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'ltv'에 해당되는 글 2건

  1. 2014.06.29
    LTV 완화 및 가계부채 논란에 대하여 (39)
  2. 2013.02.26
    박근혜 정부의 LTV 규제완화 방안에 찬성한다. (9)

 근래 들어 LTV[각주:1] 완화에 대한 이야기가 나오면서 논란이 일어나고 있습니다. 전 예전부터 LTV 완화에 강력하게 찬성하는 입장이었는데, 가계부채가 많은 상황에서 LTV 완화가 가계부채에 악영향을 줄 거라는 연구결과들이 나오고 있어서 이에 대한 이야기를 조금 해볼까 합니다.

 

 모든 것에 앞서 우선적으로 이야기할 게 있습니다. 모든 투자전망 및 규제정책에는 낙관론자와 비관론자의 의견이 엇갈리기 마련입니다. 사람은 미래를 정확하게 예측할 수 없기 때문에, 어느 정도는 각자가 보고 싶은 데로 상황을 보게 됩니다. 경제학자들은 보다 정확한 예측 모델을 만들기 위해 노력해왔습니다만, 이러한 예측 모델들의 정확성은 일기 예보보다 떨어지는 게 현실입니다. 기상 현상에 비해 경제 현상은 더욱 변덕스럽고 정확한 예측이 불가능합니다.

 

 이런 한계 때문에 경제 문제에 있어 미래를 전망한다는 것은 내일 비가 오냐, 안 오냐같은 문제가 됩니다. 그리고 여기서 더 나아가 경제 정책을 결정한다는 건 내일 놀러가려고 하는데, 예상 강수확률이 60%라면 과연 그냥 놀러갈까, 아니면 취소해야 하는가?’ 같은 문제가 되기도 합니다.

 

 그러나 정치권의 언어는 이런 불확실성에 비해 너무나도 전투적입니다. 한국에서는 꽤나 단정적인 어투가 일상적이며, 예언가와 같은 태도를 취하는 사람들도 많습니다. 특히 일종의 종말론을 이야기하는 사람들의 태도는 대체로 사이비 종교 교주 혹은 신도와 같습니다. ‘곧 멸망이 다가오니, 우리는 검소함 같은 도덕적 미덕을 회복해야한다.’ 같은 사람들이 많다는 것입니다. 물론 세상이란 다양한 사람들이 살아가는 곳이긴 합니다만, 혹세무민은 언제나 타인에게 피해를 주기 마련입니다.

 

 그럼 본론인 가계부채 문제로 들어가 보겠습니다. LTV 논란의 핵심은 LTV 그 자체가 아닌 가계부채입니다. KDI[각주:2]나 피치[각주:3]LTV를 늘리면 가계부채가 늘어날 것이라는 연구결과를 발표하거나 경고를 하고 있는데, 사실 이건 당연한 일입니다. LTV를 늘리면 당장은 가계부채가 늘어날 수밖에 없습니다. 불경기에서 레버리지 규제를 해제하는 것이기 때문입니다.

 

 다만 우리가 살펴봐야 할 건 현재의 높은 가계부채 자체입니다. 왜 이리 가계부채가 많은지, 가계부채의 질(퀄리티)과 건전성은 어떠한지를 봐야 합니다. 그리고 어떻게 하면 가계부채를 해결할 수 있는지를 보고, LTV가 그것과 어떠한 연관이 있는지를 살펴볼 필요가 있겠습니다.

 

 거시경제에 있어 가장 중요한 것은 사회 구성원들의 심리와 전망에 있습니다. 쉽게 기본적인 설명을 하자면 사람들은 앞으로 수입이 늘어날 것.’이라는 생각이 들 때 돈을 더 쓴다는 것입니다. 반대로 아무리 지금 자금이 충분하더라도 앞으로 쪼들리게 될 것.’이라는 생각이 들면 돈을 덜 씁니다. 유난히 헤픈 사람도 있고 구두쇠도 있지만 대체로는 이렇습니다.

 

 시장경제는 사람들이 돈을 많이 쓰면 쓸수록 더 호황이 오고, 안 쓰면 안 쓸수록 불황이 오게 되어있습니다. 누군가가 돈을 쓴다는 건 누군가가 돈을 번다는 거고, 돈의 흐름이 빨라질수록 해당 사회는 부유해지기 때문입니다.

 

 이 연장선상에서 가계부채는 그 액수보다도 사람들이 가계부채를 어떻게 생각하느냐를 봐야합니다. 부채가 그 이상의 이익을 창출할 수 있다고 전망하게 되면, 그 부채는 거시적으로는 별 문제가 아닙니다. 쉬운 말로 5%이율로 돈 빌려서 10% 수익을 얻게 되면, 아무리 많은 돈을 빌려도 빌린 만큼 이익이 되는 것이지요.

 

 한국의 가계부채가 늘어나게 된 데는 여러 이유가 있습니다만, 가장 큰 비중은 역시나 2008년부터 시작된 부동산 경기 침체에 있습니다. 한국은 글로벌 금융위기를 매우 잘 이겨낸 국가지만, 같은 해부터 발생한 부동산 경기 침체는 아직 극복하지 못하고 있습니다. 특히 지방보다는 수도권에서의 피해가 큽니다.

 

 노무현 정권 시절 부동산 상승기 때 수많은 사람들이 담보대출을 포함한 투자를 감행했습니다. 그 덕에 대다수는 재산을 불렸습니다만, 망설이다 나중에 움직인 사람들 중 일부가 문제가 되었습니다. 망설이던 사람들은 그다지 투기적인 성향을 가졌다 보긴 어려운데[각주:4], 이 사람들 중 일정 비율이 주로 하우스푸어가 된 것입니다.

 

 한편 이 사회엔 하우스푸어보다도 가계부채문제의 주된 요인이 되는 계층이 있습니다. 자영업자[각주:5]와 실질적으로 자영업이나 다름없는 소규모 법인[각주:6]의 문제입니다. 한국은 신용대출이 발달하지 못했기에, 가능한 한 저리로 대출을 받으려면 담보대출을 받아야 합니다. 물론 한국에서 가장 일반적이고도 저금리인 담보대출은 주택담보대출입니다.

