주택으로만 보면 그다지 거주하기 좋은 편은 아닌데, 아무래도 좀 시끄럽기 쉽고 주차도 열악한 경우가 많습니다. 그럼에도 불구하고 전월세가 딱히 일반 주택보다 저렴하진 않은데요. 상가주택에 살면 물건을 사러 나갈 때 동선이 무척 짧아지는 경우가 많기도 하고, 번화하고 교통이 좋은 곳에 있는 경우도 많고 그렇습니다. 예를 들어 아파트 대단지에 살면 가까운 버스정류장까지 킬로미터 단위에 육박하는 거리를 걸어야 할 수도 있는데, 상가주택에 살면 수십 미터도 안 되는 거리에 버스 정류장이 있기도 합니다. 조금 소란스러운 쪽을 좋아하는 사람도 있고요.

 

 

6. 오피스텔

 

 오피스텔은 위에 설명한 것들과는 달리 법률적으로 주택에 포함되지 않습니다. 법적으로는 준주택인데, 전입신고가 들어가면 주택으로 보고 아니면 주택이 아닌 사무실로 쓰는 걸로 간주됩니다. 그래서 오피스텔 건물주는 전입신고하지 않는 조건으로 세입자를 받는 경우가 많고, 그런 식으로 다주택자가 되는 걸 피해 절세하는 경우가 많습니다. 법률적으로는 임차인이 임대인과의 계약을 무시하고 전입신고를 해도 되고, 그렇게 해야 유사 시 주택임대차보호법에 의한 보증금 우선변제권을 가질 수 있습니다만, 이 경우 임대인과의 첨예한 갈등을 피할 수 없게 됩니다. 세입자 입장에서는 전입신고를 하고 안전하게 살고 싶으면 미리 협의하거나 오피스텔에 들어가지 않는 게 좋습니다. 원수는 안 만드는 게 좋으니까요.

 

 실주거용으로 오피스텔은 좋은 편은 아닙니다. 어쨌든 법률 기준이 주택이 아니거든요. 그다지 주거하기 좋은 설계 및 건축이 아닌 경우가 많고, 관리비도 비쌉니다. 특히 수도요금이 주택용이 아닌 요금으로 적용되어서 비싼 경우가 많고요. 취득세까지 비싸서 실거주 목적으로의 구매는 거의 없는 편입니다. 통상 다주택자의 절세용 수익형 부동산으로 취급됩니다.

 

 그나마 장점이라면 오피스텔은 상업용 건물이라는 겁니다. 그래서 상업용 건물에 해당하는 전기요금체계인 곳이 많고, 이 경우 전기를 소량 사용할 때는 메리트가 없지만 누진도 없습니다. 그러니까 오피스텔 거주자들은 에어컨이나 전열기구를 마음껏 사용합니다. 무더운 한여름에 한정한다면 오피스텔 거주가 나쁘지 않습니다.

 


 

7. 숙박시설

 

 숙박시설에 장기 거주하는 사람들도 꽤 있긴 합니다. 그런 식으로 거주하는 걸 장기투숙이라 합니다. 실제 대부분의 숙박시설에는 월 단위 요금이 따로 있고, 개인 짐이 별로 없고 집에서 음식을 거의 해 먹지 않는다면 그렇게 살아도 됩니다.

 

 장기투숙의 장점은 보증금이 없다는 점, 낮에 외출하면 청소를 해 준다는 점, 수건 같은 건 빨래까지 해 준다는 점. 그리고 사업자의 경우 비용 처리가 가능하다는 점 등이 있습니다. 3개월 이상 거주 시 숙박업자의 허가가 있다면 전입신고도 가능합니다.

 

 단점이야 많습니다. 내 집같이 살 수가 없지요. 대체로 음식도 못 해먹고, 청소부 들락거리고, 짐도 많이 가져다 놓을 수가 없습니다. 그래도 단기 거주하긴 나쁘지 않은 편이고, 비용 처리도 가능하기 때문에 장기투숙 형태로 살아가는 사람도 꽤 있긴 합니다. 주택을 임차하면 어쨌든 계약 시엔 2년 고정이기 때문입니다.

 

 주거비용은 주택임대차에 비해 아무래도 높습니다. 숙박업소를 이용하는 것이라 어쩔 수 없습니다.

 



7-1. 고시원 / 고시텔 / 원룸텔

 

 고시원도 일종의 숙박시설입니다. 장기투숙이 일반적일 뿐이지요. 법률적으로는 연면적이 500제곱미터 미만인 고시원은 다중생활시설이고, 그 이상이면 숙박시설이긴 한데 이용자 입장에서 신경 쓸 건 아닌 것 같습니다.

 

 옛날에는 정말로 고시생이 고시원에 머물렀지만, 이젠 그렇지 않지요. 이름이 고시원일 뿐 저렴한 장기숙박시설일 뿐입니다. 장점으로는 1인 가구 기준으로 실거주비를 많이 줄일 수 있긴 합니다. 공과금이 월세에 포함되어 있고, 기본적인 음식까지 제공해주는 곳이 많기 때문입니다. 그 외엔 모두 단점입니다.

 

 청년이 고시원에 거주하면 아무도 이상하게 보지 않습니다만, 중년이 고시원에 거주하면 많이 가난하다고 생각하거나 임시거주라고 생각합니다. 그래도 고시원 거주까지는 그럭저럭 제대로 된 거주에 포함됩니다.



 


8. 옥탑방

 

 반지하와 함께 저렴한 거주공간으로 알려진 옥탑방은, 본래는 옥상 물탱크가 있었던 공간이거나 그와 관련된 공간을 개조하면서 생겨났다고 알려져 있습니다. 1990년대 이후 수도 시설이 개선되면서 물탱크를 쓰는 건물이 줄어들었고, 그 공간에 불법 증축을 하여 옥탑방을 많이 만들게 됩니다. 다가구, 상가주택 등에 있습니다.

 

 보통 제대로 된 건물이 아니고, 세를 주면서 옥상 사용권까지 건물주가 전적으로 내주진 않기 때문에 거주현실이 대단히 열악합니다. 불법 증축물의 경우 전입이 불가하고, 화재 등이 발생했을 때도 문제가 됩니다. 대부분 단열이 제대로 되지 않아 더위와 추위에 극단적으로 취약하기 때문에, 냉난방비로 저렴한 세가 무색해지는 결과가 나오기도 합니다.

 

 장점이라면 주인이 같은 집에 거주하지 않을 경우, 아주 저렴한 펜트하우스처럼 사용 가능하다는 것. 다만 주인이 옥탑에 신경을 많이 쓰지 않는 집이라면 오래 살 생각은 하지 않는 게 좋습니다. 옥탑이 있는 평지붕 건물은 관리에 좀 신경을 많이 써야 하는 건물입니다.