 

 IMF이후 베이비붐 세대의 은퇴가 가속화되면서 은퇴자금을 활용해 자영업을 시작하는 사례가 증가하였습니다. 그리고 이 과정에서 질이 좋지 못한 가계부채가 늘었습니다. 최저임금의 가파른 상승, 이어지는 불경기, 신용카드 사용 비율의 증가, 계속되는 은퇴자들의 창업, 대기업 계열의 골목상권 진출 등으로 인해 자영업 및 소규모 법인의 생태계는 무너졌고[각주:7] 그것은 현재의 가계부채 문제의 주된 요인이 되고 있습니다.

 

 문제가 커지게 된 건 부동산 경기침체 이후 부동산에 묶인 자산이 충분히 유동화되기 어려웠다는 점에 있습니다. 부동산은 거래에 시일이 오래 걸릴 수 있는 자산이고, 급매물이 축적될 경우 순식간에 가격이 폭락할 수 있습니다. 특히 한국의 경우 공동주택이 주된 거주형태이기에 주택가격이 규격화되어있고, 폭락은 순식간에 번질 수 있습니다. 물론 폭락을 방지하려는 힘이 충분하기에 실제 폭락이 발생한 지역은 극소수에 불과합니다만, 대신 유동성을 잃어버린 것입니다. 표준가격에 거래가 체결되지 않는다는 것이지요. 그리고 이렇게 줄어든 유동성을 확보하기 위해 거래보다는 대출을 선택하는 사람도 많아졌습니다.

 

 침체 당시 정권을 쥐고 있었던 이명박 정부는 정책과 행정에 있어 애매한 모습을 적잖게 보였습니다. 부동산 문제에 있어 최악의 대응을 한 건 아니었습니다만, 문제를 해결하려는 적극적인 태도 역시 부족하였다고 봅니다. 쉬운 말로 어떻게 대처해야 할지 결정하고 추진하기보다는 우유부단했다는 것입니다. 이런 태도는 나쁜 결정을 밀어붙이는 것보다는 낫지만, 문제를 해결하는 데 크게 도움이 되지도 않습니다. 그리고 문제 해결에 대한 더욱 본격적인 논의는 현 정부인 박근혜정부가 들어선 이후에야 진행되었다고 할 수 있습니다.[각주:8]

 

 LTV 관련 논의에 있어 제가 생각하기에 가장 중요한 것은 이율입니다. LTV는 부채의 액수에 대한 제한이지만, 이 법적 한도는 제1금융권[각주:9]의 담보대출에만 적용됩니다. LTV 제한이 사회적 약자들에 대한 제한이 되고 있다는 것입니다. LTV를 넘어서는 대출을 받는 사람들은 LTV 한도 때문에 더 많은 이율을 부담하게 됩니다.[각주:10] 실제로 보면 자영업자들이 부담하는 가계부채 평균 이율이 노동자가 부담하는 이율보다 유의미하게 높습니다.

 

 즉 위에 이야기한 것을 요약하자면 가계부채의 주된 문제는 소규모 사업자들에 있고, 이 소규모 사업자들은 LTV한도로 인해 실제 가진 자산의 규모에 비해 비교적 높은 이자를 부담하고 있다는 것입니다. 이것에서 저는 LTV한도가 소규모 사업의 실패 확률을 높이고 있다는 추론도 가능하다 여깁니다. 그리고 현실적으로 실패한 사업자는 그 순간 경제활동을 하지 못하는 피부양인구가 됩니다. 쉽게 이야기하자면 이 문제는 우리 사회의 고령화 문제 및 복지 문제, 청년층의 노인 부양 문제와도 직접적으로 연관되어 있는 부분이 있다는 것입니다.

 

 LTV 한도를 완화해야 한다는 명분은 충분합니다. 또한 부동산 경기침체가 계속되어왔는데 LTV를 낮게 유지할 명분이 없기도 합니다. 무엇보다도 자영업자, 소규모 법인 문제를 개선하는 가장 좋은 방법은 경기침체를 속히 끝내는 것입니다. 그러나 가계부채의 위험성 또한 살펴볼 필요가 있겠습니다.

 

 많은 사람들이 한국의 가계대출 금액이 너무 크다고 이야기합니다. 그러나 제가 생각하기엔 많은 이들이 한국의 가계부채 문제를 과대평가하고 있습니다. 보통 이런 비관적 시각에는 전문적인 언어가 정치적 언어로 옮겨질 때 확대 재해석되는 문제가 그 뒤에 있는 것 같습니다.

 

 현재 한국의 가계대출 규모는 외부 조건이 불변일 때는 감내할 만한 수준입니다. 한국의 가계대출은 많은 부분이 부동산 담보대출이고, 부동산이 폭락하지 않는 한 총자산에 비해 안정적인 규모를 유지하고 있기 때문입니다. 다만 금융자산에 비해서는 다른 선진국에 비해 부채가 유난히 큰데, 이는 한국인들이 재산을 금융자산으로 보유하는 비율이 낮기 때문입니다.[각주:11] 물론 이런 점을 정치적이고도 공격적인 언어로 악용하는 사람들도 있습니다. '한국은 (가계)금융자산에 비해 가계부채가 비정상적으로 높다!' 같은 식으로요.

 

 중요한 것은 가계부채의 규모를 줄이려면 경기를 회복시켜야 한다는 것입니다. 경기가 나쁠 때 부채가 줄어들 리 없고, 채무가 늘어나는 것을 두려워하다 유동성이 줄어드는 경우 심히 나쁜 결과가 나올 가능성도 얼마든지 있습니다. 경영이 힘든 기업에 회생자금이 필요하듯, 경기가 나쁜 사회 역시 마찬가지입니다. 부동산이 시민들의 가장 큰 재산인 나라에서 부동산 거래가 오래 침체되어 있는 건 그 자체로 심각한 문제입니다.

 

 한편으로 저는 충분한 근거 없이, 보고 싶은 것만 보고 종말론을 설파하는 부동산 폭락론자들을 경계합니다. 대부분은 부동산이나 금융에 대해 기초지식조차 없어서 하는 말입니다만, 그 뒤에는 누가 있을지 모를 일입니다. 세상에는 나쁜 의도를 가진 사람들이 많습니다.

 

 LTV는 완화해야 합니다. 설령 가계부채가 더 늘어나더라도, 현행 LTV를 유지하는 것보다는 그것이 장기적으로 가계부채를 줄이는 데 도움이 될 확률이 높다고 봅니다.[각주:12] 다만 정부는 향후 금리가 오를 것에 대비하여 고정금리대출을 늘리려는 시도를 지난 몇 년간 반복하고 있는데, 고정금리를 선택했던 사람들이 금리인하로 손해를 본 경험들이 있기에 이 시도는 실패할 것입니다. 한국은 변동금리제를 실시해왔던 나라인 만큼, 앞으로도 경기회복 때까지는 어떻게든 저금리를 유지하는 방향으로 나아가는 게 옳다고 봅니다.

 

 더 나아가 저는 정부가 좀 더 적극적으로 부동산 문제 해결을 위해 노력할 필요가 있다고 봅니다. 잘 팔리지 않는 주택을 매입하고 임대를 놓는 등의 개입이 필요하다는 것입니다. 이는 북유럽 등의 복지국가 시스템에서는 당연한 일입니다. 사실 진보주의자들이 이런 식의 주장을 강력하게 펼칠 필요가 있습니다. 주거복지와 경기부양 모두에 도움이 되는데다, 북유럽에서 실제로 사용중인 방안이기 때문입니다. 그러나 한국의 자칭 타칭 진보들을 보면 한숨이 나올 뿐입니다. 그들은 대체로 나쁜 상황을 이용해 불안과 공포를 자극함으로서 자신들의 권력을 지키고 얻으려 들 뿐, 진짜 문제를 해결할 만한 어떠한 현실적 방안도 생각하거나 제시하지 않습니다.

 

 당장 이 사회의 미래에 있어 가장 중요한 것은 불안을 해소시키고, 안정된 정서를 공유하는 것입니다. 공포감을 자아내는 말들이 공포를 확대시키고, 공포스러운 미래를 불러옵니다. 사람들은 예견한 대로 행동함으로 인해 예견을 실현하는 경향이 있습니다. 물론 현실적 위험에서 눈을 돌리는 것은 더 위험한 행위입니다만, 약간의 위험을 확대시켜 겁을 주는 것은 더욱 위험합니다. 역사는 겁쟁이가 아닌 용기 있는 자들의 편이었습니다.

 


  1. 주택담보대출비율을 의미합니다. LTV가 60%으로 책정된 지역에서는, 주택가치가 1억일 때 제1금융권에서의 주택담보대출한도가 6천만원이 됩니다. [본문으로]
  2. 한국개발연구원. 국무조정실 산하의 재단법인 경제ㆍ사회 연구기관입니다. [본문으로]
  3. 국제신용평가사 중 하나입니다. [본문으로]
  4. 수완 좋고 재기 넘치는 사람들은 대체로 분위기를 빠르게 읽고 투자에 일찍 뛰어들기 마련입니다. [본문으로]
  5. 연구에 의하면 자영업자들의 부채는 전체 가계부채의 43.6%를 차지하며, 가구당 부채액수는 임금노동자의 2배에 육박합니다. [본문으로]
  6. 실제 소규모 법인회사들을 보면 적잖은 경우 자영업과 동일한 방식으로 경영되고 있고, 자영업과 같은 양상의 큰 문제를 가진 경우가 적지 않지만 통계적으로는 결코 자영업으로 잡히지 않습니다. 무늬만 법인이지만 무늬 때문에 식별은 거의 불가능한 것입니다. [본문으로]
  7. 통계적으로 현재 자영업자의 1/3 정도는 생활비도 못 벌고 있습니다. 자영업자 평균 연수입도 노동자에 비해 유의미하게 낮습니다. [본문으로]
  8. 잘 하다가 전월세에 세금 걷는다는 희대의 바보짓을 하긴 했습니다만. [본문으로]
  9. 새마을금고, 지방농협 같은 건 제1금융권에 포함되지 않습니다. [본문으로]
  10. 물론 현실적으로는 DTI같은 문제도 있습니다. [본문으로]
  11. 한국 사람들은 총자산이 많은 사람이 부채도 많습니다. 그런데 비금융자산인 부동산을 빼고 금융자산만을 놓고 보면, 금융자산과 부채 사이엔 역의 관계가 성립합니다. 금융자산이 없을수록 부채가 많다는 것입니다. 그리고 이는 서구 선진국과는 정반대의 성향입니다. 즉 한국 가계부채는 외국의 사례와 양상이 달라 특수성이 있다는 겁니다. 자산이 많은 사람들이 부동산에 돈이 묶여 있는 상황이 이어지고 있습니다. [본문으로]
  12. 다만 외부리스크를 헤지해야 한다는 관점에서 본다면 LTV를 지키자는 주장도 타당성이 있습니다. 그런데 저는 한국이 그런 위험 회피적인 경향이 중장기적으로 더 큰 위험을 만들어내는 상황에 처해있다고 느낍니다. [본문으로]
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  1. Q 2014.06.29 22:03 신고 address edit/delete reply

    1. 미분양 주택 매입해서 임대 주택으로 전환하자고 하면, 주변에서 집값 떨어진다고 들고 일어나지 않을까요? 우석x가 저런 소릴 했던 거 같은데요.

    2. 낮은 출산율으로 인한 인구 구조 변화 때문에 경기가 나아질 거라는 전망을 하기가 어렵지 않나요? LTV를 해제했는데 경기가 안나아지고, 가계부채만 커지면, 부동산의 경착륙이 발생할지도 모르는 상황일거 같은데요.

    • 해양장미 2014.06.29 22:11 신고 address edit/delete

      1. 거의 제 가격에 매입해서 거의 제 가격에 임대하면 문제될 게 없습니다. 공공임대주택이라고 시세보다 싸게 한다니까 문제가 생기는거죠.