 

 


9. 반지하

 

 반지하는 오래 된 다가구나 빌라에 주로 남아있습니다. 말 그대로 지하층으로, 지상으로 통하는 창문이 나 있어서 반지하라 부릅니다.

 

 지하라는 곳이 사람이 살기 좋지 않다보니 당연히 열악하긴 합니다. 습기가 잘 차서 곰팡이가 잘 생기고, 채광도 좋지 않고, 홍수가 나면 대책이 없습니다. 범죄에도 노출되기 쉽고 프라이버시 확보도 불충분한 편이고, 공기도 나쁘고 벌레와도 가까워집니다.

 

 장점은 저렴하다는 것. 그리고 법적으로 보호 받는 공간이라는 겁니다. 그렇지만 다른 단점은 어찌 이런저런 설비로 커버한다 해도 수해에는 아예 대책이 없기 때문에, 최근에는 건축 허가가 거의 나오지 않습니다.

 

 예외적으로 비탈길에 짓는 건물은 고저차를 이용해 반지하를 만들기도 합니다. 일반적인 반지하보단 훨씬 좋고 침수 걱정이 덜하긴 합니다만, 실제로는 물이 곧잘 들어온다고 합니다.

 

 이렇게 열악한 거주 형태가 만들어졌던 건, 지하층은 건축 층수 제한에 걸리지 않기 때문입니다. 다가구, 빌라는 위에서 설명했듯 층수 제한이 있는데 지하층을 만들면 한 층을 더 늘릴 수 있었던 것이지요.

 


 

10. 캠핑카

 

 우리나라엔 많지 않지만, 캠핑카에 주로 거주하는 사람도 있긴 합니다. 여기서부터는 주택으로 볼 수 없는 형태에 사는 유형에 들어가는데, 우리나라엔 많지 않은 편이지만 미국 등지에선 비율이 좀 더 높습니다.

 

 좀 이상하긴 하지만 캠핑카에 주로 거주한다면 그것은 선택의 문제입니다. 일단 캠핑카라는 게 제법 비싸고, 돌아다니려면 그것도 유지비가 들기 때문입니다. 물론 캠핑카에서 주로 거주하는 건 절대 쾌적하다고 할 수 없고, 많은 불편과 문제가 따르기 때문에 뭔가 사연이 있거나 특이한 취향이 됩니다만.

 

 실제 캠핑카에 장기 거주한 사람의 이야기를 보면, 자고 있는데 모르는 사람이 문을 두들기고 이거 얼마냐고 묻는 식의 문제도 있다고 합니다. 참 대단한 결례입니다만 실제로 그런 결례를 저지르는 사람이 있다니, 캠핑카에 살면 무척 피곤할 것 같습니다.

 


 

10-1. 타이니하우스

 

 캠핑카는 기본적으로는 장기거주용이 아닙니다만, 타이니하우스는 아예 트레일러 캠퍼를 장기거주용으로 만드는 것입니다. 그러니까 개인용 차량으로 견인해서 끌고 다닐 수 있는, 바퀴 달린 소형 이동식 주택이라 할 수 있고요. 아니면 소형 트럭에 실리는 사이즈를 그렇게 부를 수도 있는 것 같습니다. 요새는 그냥 이동식 주택을 타이니하우스라 부르기도 하는 것 같습니다만, 혼용으로 보입니다.

 

 실제로는 보다 통상적인 이동식 주택과 마찬가지로 세컨드 하우스로 주로 쓰이는 것 같습니다만, 타이니하우스에 주로 거주하는 사람도 0은 아닙니다. 스타렉스 캠핑카보다는 쾌적할 것 같긴 합니다.

 

 타이니하우스는 워낙 작다 보니, 손재주가 좋은 사람들은 전문 업체를 통하지 않고 통째로 직접 만들기도 하는 것 같습니다. 하부 트레일러는 구매해야 하겠지만요.

 


 

11. 텐트

 

 세상에는 텐트에 거주하는 사람도 많긴 합니다. 우리나라에서 그렇게 살면 큰 문제가 있는 걸로 보긴 합니다만. 몽고에서 게르는 아직도 일반적인 거주 형태입니다. 미국에도 텐트에 사는 사람이 꽤 많은데, 가족 단위로 텐트에서 사는 사람들 숫자도 그리 적지 않습니다. 물론 우리나라에선 지진이나 수해쯤 당해야 텐트촌이 생기긴 합니다.


 이동을 자주 하지 않는다면, 그리고 좀 오래 살 계획이라면 거주용으로 텐트가 컨테이너 주택에 비해 가지는 장점은 별로 없습니다. 컨테이너 주택이 대형 텐트보다 비싸지 않기 때문입니다. 저렴한 컨테이너 주택은 150만원도 안 합니다. 땅을 구하고, 그걸 가져다 놓고 시설 갖추는 게 문제지요.


 그래도 텐트는 최소한 사람이 지낼 만한 조건을 제공하기 때문에, 노숙(비박)보다는 천배 낫습니다. 그럼에도 불구하고 노숙을 장기적으로 하는 사람들이 꽤 있다는 건 여러 의미로 대단한 일이라 생각합니다.


 텐트의 최대 장점은 역시나 이동이 쉽다는 점입니다. 타이니하우스라면 모를까, 일반적인 이동식 주택의 이동에는 중장비가 필요합니다. 그렇지만 텐트는 24인용 군용 텐트도 혼자서 칠 수 있지요. 제법 넓은 실내(?)공간을 비교적 쉽게 확보할 수 있다는 이야기입니다.

 

 텐트에서 장기 거주를 할 경우, 권리가 있는 땅이나 오지에서 거주하면 문제가 되지 않습니다만 허가되지 않은 공용지에서 텐트를 계속 치고 있으면 노숙자에 준하는 취급을 받습니다. 실제 서울 용산구에는 홈리스들이 텐트촌에 살고 있기도 한데, 텐트에 사는 사람들은 그래도 노숙자들보다는 제대로 살려고 노력하는 사람이 많고, 돈을 모아서 텐트촌을 탈출하는 경우도 있는 편이라고 합니다

현재의 경기 사이클에 대한 생각

경제 2019. 1. 8. 10:01 Posted by 해양장미

 추천 브금

 

https://youtu.be/HDyGuytTCmY

 

 내가 거주하는 동네 상권은 지난 10~12월 초에 극단적인 침체를 맞이했었습니다. 나쁜 정도가 아예 처음 보는 수준이었고, 요새 안 좋다고 할 만한 정도가 아니고 이대로 아예 망하나 싶은 정도였기 때문에 큰 위기감을 가질 수밖에 없었습니다.