      2. 전혀 그렇지 않습니다. 인구 구조의 변화는 악재이긴 하지만, 절대적이면서 모든 호재를 이길 수 있는 악재는 아니고 아직 인구수는 줄어드는 시점이 아닙니다. 또한 가구수는 아직도 증가중이고 부동산 가격의 지속적 하락 가능성은 높지 않습니다. 특히 경착륙이라면 정부가 심하게 잘못하지 않는 이상 변동금리제다보니 거의 불가능한 구조고요. 앞으로 경기가 나아지지 않을거라는 말들은 거의 혹세무민이라 보면 됩니다. 경기라는 건 원래 나빠졌다 좋아졌다 하는 거고, 정책을 통해 좋아지게끔 유도할 수 있는겁니다.

  2. 시어나비 2014.07.12 07:30 신고 address edit/delete reply

    님 글 정말 잘 읽고 공부가됩니다 좀 퍼가도 될까요??
    자주 많은 글들 올려주세요 늘 감사드립니다^^

    • 해양장미 2014.07.12 11:06 신고 address edit/delete

      넵. 퍼갈 땐 출처를 밝혀주시고, 어디로 퍼가는지 알려주십시오.

    • 2014.07.12 11:18 address edit/delete

      비밀댓글입니다

    • 해양장미 2014.07.12 18:38 신고 address edit/delete

      과찬이십니다. 시민사회에서 정부에 좀 더 나은 방향의 압력을 행사할 필요가 있다고 생각합니다. :)

  3. 사회초짜 2014.07.15 19:06 신고 address edit/delete reply

    오늘 나온 ltv 관련 기사를 보니, 달린 댓글 중 대다수가 집값에 거품이 끼어있다고 생각하더군요. 이번 ltv 완화가 가계 부채만 늘리고 하우스 푸어만 만들어내어 결과적으로 미국 서브 프라임 사태를 재현할 거라고요.. 경제에 대해 이제 막 공부를 시작한 저로서는 어느 쪽의 말이 맞는 지 잘 모르겠습니다. 해양장미님은 이러한 주장에 대해 어떻게 생각하시는지요?

    • 해양장미 2014.07.17 14:48 신고 address edit/delete

      그들이 서브프라임 모기지가 뭔지 알고 말하는 건지 의문입니다. 그건 파생상품이라 리스크 관리가 안되잖아요. 한국같이 실물에 대해서만 대출이 나오고, 거기에 대한 파생상품은 잘 형성되어있지 않으며 LTV, DTI 제약도 강한데다 공동주택 위주에 변동금리제를 채택하는 나라는 좀 심하다 할만큼 부동산금융이 빡빡하게 관리되는 것입니다. 이런 구조적인 이해 없이 종말론적 접근을 하는 건 혹세무민이고, 저런 리플들은 혹세무민에 속은 바보들의 행진이나 다름없지요.

  4. 부동산 2014.07.21 16:08 신고 address edit/delete reply

    부동산이 경제에 영향이 많이 큰가요? 일본도 부동산 버블때문에 장기 불황이고... 한국도 참여정권당시 폭등이였던 부동산 값이 mb정부 들어서서 침체기때문에 한국도 경제 불황이고 중국 경제도 부동산빨이라는데..

    • 해양장미 2014.07.21 16:53 신고 address edit/delete

      당연히 많이 크지요. 부동산은 한국 가계 자산의 대부분을 차지합니다. 부동산을 이해하지 않으면 경제도 이해할 수 없어요.

  5. 문성원 2014.07.25 14:57 신고 address edit/delete reply

    어려운경제ᆞ정치를 늘 이해하기쉽게 말씀을해주시니
    저같은초보에게 생각의바름에 도움이큽니다

  6. 2014.08.01 13:37 address edit/delete reply

    비밀댓글입니다

    • 해양장미 2014.08.01 13:46 신고 address edit/delete

      아니 파생하고 실물을, 그리고 리스크가 현격하게 차이나는 걸 왜 같은 선상에서 이야기하는데요.

      일단 부동산, 금융에 대해 기초지식은 알고 이야기하는 겁니까? 좀 기초는 알고 말을 하세요. 이리 말하면 기분나쁘게 들리실지 모르겠으나, 오해 잔뜩의 훈수는 거의 모든 경우에 도움이 안 되는 법입니다.

  7. 2014.08.01 13:48 address edit/delete reply

    비밀댓글입니다

    • 해양장미 2014.08.01 14:13 신고 address edit/delete

      유감스럽습니다만 솔직히 한숨이 나오는군요. 비아냥거리는 게 아니고요. 좀 기분나쁘실지 몰라도 사실이 그렇잖아요. 경제 좀 아십니까? 일단 기초 중 기초인 신자유주의랑 케인즈주의 구분은 아세요?

      제가 님한테 화내는 게 아니라 답답한거에요. 스스로 생각하기에 경제에 대해 (주류경제학 말입니다. 혹시 좌파쪽 경제담론만 보신 건 아닌가요? 말씀하시는 양상이 전형적으로 그런 쪽이라 정말 답답해요.) 잘 모르면 의견제시보다 공부부터 하시는 게 본인에게도 타인에게도 좋을 것입니다. 사내 유보금 과세도 그거 진짜 과세하겠다는 게 아닙니다. 하도 야권에서 말도 안되는 소릴 해대니 협상하려 하는 정치적인 발언인거죠.

      뭐가 신자유주의인지도 모르고 부동산 현실이 어떤지 뭐가 어떤지 전~혀 파악을 못하고 거시경제에 대한 이해가 거의 없으시니까 계속 어이없는 말만 나오는거에요.

      이런 경우에 양쪽 모두 비판해야한다는 건 그저 진영논리 및 기계적 중립론에 불과하고요. 잘하는 쪽은 칭찬하고 못하는 쪽은 비판하는 게 옳은 겁니다.

  8. 2014.08.01 13:50 address edit/delete reply

    비밀댓글입니다

    • 해양장미 2014.08.01 14:43 신고 address edit/delete

      이준구 교수는 일단 미시경제 하시는 분이고 정치적인 발언도 많이 하죠.

      백번 양보해서 미시경제 하시는 분이야 그리 생각할 수도 있겠습니다만 거시경제정책에 귀담아듣기엔 핀트가 좀 어긋나지요. 그리고 전 그 분 말을 온전히 순수하게 받아들이진 않습니다. 워낙 정치적인 편향이 좀 있는 사람이라. 알고 보면 좀 진실하곤 거리가 있는 발언도 종종 하지요. 언제 정치한다고 나서도 전혀 이상할 게 없는 분입니다.

      만약 미국 같은 데서 이준구 교수의 저런 발언 같은 게 나왔으면 다른 교수들이 나서서 엄청 깠을거에요. 거긴 문화가 그렇기도 한데, 물론 케인즈주의쪽 경제학자들한테 욕 좀 먹었을거에요. 진짜로요.

  9. PN 2014.08.02 07:24 신고 address edit/delete reply

    이준구 교수에 대해서는 전혀 잘못알고 계십니다^^;
    원하시면 상세한 댓글을 남길수 있으나
    힘써 남길 댓글이 임의로 삭제될 수도 있는 공간인듯 하여, 당장은 더이상 시간을 쓰지는 않겠습니다.

    • 해양장미 2014.08.02 12:45 신고 address edit/delete

      그에 대해 타당성이 있는 의견을 표출하셔도 좋습니다.

      제 블로그에서 삭제되고 차단되는 리플은 두 가지 유형입니다.

      하나는 전형적인 악플.
      두번째는 반복해서 귀막고 비논리적으로 자기 이야기만 하는 것입니다.

      임의로 삭제하는 게 아니고, 보편적으로 관리가 되고 있는 블로그나 커뮤니티의 기준과 같으며 다만 티스토리 블로그 특성 상 비로긴 댓글을 받고 있고, 워낙 악플러가 많은 상황이며 특정인을 차단하면 작성한 댓글이 모두 자동삭제되는 시스템이기에 그럴 뿐입니다.

  10. 잘봤습니다 2014.08.12 13:52 신고 address edit/delete reply

    http://m.news.naver.com/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=437&aid=0000048752
    해양장미님께 정말 죄송한데.. 이링크 장하준 교수가 한말 어떻게 생각하세요??
    마치 지금 해양장님이 쓰신 부동산 폭락론자들하고 비슷한 경향을 보이는것 같은데..

    • 해양장미 2014.08.12 15:41 신고 address edit/delete

      제목이 좀 찌라시군요. 장하준이 횡설수설한 부분도 있긴 한데.

      보면 구체적으로 장하준은 다음과 같이 말했습니다.

      '그니까 영국 같은 나라 뭐 그 LTV 그러니까 그 집값에 비해서 대출해주는 금액이 110% 이런 거까지 해주는 때가 있었어요. 우리나라는 그런 걸 못하고 뭐 60% 이런 식으로 낮춰놨기 때문에 그만큼 거기서 이제 보호가 됐던 건데, 이제 그런 거 풀고 그다음에 이제 뭐 소득을, '가계 소득을 늘려서 소비를 원활하게 한다' 그 취지는 좋지만, 그거를 한다고 하면서, 예를 들어 기업 세제를 통해가지고 배당을 장려한다는 게 배당금이라는 건 주로 주식을 갖고 있는 고소득층한테 가는 건데.'

      LTV 푸는 걸 뭐라 한 게 아니라, 배당을 늘리는 걸 뭐라 한거잖아요. 그런데 그걸 부동산 뭐라 한 걸로 둔갑시켜놨네요.

      하여튼 JTBC도 믿을 만한 언론이 못된다니까요. 저도 배당 늘리는 건 위험성이 좀 있다고 생각합니다.

      다만 장하준이 횡설수설하고 위험성을 우선적으로 말한 것도 맞아요. 전 장하준의 저런 면을 좋게 생각하지 않습니다.

  11. 궁금해서 질문합니다 2014.10.15 12:59 신고 address edit/delete reply

    오늘 금리인하된걸보고 해양장미님은 많은 뉴스댓글이나 해양장미님이 싫어하시는 깨시민들과는 상반된 생각을가지고있기때문에 질문좀드리는건데..
    1) 박근혜정부는 폭탄돌리기?? 제2의 imf를 불러온다고 대비하라는데 이무슨소리인가요??.. 도데체 imf는 왜?? 일어난거 입니까??.. 무슨이유때문에.

    2)해양장미님께서는 부동산 떨어지는걸 우려하시고 상승을 좋은걸로 평가하시나요?? 혹시 부동산 자산이 많으셔서 그러신건가요??

    3)인터넷 댓글들은 금리를 상향하라고하고 한은=해양장미님 께서는 금리를 인하 하시더라고 하더군요.. 왜이런 상반되는 의견이 나오는겁니까??

    4)마지막으로 박근혜정부는 경제정책에대해 보수정당으로부터 멀고 진보정당에 가깝다.? 현 박근혜정부 경제정책에 대해 어떻게생각하시나요??

    • 해양장미 2014.10.15 13:47 신고 address edit/delete

      답하기 어려운 질문들이군요. ㅎㅎ 시간 관계상 최대한 간단하게만 답합니다.

      1) IMF는 당시 한화가치가 너무 높았고, 외환보유액은 적었으며 종금사들이 해외 이율차를 이용한 돈벌이를 하다가 신용문제가 터져서 만기연장을 못해 빚어진 일입니다. 댓글로 간단하게 말하기엔 좀 복잡합니다. 지금 한국경제가 좀 흔들하는 건 맞는데, 외환위기 같은 상황은 아닙니다.

      2) 부동산은 천천히 오르는 게 사회 전체의 이익을 위해 가장 좋습니다. 특히 한국 가구는 대다수가 부동산을 소유하고 있으며, 금융자산에 비해 부동산을 소유한 비중이 높습니다. 이에 대해서는 본 블로그에서 여러 번 다뤘습니다.

      3) 인터넷에서 댓글 다는 사람들이 경제의 ㄱ자도 몰라서 그렇습니다.

      4) 굳이 보자면 진보도 보수도 아닙니다. 좀 어정쩡해요. 한 번에 두세 마리 토끼를 잡으려 하는 걸로 보입니다. 좀 더 확실하게 해야합니다.