 

 그러다가 그 침체가 연말이 되면서 완화되었었는데, 일단은 지금까지 보면 최악의 침체기는 넘어간 것 같기도 합니다. 그런데 내가 보고 있는 지표 중 경기가 풀릴 만한 지표는 전혀 없습니다. 오직 내가 길거리에서 직접 보고 느끼는 감각들만이 경기침체국면이 완화되고 있다고 이야기합니다.

 

 이에 대한 나의 추정은 다음과 같습니다. 경기가 좋지 않고, 앞으로도 나아지지 않을 것 같으면 사람들은 씀씀이를 줄입니다. 그 어느 때보다도 경기가 나쁘고 좋아질 만한 가망도 보이지 않으니까 극단적으로 줄였던 게 10~11월의 상황이라고 추정합니다. 그런데 씀씀이를 극단적으로 줄이고 살면 스트레스가 누적됩니다. 참기 힘들 정도로 소비를 줄였다는 이야기가 되겠지요. 그게 연말을 계기로 터져 나온 게 아닌가 싶습니다. 뒷일은 모르겠고, 최소한 쓸 건 쓰고 살아야겠다고 생각하게 된 사람이 많아 보인다는 것이지요.

 

 어쨌든 사람들이 돈을 쓰면 시장이 돌아가고 경기침체국면은 완화됩니다. 마침 미중무역전쟁도 그럭저럭 봉합 국면이고, 금리를 마구마구 올리던 파월도 브레이크를 밟으려는 분위기고, 발등에 불이 떨어져 타오르니 이 정권도 조금은 우클릭을 시도하는 거 같으니 얼마 지나지 않아 경기침체의 바닥이 보일 것 같기도 합니다. 현재 OECD 경기선행지수가 문재인이 집권하는 시점부터 끝도 없이 하락 중으로, 61개월만의 최저치인데 너무 바닥이라 대략 이번 봄까지 내려가다가 반등을 시도할 수 있을 것 같기도 합니다. 선행지수가 반전하면 실물경제는 대략 반년 후부터 좋아진다고 생각하면 되니, 현재의 예상 시나리오대로라면 올 가을쯤부터는 좋아질 수 있을 걸로 생각해도 될 것 같습니다.

 


 이 정권이 무언가를 딱히 잘하지 않더라도 더 망가뜨리지 않는 한, 우리나라 산업경쟁력을 감안할 때 밑도 끝도 없이 침체되지는 않습니다. 물론 이 정권의 경제 말아먹는 실력은 기적적이었지만 지금 분위기를 봐서는 딱히 많이 더 폭주하면서 크게 망칠 것 같지는 않습니다.

 

 현 정권의 지지율은 별 변수가 없는 한 올 상반기엔 하락하다가 하반기에는 보합 또는 어느 정도 반전할 수 있을 걸로 생각해둬도 좋을 것 같습니다. 총선을 앞두면 좀 분위기를 바꿔서 마구마구 우클릭한 공언을 내뱉을 지도 모릅니다. 그러니까 이 정권 지지율은 상반기에 많이 하락해야합니다. 이 위선적이고 교만한 사회주의 정권이 심판받지 못하는 한 우리나라에 밝은 미래는 없습니다.

 

 부동산은, 주택의 경우 신규주택 인허가 감소 정도가 꽤 심합니다. 수도권은 미분양이 거의 사라졌고, 지금은 여유 있는 부자들만 부동산을 매수하고 있습니다. 그런데 공급이 극단적으로 없는 상황이 예고되었고, 준공이 없을 경우 시간이 지나면 결국 시장의 신규주택 요구수요를 맞출 수 없게 되기 때문에 부동산 가격이 폭등하게 됩니다. 그러니까 이런 상황은 빈부격차를 더 극단적으로 만드는 상황인데, 이 정권이 만드는 전반적인 정책의 결과가 명백한 빈부격차의 심화임을 뇌리에 새기고 행동해야 할 것입니다.

 

 정권의 행보를 보면 서울 부동산 강세 현상은 결코 사라지지 않을 걸로 보이는데, 지금처럼 가면 서울뿐만 아니라 수도권 부동산 전반이 랠리를 시작하는 것도 가능해 보입니다. 미분양도 거의 없는데 인허가도 별로 없고, 이 정권이 부동산이 아닌 다른 투자처에 투자금을 보낼 만한 충분한 동기를 제 때 제공할 확률은 거의 없어 보입니다.

 

 올해 경제성장률은 내 예상대로라면 꽤 좋을 겁니다. 올해 시작하면서 경제지 등에서 쉽게 볼 수 있었던 암울한 예상들이 잘 맞지 않게 될 가능성이 높다고 생각합니다. 어쩌면 작년하고 거의 비슷한 성장률이 나올 걸로 예상하고 있습니다. 몇몇 산업은 인위적 또는 사이클상 펌핑 받게 될 거고, 그러면 아마 이번 정부가 내년 총선에서 자화자찬할 정도의 결과는 나올 것 같습니다. 물론 어떤 경우에도 이번 정부가 진짜로 잘 해서 좋은 결과가 나올 일은 거의 절대 없을테니 속지 마시고요. 만에 하나 잘 하면 포스트 씁니다.

 

 우리나라 경제에서 꽤 비중을 차지하고 있는 삼성전자가 오늘 4분기 어닝쇼크를 발표했는데, 삼성전자의 실적이 이 정도로 심하게 나쁘다는 건 메모리반도체 재고 소모 및 단가 하락이 예상보다 심하다는 이야기가 됩니다. 메모리반도체는 과점시장인데다 - 원탑 삼성전자 아래 하이닉스와 미국 마이크론사가 있는 3기업 과점구조 - 중장기적으로는 점점 수요가 늘어나는 특성이 있어서, 골이 깊을수록 회복도 빠를 확률이 높겠습니다. 삼성전자의 어닝쇼크 배경에는 중국 반도체 굴기를 견제하기 위한 움직임이 있었습니다. 반도체 생산 장비와 재료를 불필요할 정도로 주문해서 중국이 구매하지 못하게 해버리고, 임직원들을 중국으로 못 나가게 압박하면서 동시에 많은 보너스를 줘서 달랬습니다. 미국만 중국의 반도체 굴기를 막은 게 아니라, 삼성전자도 전쟁에 참여하고 있었던 것입니다. 당분간 재고소모를 위해 나쁜 실적을 감수해야겠지만, 그에 결국 어제 중국 반도체굴기 기업 중 하나인 푸젠진화의 협력사, 대만 UMCD램 개발 사업을 포기한다는 소식이 들려왔습니다. 관심 있는 분들을 위해 관련 기사를 링크하겠습니다.