  12. as 2014.10.17 23:20 신고 address edit/delete reply

    고급 주택(성북동, 한남동, 평창동 등지에서 흔히 볼 수 있는...)에 추가 소득세 또는 맨션 택스를 부과하는 방안도 검토해볼만 한 것 같습니다. 조세 정의에도 충분히 부합할 뿐만 아니라 시행된다면 세수 부족 문제를 효과적으로 해결할 수 있을 것 같네요.

    • 해양장미 2014.10.17 23:26 신고 address edit/delete

      이미 거래시엔가에 추가 택스가 있습니다. 소득세는 소득을 증빙할 수 없으면 매길 수 없지요.

    • 해양장미 2014.10.17 23:30 신고 address edit/delete

      네. 말씀하신 부촌 고급 단독주택에 대한 게 따로 있다고 알고 있습니다.

    • as 2014.10.17 23:36 신고 address edit/delete

      고급 주택에 더 높은 재산세율을 적용하자는 이야기를 하려고 했었는데 제가 잘못 이야기를 했네요. 이건 어떻게 생각하시나요?

    • as 2014.10.17 23:40 신고 address edit/delete

      주민세 반대엔 저도 동감하는데 재산세는 어떤 이유로 반대하시는 건지 궁금합니다.

    • 해양장미 2014.10.17 23:40 신고 address edit/delete

      반대합니다. 전 사실 기본적으로 주민세나 재산세 등에 대해 좋게 생각하지 않습니다. 재산은 취득할 때 세금을 내는 것으로 충분합니다.

    • 해양장미 2014.10.17 23:41 신고 address edit/delete

      수정하느라 뒤로 밀렸군요.

      우리는 재산을 구매할 때도 세금을 내고, 보유해도 세금을 내고, 팔 때도 세금을 냅니다. 그렇지만 저는 국가는 각자의 재산을 보호해줘야 할 의무가 있다고 생각합니다.

      개인이 보유한 재산을 국가가 충분한 명분 없이 빼앗아갈 권리는 없습니다.

    • as 2014.10.17 23:44 신고 address edit/delete

      재산이라는 것은 그 사람의 부를 나타내는 것이고 그에 따라 더 많은 재산을 가진 사람한테 더 높은 재산세율을 부과하는 것은 조세정의에 충분히 부합하는 것이 아닐까요?

    • 해양장미 2014.10.17 23:50 신고 address edit/delete

      as님의 주장도 일리가 있습니다. 그러나 저는 위에 이야기했듯, 재산세라는 것의 명분 자체가 충분하지 않다고 생각합니다.

      이미 취득할 때 세금을 내지 않았습니까. 그런데 가지고만 있어도 또 세금을 거둬간다는 건, 국가가 국민에게 갑질을 하는 느낌입니다.

      이게 재산의 형태에 따라 너무나도 다른 세금을 내게 되기도 하고요.

  13. 나로 2015.01.02 00:45 신고 address edit/delete reply

    LTV완화가 결과적으로 큰 효과를 보지 못한것같은데. 더 강력한 부동산완화정책이 필요하다고 보십니까? 지금 전세가격과 월세가격만 올라가는상황이라 차라리 매물가격이 조금 올라도 매매가 이루어지는게 낫지 않겠나 생각도드네요. 한국부동산 침체는 노무현의 종부세가 큰 영향을 미친건가요? 부동산하락은 막상 엠비정권때 본격적으로 하락한지라 세계경기침체로 인한건지 인과관계를 따지기에 헷갈리네요. 부동산시장때문에 내수가 침체된건지 불황때매 부동산시장이 얼어붙은건지도요

    • 해양장미 2015.01.02 11:57 신고 address edit/delete

      지금은 부동산정책으로 부동산을 살리기 어렵다고 봅니다. 정책효과 자체는 나올 만큼 나왔거든요.

      중요한 건 사람들 심리가 문제에요. 자꾸 이거 올린다 저거 올린다 하고 세금 더 걷는다 하니 살아날 심리도 안 살아납니다. 정부가 신호교란을 하고있어요.

      부동산 경기하락과 종부세는 주된 상관관계는 아니라고 생각하고, 불황과 부동산시장 침체는 서로 같이 영향을 강하게 주고받는다고 봅니다.

  14. 유월비상 2015.02.05 21:06 신고 address edit/delete reply

    한국 부동산이 거품이라는 의견이 있는데 어떻게 생각하시나요?

    • 해양장미 2015.02.06 00:37 신고 address edit/delete

      별로 그리 생각 안 합니다. 이건 여러 번 본 블로그에서 밝혀왔어요.

  15. 유월비상 2016.03.14 19:23 신고 address edit/delete reply

    https://www.facebook.com/fssbook/posts/994428827294221
    가계부채가 늘어나 한국경제가 망할거란 선동이 있는데 이런 이면이 있었군요. 저도 저 문젤 크게 생각하진 않았지만, 안도감이 듭니다.
    해양장미님이 여러번 가계부채가 심각하지 않다고 한 근거가 이건가요?

    • 해양장미 2016.03.14 20:32 신고 address edit/delete

      이 링크에서는 간략하게만 설명해놨고, 정부의 대출 규제에 반대하는 입장이라 저걸 보니 좀 화가 나긴 하는데요.

      가계부채가 심각하지 않다고 한 주 이유는 가계부채가 늘어난 주 계층과 부채의 구조에 있습니다. 쉽게 이야기해서 전세가 사라지고 월세로 전환되며 부동산 사업이 수익형으로 구조변경이 되는 과정에서 가계부채가 많이 늘었습니다.

      즉 전세라는, 집계되지 않는 사적금융이 소멸해가면서 가시적인 부채가 급속도로 증가하는 것처럼 보인다는 겁니다. 그렇지만 별로 위험한 건 아니고요.





 개인적으로 박근혜 대통령을 높이 평가하는 부분이 있다면 용감하다는 것이다. 용기는 좋은 지도자가 될 수 있는 가장 기초적인 자질 중 하나다. 이명박은 이 용감함을 충분히 가지고 있지 못했기 때문에 실패했다고 생각한다.