 

http://www.etnews.com/20190107000324

 

 환율과 금리는 지난 4분기에는 상당히 많이 - 금융위기 가능성이 눈앞에 아른거릴 정도로 - 위험했는데, 일단 생사의 고비는 어찌 넘긴 것 같고 코스피가 오르고 내수경기가 풀리는 가운데 파월이 금리인상을 안 하면 괜찮아집니다. 다만 원화절상을 피할 가능성은 높지는 않을 것 같습니다.

 

 본문의 이야기는 예측입니다. 이 정권은 아집을 버리지 않았고, 많은 불안요소가 남아있으며, 경기의 이번 저점이 언제가 될지 아직은 알 수 없습니다. 이번 문제를 매듭짓더라도 그 뒤엔 더 큰 문제가 남아있을 확률도 높겠지요. 그렇지만 원래 세상은 그렇게 돌아갑니다. 끝없는 비관은 별로 좋을 게 없고, 무언가가 좋아질 만한 조짐은 빠르게 눈치 채야 합니다. 올해가 작년보다는 나은 한 해가 되길 바랍니다.

스태그플레이션 초입 추정

경제 2018. 9. 17. 17:15 Posted by 해양장미

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https://youtu.be/D-pZy1CK5qA




 나의 생각에는 현재 경기 상황이 스태그플레이션의 초입에 이른 것 같습니다.

 

 스태그플레이션은 물가는 오르는데 경제활동은 디플레이션마냥 침체된 상태를 이야기합니다. 기본적으로 경제는 그 활동의 활황이 물가를 상승시키는 요인이 됩니다만, 특수한 상황에서는 스태그플레이션 같은 비정상적인 모습을 보입니다.



 현재 우리나라 물가동향은 정상적이지는 않습니다. 일단 전반적인 경기가 침체상태라 근원물가 상승률은 너무 낮고, 그래서 금리를 올릴 수는 없는데, 한미 기준금리 역전 상태라 외화가 계속 빠져나와 금융발 경기침체가 발생하고 있습니다. 만약 한국 산업의 펀더멘탈이 정상적인 상태라면 환율전쟁의 여파로 원화가치가 빠르게 상승하면서 이 문제를 줄이는 방향으로 흘러가겠으나, 이번 정권은 반기업, 반시장 정책을 앞세우고 있고 그 결과인지 원화가치가 살짝 비정상적으로 떨어진 상태입니다.



 그럼에도 불구하고 소비자 체감 물가는 저렴하다 할 수 없는데, 일단 서울 아파트 가격이 너무 급등세라 서울 실거주자들의 주거 관련 물가는 빠르게 오르는 중이라 할 수 있고, 동시에 유가도 1년 사이에 꽤 많이 올랐고 날씨도 나빠서 먹거리 물가도 영 안 좋습니다. 전반적인 소비자물가 상승률은 높지 않지만, 서울에 거주하면서 자가주택 거주자가 아니고 1년에 2km 정도 자가주행을 하는 평범한 서민 가정이 느끼는 물가상승률은 무척 높은 상황입니다.


 

 이 와중에 잘못된 정책으로 인해 취업난은 글로벌 금융위기 이후 역대 최악으로, 대외변수를 고려할 때 정말 너무나 심각한 상황입니다. 동시에 개인 사업자들이나 소기업들은 거의 죽어가는 수준이고, 이러면 본래는 물가라도 내려가야 하는데 근원물가와 체감물가 사이의 갭이 너무 커져서 시민들의 고통이 심한 상황입니다. 생산자 물가는 또 작년 11월 이후 쭉 상승중인데 경기지수는 끊임없이 떨어지는 게 이건 스태그플레이션이라고밖에는 표현할 말이 없겠습니다.



 

 그렇지만 부익부 빈익빈이 심해진 상태고, 형편 좋은 부자들은 돈을 많이 벌고 있다 보니 강남좌파들은 서민의 어려움을 좀처럼 이해할 수 없는 상황이기도 합니다.


 

 이 상황은 정부가 주도한 것이기 때문에, 정부가 마음을 바꿔먹어야만 풀 수 있습니다. 그러나 이 정부는 고집불통으로 잘못된 신념을 밀어붙이고 있기 때문에, 우리나라 경제는 계속 스태그플레이션의 늪에 빠져들고 있습니다.



 

 개인적으로 경제위기가 찾아올 가능성을 계속 상향시키는 중입니다. 가뜩이나 현재 중국경제도 영 불안한 상황이라서, 스태그플레이션 기미가 심해지는 와중에 중국 경제가 무너지면 진짜로 큰일 납니다. 문재인 정권이 잘못된 경제정책을 수정하려면 지지율이 바닥까지 떨어져야 할 텐데, 과연 정말로 회복되기 어려울 정도로 경제가 잘못되거나 외부악재가 터지기 전에 그럴 수 있을지 모르겠습니다. 이건 시간싸움입니다.


 

 경제위기는 예측이 잘 되지 않는 특성이 있습니다. 그러니까 이러다간 잘못되지... 라고 어림짐작은 할 수 있어도, 그 타이밍이나 양상을 예상하기는 거의 불가능하다는 것입니다. 경제관료들은 경제위기가 오지 않도록 항상 대응을 합니다. 작은 피해로 큰 피해를 막을 수 있다면 경제관료들은 과감하게 작은 피해를 감수합니다. 그러니까 경제위기는 경제관료가 예측하지 못한 데서 오거나, 실수로 오거나, 작은 피해의 누적으로 옵니다.



 우리는 경제위기에 대해 다양한 방식으로 대비를 할 수 있습니다. 가장 적극적인 대응방안은 인버스 펀드 같은 걸 사는 겁니다. 그렇지만 그건 공격적이고 위험한 대응방식이지요. 자산 일부를 보다 안전한 형태로 바꿔두고, 원화에 연동되지 않는 것들을 보유하는 게 무난한 대응방향이라 생각합니다.

 

왜 아파트가 많아졌을까

사회 2018. 6. 10. 17:53 Posted by 해양장미

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https://youtu.be/ryNtmkfeJk4

 

 

 80년대만 해도 우리나라 수도권 대도시에도 단독주택이 많았습니다.