 현재 대통령 입장에서 LTV[각주:1] 규제를 완화하는 것은 용기가 필요한 일이다. 특히 감정적인 자칭 진보들은 대체로 저 조치를 달가워하지 않을 것이고, 박근혜에 대한 반대 담론을 키워나갈지도 모른다. 그러나 지금 한국에는 그런 용기 있는 선택이 필요하다.


 개인적으로는 자칭 진보들의 경제적 인지 수준에 대해 큰 안타까움을 가지고 있다. LTV 반대를 외치는 자칭 진보들이 입에 담는 말들을 보면 미국 공화당이 하는 말이랑 별로 다를 게 없다. 차이라면 좀 더 비현실적이라는 것 정도다. 문재인이 선거에서 괜히 진 게 아니다.


 LTV 건에 대해 조금 더 구체적으로 이야기해보자면, 대표적인 진보 경제 시민단체인 경실련은 LTV 완화와 같은 조치가 가계부채 문제를 폭발시킬 방아쇠라 주장하고 있다. 그러나 나는 경실련이 이 가계부채를 해결할 수 있는 어떠한 방안을 떠올리고 있는지 궁금하다.


 통상적으로 큰 기업의 경영상태가 위험에 처하면 조건부로 구제 금융을 지원해준다. 그것이 전반적인 사회의 손익을 계산할 때 대체로 이익이기 때문이다. 그런데 현재 한국 부동산 시장의 냉각은 그 어떤 큰 기업의 경영 문제보다도 심각한 문제다. 당연히 사회적인 구제금융이 필요하다.


 많은 사람들이 ‘왜 위기에 처한 기업을 도와주느냐, 그냥 망하게 두지?’ 라고 이야기한다. 그러나 이는 지극히 감정적인 판단일 뿐이다. 실제로 그런 사례가 있다. 대우그룹이다. 대우그룹을 그대로 망하게 한 결과가 어떤지 알 만한 사람들은 다 안다. 대우를 그대로 죽인 것은 대한민국의 큰 손실이었다.[각주:2] 부동산 시장에 구제금융이 필요한 것도 이와 같다.


 통상적으로 LTV가 거의 꽉 찬 주택담보대출은 부동산의 거래를 통해 상환하는 방법밖에 없다. 노동을 통해 그 거액을 갚는 것은 거의 불가능하다. 이 문제에 묶인 개개인들은 높은 비율로 적잖은 이자만을 갚으면서 부동산 시장이 다시 풀리기만을 기다리고 있다. 상황이 이러니 시장에 자금이 흘러갈 리가 없다.


 이제 부동산 시장이 침체된 지도 4년 이상이 흘렀다. 그 시간동안 고통을 겪은 것은 소위 하우스푸어뿐만이 아니다. 하우스푸어는 대체로 막대한 자산[각주:3]을 보유하고 있기 때문에, 그 자산의 양에 부채에 대한 이자를 더한 만큼 시장에서 유동성이 사라진다. 그리고 대부분의 금융 그룹[각주:4]은 외국계 자본이 과반을 소유하고 있기 때문에, 하우스푸어들에 의해 금융에 흘러가는 이자 소득들은 중장기적으로 외국으로 빠져나가 버리곤 한다. 지난번에 쓴 ‘한국은 잘나가는데 왜 한국인은 가난할까?’에서 이런 국부유출에 대해 간략하게 이야기한 적이 있었다.


 또한 이렇게 사라지는 유동성과 부동산 거래 실종으로 인한 심리적인 불안감은 2차, 3차 피해자를 양산한다. 전세는 사라지면서 가격이 오르고, 월세 가격도 오르고, 자영업자들은 시장에 돈이 돌지 않다 보니 큰 고통을 겪는다.[각주:5] 이로 인해 가시적인 피해를 보는 인구 비율만 해도 대한민국 인구 중 과반은 훌쩍 넘는다. 간접적인 피해까지 합치자면 이 땅에 살고 있는 사람 중 예외는 없다.


 부동산 종말론자들[각주:6]은 2000년대의 부동산 가격 상승을 인정하지 않는 경향이 있다. 그러나 2008년 이후에도 지가는 상승하였고, 주택은 필수재이기에 전월세 가격 또한 지속적으로 올랐다. 현재의 부동산 가격은 거품이 아니다. 그저 다소 가파르게 올랐기에 현재는 긴 조정단계를 겪고 있을 뿐이다.[각주:7] 일단 이런 식으로 오른 가격은 긴 경제사를 돌아볼 때 크게 떨어지는 경우가 거의 없다.[각주:8] 무엇보다도 2000년대 초반 부동산 이상으로 귀금속 가격과 석유 가격이 폭등했는데, 이것도 조정을 거치기는 했지만 그 또한 가격이 이전처럼 꺼지지는 않는 걸 봐야 한다. 부동산은 귀금속, 석유와 크게 다른 특성을 가진 자산이 아니다. 실제로 근래 보이는 가격 움직임은 꽤 비슷하다. 만약 현재의 부동산 가격을 거품이라 생각한다면, 귀금속이나 석유 가격도 거품이라 생각해야 한다.


 부동산 호황기였던 노무현 정권 때의 법률은 사실 여건이 크게 변한 만큼 빨리 수정되어야 했다. 그러나 이명박 정부는 현실에 대응하는 힘과 결단력, 그리고 판단력이 부족했다. 이에 비해 박근혜 정부는 어쨌든 가시적인 정책을 추진해 나가는 힘과 강단이 있어 보여서 다행이다. 박근혜 대통령이 모든 면에서 합격점을 줄 만큼 잘 하리라 기대하지는 않는다. 잘 할 수 있는 분야에서 잘했으면 한다. 그녀가 과하게 보수적인 경제 정책을 펴고 리스크를 축소하지 않을까 우려했는데, 이번 발언은 기대 이상이다.


 한편으로 자칭 진보주의자들은 오바마 정부와 오바마를 돕고 있는 폴 크루그먼, 버냉키 등이 어떠한 조처로 미합중국의 망가졌던 경제를 부활시키고 있는지 살펴볼 필요가 있다. 그런 게 진짜 진보적인 방안이다. 불황에선 리스크를 감수하고 유동성을 높여야 한다. 가만히 앉아서 불황을 구경하라는 건 아직 충분한 경험이 없던 고전적 자유주의자들이나 할 수 있는 말이다.[각주:9] 그 땐 결국 대공황이 왔었다. 그리고 그 때랑 지금은 아예 화폐의 개념이 달라졌다. 진보진영이 착각 속에서 부동산 종말론을 포교하는 동안 수많은 사람들이 길고도 큰 고통을 겪었다.