 

 그런데 실질적으로 온전한 단독주택은 드물었고, 이촌향도 이후엔 다가구주택과 같은 거주양상이 많았지요. 원래 우리나라 옛 건축양식은 집이 있으면 마당이 있고 별채가 있는 구조였는데, 핵가족화와 이촌향도가 겹치면서 별채를 세 주는 경우가 늘어나게 된 것입니다. 옛날 배경 드라마를 보면 주인집이 있고, 같은 마당을 두고 세입자들이 방 하나에 세들어 사는 걸 드물지 않게 볼 수 있지요.

 

 이후 점차 다가구주택은 세입자들이 독립적으로 사용할 수 있는 구조로 지어집니다. 좀 오래 된 동네에 보이는 2~3층 양옥집 같은 형태로요. 기본적으로 세입자를 받는 구조로 지어진 것이지요. 이런 다가구주택은 법률적으로는 단독주택으로 구분소유가 불가능하며, 등기도 1채로 됩니다. 건축법상 3층까지로 지을 수 있고요. (필로티로 지을 경우 1층이 없어서 2~4층으로 지을 수 있습니다.) 구분소유 및 등기가 되는 다세대와는 다릅니다.


 

 세입자들도 주인집과 마당을 공유하는 방 한 칸보다는 층이 나누어진 다가구주택에 세 들어 사는 게 좋고, 집주인들도 세를 보다 주기 용이한 2~3층 양옥집을 짓는 게 이익이었기 때문에 순수한 단독주택은 도시에서 빠른 속도로 감소하였습니다.

 

 그리고 이후 시간이 지날수록 양옥집 형태의 다가구 주택은 줄어들게 되었습니다. 건축양식이 달라졌으니까요. 근래 지어진 다가구는 원룸, 1.5, 투룸 같은 형태로 주로 지어집니다. 아니면 상가주택이나 오피스텔을 짓고요. 근래의 다가구 주택을 외부에서 보면 최상층만 창문이 큰 경우가 있는데, 거기만 넓은 주인집인 겁니다.

 

 결국 이 문제는 토지소유주가 해당토지를 어떻게 활용할 수 있느냐의 문제입니다. 도시 내 주거가능지구에 토지를 소유한 경우, 단독주택을 지어 거주하는 건 매우 사치스러운 일입니다. 단독주택에 사는 것도 좋지만, 건물주가 더 좋단 말이지요. 우리나라 대도시는 번화도가 높으니까 공실률이 낮습니다. 그나마 근래엔 슬럼화되어가는 곳이 좀 있지만, 80~00년대엔 그렇지 않았지요.

 

 근래 수도권 대도시에서 단독주택에 거주하는 경우는 아주 부자거나, 개발이 제한되는 지역이거나, 아주 오래 된 지역이 잘 개발되지 않는 경우거나, 신도시에서 일부 도시계획상 제공하는 단독주택부지를 활용하는 경우입니다.

 

 만일 신도시에서 단독주택용 토지를 매수할 경우 그 토지가격만으로 인근의 번듯한 아파트를 매입할 수 있습니다. 환금성 및 금융담보물로도 아파트가 우위에 있기 때문에, 도시계획상 제공하는 부지에라도 단독주택을 지어 거주하는 건 부유해야 할 수 있는 일입니다. 게다가 엄청난 땅값 때문에 도시지역에서 단독주택을 지으면서 신축아파트들처럼 정원, 녹지 등을 확보하는 건 정말 어렵습니다. 그리 하려면 돈을 가져다 바르거나 집을 작게 지어야합니다.

 

 이 연장선상에서 한국이 아파트 공화국이 된 이유를 설명하는 건 쉽습니다. 다가구나 다세대, 연립주택에 사는 것보다는 아파트에 사는 게 좋기 때문입니다. 한국의 아파트는 외국의 아파트와는 개념이 좀 다릅니다. 미국이나 유럽에서 아파트는 우리나라 기준에선 거의 그냥 다세대주택입니다.


 

 민사상 또는 행정상의 문제가 발생할 때 아파트 쪽이 대항이 더 쉽다는 점 또한 아파트 거주의 유리한 점입니다. 한국은 선진국 중엔 재산권 등 개인의 권리를 잘 보호한다고 보기 어려운 나라에 속하고, 좀 문제시될 정도로 떼법이 잘 통하는데 떼법질을 하려면 여럿이 뭉쳐야 합니다. 천세대 이상이 뭉칠 수 있는 대단지 아파트와, 많아봐야 몇 가구에 불과한 단독주택 사이에는 엄청난 교섭능력 차이가 있습니다. 실제 도시의 주거환경개선은 매우 어려운 문제로, 외부와의 끊임없는 투쟁과 교섭이 필요한데 단독주택에 살면서 이걸 제대로 하는 건 정말 어렵습니다.

 

 이외에도 현실적이고 정책적인 이유도 있습니다. 한국은 세계에서 가장 강력한 부동산 억제책을 사용해온 국가, 그 두 가지 방법으로 아파트 보급과 대출제한을 강력하게 걸어뒀습니다. 노태우 때부터 이어져온 이 방향 때문에 한국은 선진국 중 실질적으로 가장 부동산이 저렴한 나라이며, 그나마 환금성이 좋은 아파트 가격은 어느 정도 보존이 되어왔으나 토지 및 단독주택의 가격상승은 지극히 제한되어왔습니다. 예를 들어 80년대에 주식에 투자해서 지금까지 재산을 불려온 사람과 부동산을 사서 지금까지 재산을 불려온 사람의 평균을 비교해보자면, 비교 자체가 무의미할 정도로 주식투자한 쪽이 재산을 많이 불렸습니다.



 

 처음에 이런 흐름이 생긴 건 70년대만 해도 이촌향도가 극심했고, 이 과정에서 불법건축물이 지나치게 많아졌고 무계획적으로 주택이 생겨났기에 일단 도시를 체계적으로 만드는 것 자체가 어려웠던 탓이 큽니다. 노태우는 각종 주택관련 규제를 완화하고 공급을 엄청나게 하는데, 이 결과 무허가주택이나 주택 공급 부족 문제 같은 건 잡았지만 주거환경의 질이나 부동산 시장의 균형 같은 건 희생된 것이지요.

 

 현 시점까지 부동산 억제책이 이어진 건 한국의 내수경제가 성장하지 못한 큰 이유 중 하나이기도 한데, 한국인은 주식투자를 장기로 하는 경우는 드물고 부동산 투자가 일반적인데, 그 가격상승률이 심하게 억제되고 레버리지까지 억제되었기 때문에 시간이 지날수록 전반적인 경제성장률 및 경기 흐름이 제한되는 방향으로 흘러간 것입니다.

 

 좀 풀어서 설명하면 아파트가 아닌 건축물들의 환금성이 악화되고 자금이 잘 순환되지 않으니까 신축아파트나 유행을 따라 상권이 빠르게 이동하고, 그에 상인들도 진득하게 자리 잡고 장사하기가 어려우며, 지역이 균등발전하기 어려우니 소위 젠트리피케이션도 심화됩니다. 문제가 생기면 좌파들이 선동하고 정당을 가리지 않고 좌파짓을 반복하면서 문제를 키웠습니다. 사회주의적인 정책과 땜빵식 조치들이 장기적으로 문제를 망쳐온 겁니다.

 

 이런 흐름이 영구적으로 계속되긴 어렵기 때문에, 언젠가는 한국의 부동산도 좀 더 표준적으로 움직이게 되지 않을까 생각하고 있습니다. 지가가 폭등하고, 금융 억제가 풀리고, 유동성이 증가하고, 아파트의 유행도 덜해지는 때가 오긴 오겠지요. 그게 언제일지는 모르겠지만요.

래디컬 페미니즘 시대와 산업

사회 2018. 5. 8. 14:43 Posted by 해양장미

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https://youtu.be/oecQhnSj_sw

 

 

1)

 

 해외여행객 숫자는 해마다 증가하고 있는데, 특히 2030 여성의 해외여행은 줄어들지 않습니다. 2030 여성은 남성들에 비해 해외여행의 빈도나 소비성향이 높고, 남성들에 비해 비즈니스로 출국하는 빈도는 낮습니다. 관련기사를 하나 링크합니다.

 

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=103&oid=009&aid=0004142285

 

 해외여행 자체를 문제 삼을 생각은 없습니다만 이런 트랜드에는 비용이 있습니다. 일단 해외여행은 비싼데, 해외여행가서 쓰는 돈은 국내 관점에서 보면 유출되어 소모되는 것입니다. 국내에서 쓴 돈은 증식되면서 돌지만 유출되면 그런 게 없단 말이지요. 물론 항공사나 여행사, 면세점 등은 돈을 벌 수 있습니다만 제한적입니다. 돈을 모으고 모아 여행에 쓰는 청년 여성이 지속적으로 늘어나는 건 내수경제엔 도움이 되지 않습니다.


 

 더 나아가 청년 여성의 해외여행 증가는 성별갈등의 씨앗이 될 수 있습니다. 당연한 이야기인데, 해외여행은 비싸고 소비적이기 때문에 젊은 나이에 많이 다니면 재산이 모이지 않습니다. 미혼 여성이 해외여행을 다닐수록 혼인할 땐 남성이 더 많은 경제적 부담을 하는 경우가 많아집니다. 그리고 그게 여성에게 좋은가 하면 그렇지 않습니다. 만일 남편 쪽의 결혼 자금을 시부모가 공급했다면, 그 시부모는 높은 확률로 투자한 돈 만큼의 보상을 요구하게 되어 있습니다.

 

 한편으로 청년 여성들 중 비혼주의자가 빠르게 증가하는데, 그런 비혼주의자들의 소비성향이 딱히 덜하지 않다는 것도 경계가 필요한 부분입니다. 대체로 청년 여성들은 청년 남성보다 재산을 잘 모으지 못하는데, 수입도 더 나쁘기 때문에 시간이 지나면 사회적인 문제가 될 수 있습니다.

 


2)

 

 대조적으로 청년 남성이 좋아하던 스포츠카 산업은 크게 쇠퇴했습니다. 국산차를 기준으로 이야기하자면 2000년대 초중반만 해도 투스카니 같은 차량이 제법 많이 팔렸고, 그 이후엔 포르테 쿱이나 1세대 제네시스 쿠페가 꽤 팔렸지요. 비교적 렴하게 즐길 만한 스포츠 모델이 그래도 좀 팔렸다는 이야기입니다. 그러나 현재는 제네시스 쿠페도 아반떼 쿠페도 K3쿱도 모두 단종이고 아반떼 스포츠 모델이 나왔지만 4도어이며, 그나마 벨로스터 정도가 스포츠 모델입니다만 예나 지금이나 잘 팔리는 차는 못됩니다. 물론 같은 시기에 흔히 SUV라 부르지만 실제 SUV라 할 수는 없는, 모노코크 구조의 도시형(?) SUV차량 - SUVSport Utility Vehicle의 약어로 본래 오프로드를 달리기 적합한 레저 캠핑용 차량을 뜻합니다. 국내에서 현재 시판중인 전통적인 SUV는 모하비, 렉스턴을 꼽을 수 있습니다. - 의 판매는 크게 늘었고 이는 보다 가족적인 (청년 남성의 평균초혼연령은 전보다 많이 늦어졌음에도 불구하고) 구매라 할 수 있습니다.


 

 여성 운전자들은 높이가 높고 크지 않은, 소형 SUV를 좋아합니다. 높이가 있는 게 시야가 좋다고 생각하고, 스커트를 입고 타고내리기도 좀 더 쉽습니다. 자동차 업계에서도 여성들이 좋아할 만 하게 디자인하고 있고, 앞으로도 잘 팔릴 것 같습니다. 티볼리 같은 경우 현재 남성보다 여성 구매가 많은 차량이기도 합니다.

 

 

3)

 

 도서정가제의 극단적인 개악 이후 전반적인 도서시장은 크게 위축되었고, 그 틈새시장을 파고들어 많은 매출을 올린 걸로 페미니즘 서적을 꼽을 수 있습니다. 청년 여성들의 피해의식을 자극하고 붐을 일으킨 셈인데, 상업적인 성공이야 축하할 일이지만 대체로 그렇게 팔린 페미니즘 서적들의 사회적인 가치는 겨울철 땔감으로 최적입니다. 아무리 읽어도 삶의 질이 개선되기는 어려운 것들이지요.




 

4)

 

 주택 공급의 경우, 정치권력은 1인 가구의 증가와 서민 신혼부부의 수요에 대해 완전히 잘못 생각하고 있습니다. 임대주택 같은 거 공급한다고 문제가 해결되는 게 아닙니다. 문제의 본질은 넓이입니다. 90년대에 지어진 아파트들 중 전용면적이 30~40제곱미터인 집들이 많습니다. 이게 서민 신혼부부나 1인 가구가 선호하는 넓이지요. 실제 그런 아파트단지 보면 아이 키우는 신혼부부들이 정말 많습니다. 그런데 신축아파트들은 대체로 작아봐야 전용면적이 70제곱미터 정도입니다. 70제곱미터는 1인 가구가 살기엔 과하게 넓고, 사실 신혼부부가 살기에도 너무 넓습니다. 그리고 비싸지요. 구조로 보면 30~40제곱미터는 대략 방 하나 거실 하나고, 70제곱미터는 방 3개에 화장실 2개짜리 집입니다.