뱀발.


 분양가상한제는 이미 여야가 폐지에 합의했다는 이야기가 들린다. 국회통과만 남았다고 한다. 결과적으로는 잘하긴 했는데, 민주당은 지난 대선기간 내내 분양가상한제를 사수하겠다는 식이었던 것으로 기억한다. 이리 신뢰가 없어서는 곤란한데. 한편으로 분양가상한제 폐지는 김대중도 노무현도 다 하던 건데, 이걸 분양원가를 공개하며 발목 잡은 건 의외로 오세훈이었다.


 깨시민들은 아니나 다를까, 지금 이 순간에도 분양가상한제를 노무현의 공인 양 왜곡하고 있다. 그러나 그것은 분명 오세훈의 공이었고 노무현 임기 중에 일어났을 뿐이다. 당시엔 부동산 폭등이 심했기 때문에 그런 제도도 필요했다. 그러나 미분양 주택이 쌓인 현재는 적합하지 않다.

 


  1. 주택담보대출비율. 예를 들어 집값이 1억이고 LTV가 60%이면, 주택담보대출을 6천만원까지 받을 수 있다. [본문으로]
  2. 당시의 대우그룹 경제팀 출신이 현재 박근혜 근처에 많다. 이런 인적 자원 구성은 향후 지속적으로 박근혜 정부의 정책에 반영될 것이다. [본문으로]
  3. 회계에서 자산은 자본과 부채의 합이다. [본문으로]
  4. 쉽게 말해 은행 그룹. [본문으로]
  5. 이 뿐만이 아니다. 대부분 자영업자들의 사업 자본은 주택담보대출로 충당된다. 이율이 낮기 때문이다. [본문으로]
  6. 부동산 종말론은 보편적인 종말론과 많은 맥락에서 유사하다. 물론 종말론자들의 예언은 매번 어긋난다. [본문으로]
  7. 자본주의에서 빈번하게 발생하는 가격 폭등 현상을 거품이라 부르는 건 사실 대체로 적합한 표현이 아니다. 그보다는 조지 소로스의 표현처럼 'Boom'이라고 표현하는 게 적합하다. [본문으로]
  8. 일본은 정말 예외적인 경우다. 한국은 그렇게 될 가능성이 현재로서는 거의 없다. [본문으로]
  9. 신자유주의자들도 비슷한 말을 하긴 한다. 그래서 깨시민들이 사실 알고 보면 수꼴이라는 거다. [본문으로]
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  1. 하여진 2013.02.28 18:59 신고 address edit/delete reply

    좋은정보 감사합니다.
    현재 부동산쪽을 운영하는 저희 가족들이 매우 걱정이되는 21살입니다.
    아들로서 어머니와 아버지 한숨만 쉬는 모습만 보며 희망이라도 없나하고
    부동산정책을 살펴보았습니다. 여러사람들이 부채를 떠앉을 수있을 수있지만 규제완화와 시장활성화를 위해 다른 규제가 완화되었으면 좋다고 생각합니다. 즐겨찾기 추가해놓겠습니다. 수고하세요

    • 해양장미 2013.02.28 19:07 신고 address edit/delete

      어휴. 정말 심려가 크시겠어요.
      근래 부동산 경매 입찰이 1년 전에 비해 치열하다는 이야기가 있습니다. 좀 지나면 나아질 수도 있을거에요. 어려운 시기 잘 이겨내시길 바랍니다.

  2. 휴일형 퍼렁별 2013.03.01 15:27 신고 address edit/delete reply

    지금 사는 집이 재개발지역으로 지정이 됐었는데요. 부동산경기가 계속 안 좋다보니 감감무소식이에요(..)이사도 못 가고 묶여있어요ㅜㅠ..

    • 해양장미 2013.03.01 15:34 신고 address edit/delete

      워낙 부동산 경기가 좋다가 갑자기 안좋아지니까 제대로 자산 묶인 사람이 한둘이 아니죠. 뭣도 모르고 자칭 진보들 언플하는거 보면 속이 터져요. 특히 유명 종말론자 선XX같은 경우는 지난 대선에서도 참 (...)

  3. 잘봤습니다 2014.06.16 23:03 신고 address edit/delete reply

    음... ltv가 먼지 찾다가 해양장미님이 쓰신글로 들어왔군요.. 역시나 인터넷 댓글에는 가계부채를 두려워하는 수구적인 ㄷ태도를 취하고있더군요 ㅋㅋ 근데 부채가 1천조원이면 많은건가요?? 일본의 1/10이던데 ㄷㄷ

    • 해양장미 2014.06.16 23:24 신고 address edit/delete

      가계부채가 좀 많죠... 그런데 그게 실질적으로 가계파산의 위험이 높은 건 일단 아니고요. 현 가계부채의 진짜 문제는 가계부채가 경기를 냉각시킨다는데 있어요.

      그리고 이 가계부채는 정말 많은 비중이 주택담보대출이라서 담보가 걸린 부동산들이 활발하게 거래되기 전엔 해결이 어려워요. 정부가 어떤 정책을 펴야 할지, 조금만 알아보고 생각해보면 누구나 알 수 있는건데...

    • 잘봤습니다 2014.06.16 23:32 신고 address edit/delete

      보니까 이번에 최경환이 규제완화해서 부동산거래 활성화 시킨다는데 어떻게 생각하세요?? http://m.news.naver.com/read.nhn?sid1=101&oid=437&aid=0000043920

    • 해양장미 2014.06.17 00:09 신고 address edit/delete

      진작에 완화시켰어야하지요. '한겨울의 여름옷'이라는 비유가 잘 어울립니다.

  4. 지나가던사람 2016.01.31 16:31 신고 address edit/delete reply

    음 정치를 이런 관점으로 볼수도 있군요. 한수 배우고 갑니다.





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