 


 신축 소형주택을 원할 경우 도시형생활주택, 오피스텔, 빌라를 찾아야 합니다. 그런데 이것들은 주거형태로 볼 때 단지규모가 있는 아파트만 못한 면이 많지요. 아이 키우기도 나쁘고, 각종 서비스가 필요한 1인 가구가 살기에도 별로고, 투자하기도 수익형부동산에 해당되기 때문에 좋지 않고요. 즉 이는 국가가 서민이 구매해서 시드머니를 불려갈 수 있는 소형평수 신축아파트를 공급하지 않고 있다는 이야기입니다. 민간이 힘들면 LH공사라도 신축해서 분양을 해야 할 텐데 말이지요.

 

 비혼주의자의 증가와 주택수요, 공급 문제도 좀 더 신경을 써야 합니다. 돈이 정말 많다면 모를까, 근래의 주택공급 상황에서 1인 가구는 좋은 집에 살면서 재산을 불려나가기가 쉽지 않습니다.

 

 

5)

 

 출산율과 혼인율이 급감하고 장기적으로 경기가 나쁨에 따라, 같은 도시, 심지어 같은 구 같은 동이라도 지역별 차이가 심화되고 있다는 생각이 듭니다.


 

 서너 명 이상의 가족들이 사는 지역과 1~2인 가구가 많은 곳이 분리되고 있어요. 그리고 1~2인 가구가 많은 지역은 쇠퇴하고, 가족단위가 많은 지역은 발전합니다. 가구 당 인구가 많은 쪽은 상권이 유지되고, 가구 당 인구가 적은 쪽은 상권이 쇠퇴합니다. 가구 당 인구가 적은 쪽은 평균연령이 빠르게 증가중인데, 현실을 보지 않는 현 정권 권력자들이 이런 문제에 대해 제대로 인식은 하고 있나 모르겠습니다.

 

 

6)

 

 개인적으로는 청년 남성들이 혼인율 급락의 직접적 원인이고, 래디컬 페미니즘은 트리거라고 생각하고 있습니다. 즉 혼인을 주도해야 할 건 결국 남성인데, 남성들이 더 이상은 혼인하고 싶어 하지 않는다는 이야기입니다. 이는 미국, 유럽 등지에선 이미 지나온 과정이지요.

 

 결혼 적령기 남성의 혼인 감소세가 여성보다 가파릅니다. 그 정도는 메갈 사건 이후 두드러지고 있습니다. 간단하게 해석하면 여자들이 혐오스럽게 굴었고, 남자들은 그에 반응하고 있는 것이겠지요.

 

 동시에 남성들은 PC, 콘솔, 스마트폰 게임 등에 대한 소비를 늘리고 있는데, 향후 VR AR이 많이 발달할 걸 감안한다면, 앞으로는 다수의 남성들이 현실 여성을 만나는 대신 VR, AR 상품을 소비하는 빈도가 높아질 걸로 생각해볼 수 있겠습니다.


 

 그리 되면 여성단체를 앞세운 정치권력 쪽에서 VR, AR에 대한 규제 등을 강화할 수 있겠고, 이게 정치적인 갈등의 소재가 될 수도 있겠지요. 그러나 VR, AR에 대한 수요와 발전은 어떻게 해도 막을 수 없을 겁니다.

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도시재생이라는 허울

사회 2018. 4. 6. 15:03 Posted by 해양장미

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https://youtu.be/Hyy6wNn2V4c



 도시재생. 이번 정권이 돈 들이기로 한 거지요.

 

 결론지어 말하면 단언컨대 헛짓입니다. 구도시는 재생이 무척 어려워요. 대체로 도시재생이라는 게 좌파들 망상이자 이권 나눠먹기입니다.

 

 오래 된 동네를 재개발하지 않고 할 수 있는 건 제한적입니다. 도로 포장을 다시 한다거나, 건물을 보수하고 칠을 다시 한다거나, 주차 시설을 지을 수 있지요. 담벼락에 그림을 그려준다거나 할 수도 있습니다. 그러나 근본적인 건 전혀 달라지지 않습니다.

 

 오래 된 건물에 흔한 약간의 부동침하라거나 내부 균열, 차음 및 단열 문제, 자재의 노후화 문제 같은 건 어쩔 방법이 없습니다. 80~90년대에 지은 건물들의 수명은 제한적입니다. 좀 고쳐도 근본적인 문제가 해결되지 않기 때문에, 10년쯤 지나면 어차피 재건축 또는 재개발해야 합니다. 특히 한국의 오래 된 저층 도시지역은 지하수를 신경 안 쓰고 무분별하게 재건축 또는 철거-건축이 이어져온 곳이 많고, 지반이 안정적이지가 않습니다. 2~3도 정도 기운 건물이 드물 거라 생각하면 안 됩니다. 민감한 사람 아니면 그 정도 기운 건물은 눈치를 못 챕니다. 수평계로 보여줘야 알지요. 아스팔트도 부분보수해선 예쁘게 해결이 거의 안 됩니다.

 

 건물끼리 다닥다닥 붙은 문제, 길이 좁은 문제는 방법이 없습니다. 소방차도 들어가기 힘든 곳 많습니다. 진입로 때문에 일정 크기 이상의 가구나 가전은 들여놓지도 못하는 곳 많습니다. 주차공간도 주차 타워 좀 짓는다고 해결되는 게 아닙니다. 넓이 상 인도가 확보되어있지 않고, 재생사업 해도 인도확보가 안 되는 길도 구도시엔 정말 많습니다.

 

 국토교통부에서 추진하는 마을관리 협동조합 같은 건 정말로 망상 수준입니다. 좌파의 조합회사 및 지역공동체에 대한 망상 때문에 이런 발상이 나오는 것 같은데, 세금 뜯어서 눈먼 돈 만드는 식의 결과가 나올 가능성이 높아도 너무 높습니다.




 어차피 현 정권의 도시재생사업은 미봉책입니다. 한계가 뚜렷합니다. 재개발 되어야 할 동네들이 제대로 못 된지 한참 시간이 지났는데, 영원히 막을 수는 없습니다.

 

 여담인데 서울 집값은 상승이 더 가팔라졌습니다. 부자는 부자답게, 서민은 더 서민답게. 이번 정권의 요지지요. 외우면 됩니다.


 진짜 도시재생이 되려면 옆에서 부추길 게 아니고, 현지인들이 결속력이 있고 재생을 하려는 의지가 강해야 합니다. 지역 특색에 맞는 산업을 부흥시키거나 발달시키고, 동네를 예쁘게 꾸미는 것으로 복합적인 가치를 올릴 수 있다는 판단이 있어야합니다. 그러나 실제 대부분의 오래된 동네엔 무리지요.

 

 실제론 보통 동네가 낙후되면 젊고 진취적이며 더 나은 삶을 살고 싶은 부류부터 먼저 떠납니다. 초등학교라도 있으면 크게 낙후되지 않는데, 학교에서 먼 곳은 답이 없습니다. 출산율이 이미 많이 낮은 상태고, 아이를 키우는 부부들은 낙후된 동네를 최대한 빨리 떠납니다. 남는 건 가난하고 아이를 키우지 않는 사람들과 노인뿐입니다. 오래 살 생각이 없는 세입자 비율이 늘고, 질이 나쁘거나 무계획적인 사람 비율도 늘어납니다. 각종 문제는 쌓여가지만, 거주자들이 돈을 쓰고 싶지 않아하고 실제로 돈도 없기에 점차 문제가 심해집니다. 그런 추세가 심화되면 슬럼이 되는 거고요. 강남좌파들이 실제 가난한 동네가 어떻게 돌아가는지에 대해 어느 정도나 아는지, 제대로 현실을 보는지 심각하게 의문입니다.

 

 개개인 입장에선 도시재생한다고 예산 들인 곳은 부동산 매수를 피해야 합니다. 괜히 재개발, 재건축만 늦어지고 막상 살긴 안 좋은 경우가 많거든요.


한국인의 거주형태와 전망

사회 2018. 3. 25. 15:00 Posted by 해양장미

 추천 브금

 

https://youtu.be/IfxdFxOY6fQ

 

 

 한국을 아파트 공화국이라고 하지요.

 

 보통은 비꼬는 말로 씁니다만, 이걸 굳이 부정적인 어조로 쓰는 건 신좌파들의 선동 및 날조에 가깝다고 생각합니다. 한국이 아파트 공화국이 된 데는 여러 이유가 있습니다.


 

 우리나라가 아파트 공화국이 된 가장 큰 이유는 역시나 정부주도의 아파트 공급입니다. 한국은 예나 지금이나 꽤 사회주의적인 면이 있는 나라고, 아파트 공급물량이 항상 많았습니다. 그래서 위치가 좋은 아파트나 신축아파트는 가격이 그나마 오르는데, 단독/다세대/연립주택의 가격은 잘 오르지 않는 경향이 있습니다. 아파트 가격상승률도 사실 타 선진국에 비하면 결코 높지 않습니다. 실제 2014~2016년은 대한민국 역사상 월급 모아 서울 아파트 사기 제일 쉬운 시기였습니다. 부동산 가격이 비싸다 비싸다 하지만 세계적으로 보면 한국 부동산은 꽤 저렴한 저평가 상태입니다. 다른 선진국 대도시 부동산은 보통 더 비싸요.




 결국 한국에서 그나마 신뢰할 수 있는 부동산은 아파트고, 그러니까 아파트에 돈이 몰리고, 단독주택에 살고 싶어도 현실적으로 아파트를 사게 되는 게 현실입니다. 더구나 한국 아파트는 점차 고급화되고 건축기술 등이 개선되고 있고, 정부나 지자체에서 워낙 공공 서비스에 돈을 들이지 않다 보니 특별한 부자가 아닌 대도시 시민이 녹지를 확보하고 좋은 환경에서 살려면 신축아파트를 사야 하는 게 현실이 되었습니다. 이건 한국에서 부동산 보유세를 받을 명분이 낮은 이유입니다. 한국은 도시설계 단계에서 공공 서비스를 공금으로 충분히 지원하지 않습니다. 신도시의 녹지, 공원, 인프라 조성엔 입주자들의 사비가 많이 들어갑니다. 심지어 LH공사가 이런 사비를 뒤로 빼돌리고 날림으로 토목공사를 하거나 하는 사례들이 있기까지 합니다. 실제 도시설계나 토건사업에서 이루어지는 문제들을 알고 있다면, 현 정권의 토지공개념 확대에 찬성하기 어려울 겁니다.

 

 또한 아파트의 경우 전문 관리사가 주택을 관리하고 입주자 대표들이 이런저런 문제에 대응하여, 보통 거주자들이 관리비를 내면 건물 및 시설관리에 별 신경을 쓰지 않아도 되는 반면, 소위 빌라로 표현되는 다세대나 연립주택은 관리자가 없는 경우가 많아 각종 문제들에 대응이 어려우며, 단독주택이나 1인 소유 다세대 주택(2~4가구 정도 사는)의 경우 건물주가 일정 이상 자가 수리가 가능해야하는데, 타 선진국에서 주택 관리/수리 기술은 대체로 아버지에게서 아들로 전수되는 생활의 기술인 반면 한국 사람들 다수는 주택 관리/수리 기술을 가지고 있지 않기 때문에 유지비가 많이 들게 됩니다.

 

 즉 한국을 아파트 공화국으로 만들고 있는 주체는 끊임없는 아파트 공급 및 재개발 규제, 금융상품 규제 등을 통해 시장을 억제하고 있는 정부와 공사입니다. 그렇기에 한국은 계속 아파트 공화국인 것이며, 거주형태에 변화가 오려면 정부규제/공급주도의 부동산 시장이 바뀌어야 가능합니다. 쉽게 이야기해서 단독주택도 가격이 오르고 거래가 쉽고, 안정적인 거주가 가능해야 사람들이 단독주택에 살 거란 말이지요. 물론 정부도 좀 더 공적 기금을 들여 도시 인프라 정비를 해야 합니다. 현 시점에서 단독/다세대/연립 많은 구도시와 입주자들의 사비가 들어간 신도시의 공적 인프라를 비교하면 더 말이 필요 없겠지요. 녹지 비율부터 도로교통 및 주차 인프라까지 엄청나게 차이 납니다.



 물론 한국의 사회주의적인 분위기가 단시간에 변화할 리 없고, 통념과는 달리 인구고령화가 될 수록 도시 공동주택 거주가 유리해지므로 한동안 한국은 아파트 공화국으로 남을 겁니다. 현 정권이 망상 앞세우고 억누르고 있는 재건축/재개발 사업들도 언제고 폭발할 가능성이 높습니다. 한국이 언제까지 선진국 중 부동산 가격 싼 나라로 남을지는 알 수 없는 일입니다. 현재 저평가라는 건 언제든 엄청나게 오를 수 있다는 이야기이기도 합니다. 그러고 나면 단독주택 거주자들도 늘 것 같긴 합니다.